疯狂的阳光城:3年产值增14倍?

2012-06-07 01:35:30

本报记者 郭海飞 发自北京

5月29日,阳光城集团股份有限公司(以下简称“阳光城”,000671.SZ)宣布,拟与旗下子公司斥资1.5亿元设立两家子公司,来推动福建龙岩建设规模达6500亩的“花漾江山”旅游综合体项目。

但是在大手笔拿下6500亩旅游地产的同时,阳光城也面临着严峻的资金压力。目前其存续且未偿还的信托计划融资规模合计近50亿元,短期债务超过20亿元,而其手握的现金仅有7.79亿元。

然而,在楼市调控政策继续收紧、销售乏力的前提下,存货高达42.9亿元的情况下,阳光城依然坚持“积极拿地”,并宣称在2015年实现年产值500亿元,而其2011年的营业收入仅有32.29亿元,这意味着它要在3年时间里,产值增长14倍多。

1.5亿投资撬动6500亩大盘

在楼市调控政策收紧的大背景下,2012年全国土地市场进入空前的低迷期。有数据显示,5月全国20个重点城市土地出让金237亿元,创2009年3月来新低,前5月累计为1892.6亿元,缩水1141亿元。

据链家地产市场研究部统计,截至5月21日,全国20个重点城市土地流拍宗数达到107宗,比去年同期增加三成。按照这些土地的最初供应价格计算,流拍的土地价值达138亿元。

但福建龙岩市却是个例外。5月16日,龙岩市人民政府、新罗区人民政府与阳光城签订《龙岩“花漾江山”旅游综合体项目投资开发建设合作框架协议》,计划合作开发建设规模约6500亩的该项目。

据人民网报道,在5月16日举行的签约仪式上,阳光城计划投资建设的“花漾江山”旅游综合体项目,总投资达130亿元,其中一期占地3000亩,主要开发水上公园、花卉基地、景观大道、生态农庄及配套商业街、星级酒店、新村建设等综合配套设施。

“江山这个地方环境好,风景优美,非常适宜居住。”阳光城执行董事长何玫如此表达对该项目的看好。阳光城表示,公司将采取滚动开发的方式进行投资,项目前期投入以公司自有资金为主,随着项目的推进,未来拟通过信托、基金、股权合作、贷款等多种筹资方式对项目进行分期滚动开发。

“按照‘生态小镇、都市风情、田园景色’的发展理念,建成龙岩乃至全省城乡统筹建设试点,打造国家4A级旅游度假区。”阳光城在5月23日发布的公告中称。对于具体投资金额,阳光城表示,由于公司尚未完成该项目的规划方案设计,因而项目具体投资总额尚不能确定。

但阳光城将负责“花漾江山”项目的整体开发投资和运营,包括项目土地征收、基础设施建设、项目整体规划、投资开发等各个环节;需要承担项目开发所需的征收费用、流转费用、基础设施建设资金、项目开发建设资金以及项目分区规划和控制性详细规划等多笔费用。上海同策咨询机构研究总监张宏伟对媒体分析,该项目的总投资会在35亿元-50亿元之间。

为了有效推动龙岩“花漾江山”旅游综合体项目的落地实施,阳光城拟与旗下福建阳光房地产开发有限公司(以下简称“阳光房地产” )、福州开发区华康实业有限公司(以下简称“华康实业”)共同出资1.5亿元设立两家子公司。

阳光城在5月29日发布的公告中称,子公司名称暂定为阳光城集团龙岩投资开发有限公司(以下简称“龙岩投资”)和龙岩花漾江山旅游生态开发有限公司(以下简称“花漾江山”)。 其中,龙岩投资注册资本拟定为1亿元,阳光城出资5100万元,占注册资本的51%;阳光房地产出资4900万元,占总股本49%。花漾江山注册资本拟定为5000万元,阳光城出资2550万元,占其注册资本的51%;华康实业出资2450万元,占其注册资本的49%。

阳光城正计划以1.5亿元的资本,撬动总投资达130亿元、建设规模6500亩的大型旅游地产项目,但是其面临的风险也在步步紧逼。

债务是现金余额的6倍

在大手笔拿下6500亩旅游地产的同时,阳光城也面临着严峻的资金压力,巨额债务缠身,手握现金却所剩无几。

4月25日,阳光城公布的2012年一季度报告显示,阳光城仅一年内到期的长短期借款就达7.8亿元,应付账款和其他应付款超过13亿元,此外还有2.3亿元的应交税金。这些短期债务合计达23.1亿元,而阳光城的货币资金仅7.79亿元。

此外,阳光城2011年年度报告显示,2012 年,其还需偿还8亿元的到期信托债务,2013 年信托计划到期偿还金额为 20.17亿,2014 年信托计划到期偿还金额为 7.5 亿。其目前存续且未偿还的信托计划融资规模合计近50亿元,是阳光城目前7.79亿元的现金余额的6倍多。

虽然阳光城表示,“公司存续的房地产信托计划有明确的还款来源,且设定了有效、足额的抵押、保证措施,各信托计划风险隔离。报告期内,公司销售回笼资金情况良好,财务状况正常,不存在信托计划到期未能偿付的情形。”

但是其于2010年5月设立、募集金额为5.4亿元的“华融·阳光新界股权投资集合资金信托计划”,在一年到期的2011年5月19日却又延续一年。在今年5月19日阳光城向华融信托支付了股权收购价款 4.66亿元后,才意味着该信托计划正式结束。

对于外界质疑的资金链问题,阳光城方面直言不讳地进行否认。“阳光城每天进出的资金达10亿元,我们的资金链会有问题吗?”阳光城执行董事长何媚在“花漾江山”项目签约时如此回应。时代周报记者多次拨打阳光城董秘廖剑锋的电话,均无人接听,向其邮箱发送的采访要求,截至截稿也未收到回复。

据阳光城4月24日披露的一季报显示,其一季度营业总收入为4.81亿元,同比下降11.62%;净利润为992.74万元,同比下降37.93%。

在收入减少的同时,阳光城的支出却大幅增加。今年2月,其子公司太原长风置业有限公司在山西太原以1.6亿元的价格竞得编号CG-1202地块,土地面积2.9万平方米。截至3月31日,上述土地使用权出让相关合同已签署完毕并履行中。

囊中羞涩的阳光城不得不四处筹钱。4月25日,阳光城发布公告称,中原信托将向其提供信托贷款人民币1.3亿元,期限12个月,年利率为14%。此款项,将用于阳光城子公司福建宏辉房地产开发有限公司所属的南屿滨江城二期项目的开发建设。

而耗资巨大的“花漾江山”旅游地产项目,或将进一步加剧其资金压力。旅游地产的开发模式均属于后期盈利型,由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期长,对开发商的资金实力和运作能力均是考验。

33家房产子公司28家亏损

“超常规高倍速不仅是发展问题,更是生存问题;既是对经济大势和行业窗口期的理性分析和果敢把握,也是实现‘直道增速、弯道超越’的必然选择。”这是阳光城的企业愿景《做最受尊敬的成长性房地产企业》中关于何谓成长性的首要论述。

而阳光城的战略目标则是,在2015年实现年产值500亿元,追求高周转与高溢价。阳光城目前正处于“有限度扩张”逐步向“高速扩张”的过渡阶段,坚持“区域聚焦、深耕发展”的战略,在重点发展福州及周边地区市场的同时,逐步完善区域布局,拓展西安咸阳、太原市、兰州等福建省外市场。

基于这样的理念支撑,不难理解阳光城逆势大举拿地的原因。2011年,在以抑制通胀为核心的宏观紧缩环境下,房地产行业遭遇了史上最严厉的调控,但是阳光城依然大幅增加土地储备,斥资超过40亿元。

2011年1月12日,阳光城子公司海南实业以1.25亿元竞得海南省昌江黎族自治县9万多平方米的一幅地块;一个月后的2月10日,其子公司阳光房地产又斥资30.5亿元,竞得福州市面积14万平方米、编号2011-02 号地块;两个多月后的4 月15 日,其又以6.9亿元的价格拿下武夷山市四幅地块;2011 年 5 月和8月,阳光城又分别斥资3000 万元、9950万元和9500万元,竞得陕西咸阳的三幅地块。

此外,去年2月11日,阳光城还以3.7亿元的价格购得福建汇泰房地产开发有限公司 75%股权,3月17日又以4.2亿元购得福建宏辉房地产开发有限公司49%股权,6月9日又斥资2.1亿元收购西安国中星城置业有限公司,耗资总额达10亿元。

但是2011年,阳光城房地产业务收入仅实现17.6亿元,同比下降18.7%,存货达43亿元,且旗下33家控股房地产公司有28家出现亏损。

截至2011 年 12 月 31 日,阳光城对外实际担保总额为11.78亿元(其中对子公司的担保金额为10.8亿元),同时阳光城目前存续且未偿还的信托计划融资规模合计近50亿元,但其持有的货币资金仅为6.8亿元。

然而,2012年,阳光城依然坚持“区域聚焦、深耕发展”的发展战略,围绕“苦练内功、快速周转、多元融资、积极拿地”的经营方针,在力争成为福州区域龙头之一的同时,向省内外的二、三线城市,甚至四线城市聚焦。

今年2月,阳光城便在山西太原以1.6亿元的价格拿下一块面积近3万平米的地块。4月16日,阳光城在太原打造的集“五星国际品牌酒店、5A级写字楼、特色风情商业广场及国际高级公寓”于一体的城市综合体“阳光城国际广场”也举行了奠基仪式,该项目占地44亩,建筑总高度为150米,总建筑面积20万平方米。

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