圈地运动重演 楼市再回2007

2009-07-14 14:20:19
      夺地大战,圈地潮涌,地王重现,在低迷了近一年之后,国内的土地交易市场近期战鼓擂擂,抢地大战再度上演,似乎一夜之间回到那个疯狂的2007年。
      用“疯狂”一词形容当前的土地市场并不为过—虽然数量与价格还没有达到2007年的高位,但这一轮“圈地运动”来势之迅猛、开发商态度转变之迅速、各地政府推地之密集及急迫,却是前所未有的。
      据统计,仅仅在5月,中国20个重点城市的土地成交地块超过40宗,成交金额逾100亿元,北京、上海、天津等城市的土地成交量更出现倍增,一些地块的成交价格亦创出新的地王纪录。
      “在全国乃至全球宏观经济均无起色的情况下,最近土地市场在天量信贷刺激下的繁荣并非正常现象,有产生新一轮土地泡沫的可能。”著名经济学者徐滇庆如是说。
土地市场交易井喷
      6月第一周(6月1日至7日),全国20个重点城市再次成交土地42宗,武汉、宁波等二线城市“地王”频出,地块大幅溢价。6月8日,厦门一日拍卖出去的土地量是2008年全年的2.3倍。
      然而回溯到今年的头两个月,开发商们虽为成交量小幅上升而窃喜,但仍然表示今年的主要任务是“去库存化”,对拿地一致表示“谨慎”。但到了4月,开发商却态度大变。统计显示,4月,住宅用地成交量首次超过去年同期水平。全国60个重点城市住宅用地成交183宗,环比增加89%,同比增加83%。 
      到了5月,土地成交更是出现了久违的“井喷”。
      更多的资金还将涌入土地市场。据不完全统计:近期包括华润置地、龙湖地产、保利地产、金地集团等在内的10余家大型房企已经或计划融资总额近540亿元,融资方式包括股票增发、发行企业债、贷款(包括银行授信)等,这些募集资金大都用来购地。
      多位业内人士认为,6月份,土地市场将是一片混战。
      去年年底,今年年初,土地市场还是流拍频频,如今却已经上演“夺地大战”。“去年很多房企没有拿地,为了开发可持续性,开发商必须拿地。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林告诉时代周报记者,原因是,当前房地产市场好了一点,成交量的上涨给了开发商信心的支撑,加上融资变得相对容易,资金充裕,开发商有了拿地的资本。
      一部分金融从业者认为:近期房企踊跃拿地,实质上是因为担忧未来出现通货膨胀,使手里的流动资金贬值。但易居中国地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受时代周报记者的采访时,并不认同开发商为防通胀而以土地保值的说法。
      2007年出现的流动性过剩导致的圈地潮,如今已不具备重来的基础。杨红旭认为,开发商目前的拿地,是看好房地产市场的长期走势,而开工量的下降,则说明他们对短期的走势还是持谨慎态度。
      满堂红首席分析员龙斌告诉时代周报记者,过去的经验说明,拿地越多,死得越快,生死抉择与拿地保值相比,前者更重要。
房价调控毁于一旦
      也有专家学者认为,土地财政的需要,促使地方政府力推土地市场的升温。 
      “地方政府的非税收入与房地产市场有着紧密联系。”财政部财科所副所长刘尚希告诉时代周报记者,土地市场的冷暖不完全取决于开发商,更取决于地方政府的土地供应政策。
      的确,开发商拿地的信心不仅来自于市场,更离不开政府的态度。今年3月份,广东省十五条救市政策出台,在全国率先规定可适当延长缴纳土地出让价款期限,延长时间原则上不超过2年。有人认为,这从政策层面上最先开了土地出让金缴纳口子,将暗地里的普遍做法合法化。而广州市社科院科研处处长彭澎告诉时代周报记者,“粤十五条”的出台,说明地方政府认为,推地的时机已经到了。
      无疑,对于土地财政的依赖,让地方政府有力推土地市场升温的冲动。而去年土地市场的冷清,让地方政府的腰包明显瘪了下去。只有多卖地,腰包才会鼓起来。
      刘尚希告诉时代周报记者,虽然国家没有把房地产放进“十大振兴产业”之中,但地方政府一直在行“振兴房地产”之实,除了因为地方政府的非税收入与房地产市场有着紧密联系之外,地方经济的增长、就业的扩大等都离不开房地产的支撑。
      因为“离不开”,所以地方政府与开发商的关系变得愈加暧昧。厦门近日举行的土地招商会上,推出了一系列优惠政策,还对开发商承诺,为保障开发商的最大利益,新一轮土地拍卖的价格一定高于之前同一区域出让的土地价格。
      “大力推地、出台优惠政策等,都是地方政府是为了‘保增长’。”中国房地产业协会副会长朱中一向时代周报记者表示。
      出人意料的是,6月第一周,持续回暖的深圳一手房价环比出现大幅上涨,涨幅近三成。
有人甚至担心,开发商在地方政府的力推之下,土地市场疯狂,房价飙升,上海、深圳部分楼盘的价格甚至超过了2007年的最高价。2007年9月底推行的地产紧缩政策所取得的房价调控成果可能会毁于一旦。
或再度打压楼市
      “中国楼市是个典型的政策市。”一位不愿具名的分析人士告诉时代周报记者,在短短的半年多时间里,各级政府取消了宏观调控,出台了很多鼓励房地产的政策,包括近日出台的“下调项目资本金比例”政策。
      5月27日,国务院调低了房地产项目自有资金比例,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
      中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对时代周报记者表示,土地回暖也与政策层面支持开发商投资建设分不开,地价款可以延期支付,固定投资资本金比例的松绑,对开发商资金要求低,使其有更多钱用来买地投资,从而在开发的各个环节为开发商的资金链松了绑。
      中国房地产业协会副会长朱中一则担心,下调项目资本金比例的政策是否能让开发商增加开工项目,而不是将手里充裕的现金拿去买地,这还是个未知数。
      朱中一的担心不无道理。据统计,全国1—4月,商品房销售面积同比增加17.5%,但新开工量同比下降15.56%。一方面全力跑马圈地,另一方面开工量却严重不足,这表明房企的长期信心大过短期信心。同时,开工量不足也导致新增供应量的不足。
      从克而瑞(中国)研究中心为时代周报提供的数据来看,国内主要城市近几月的成交量均高于新增供应量。克而瑞(中国)首席研究员陈啸天表示,目前的供应瓶颈主要是由于2007年第四季度起,全国房地产业下行,开发商放缓供应节奏而造成的。当时开发商不仅放慢了拿地节奏,还暂缓施工,完工的则延迟拿预售证。
      这一情况表明,房地产企业是否能够跟随相关政策的引导走,成为楼市的一大隐忧。而更大的隐忧则在于,随着土地价格的逐步推高,是否也会带动房价进一步上涨?
      中原地产北方区董事总经理李文杰表示,目前出现了不少高溢价成交的地块,但是在全球经济没有好转、国内信贷宽松的背景下,他担忧这种由地价推高的房价最后将会演变为楼市泡沫。
      据克而瑞(中国)研究中心为时代周报提供的数据显示,目前楼市的价格反弹迅猛,在上海、深圳比较明显,部分楼盘的价格已经超过了2007年的高位。
      但地价与房价逐浪高,谁是因,谁是果?著名经济学家易宪容向时代周报记者表示,当房地产市场还在下降通道中运行时,房价的调整可能使得土地出让金在总成本中的占比上升,自然会显示出土地出让金负担沉重的问题。而这些风险是房地产开发商要承担的东西。
      还有一些人士认为,当房价一旦过度飙升,物业税等调控政策或将不期而至。  
      彭澎告诉时代周报记者,在金融危机的大背景下,国家采取宽松的楼市政策,本意是为了推动房地产发展,刺激楼市的销售,进而带动经济的发展,全力完成“保8”任务。然而,目前部分地区楼价的狂飙,是中央始料未及的。“一旦今年‘保8’成功,国家还会出台新的政策,对房地产市场再度打压。”
      彭澎告诉时代周报记者,国家采取宽松的楼市政策,本意是为了推动房地产发展,刺激楼市的销售,进而带动经济的发展,全力完成“保8”任务。“一旦今年‘保8’成功,国家还会出台新的政策,对房地产市场再度打压。”
 
 
声音
      华远地产集团总裁任志强近日说,实行物业税之后,一定会促使政府不得不提供更优的环境、治安与服务,让民众有更多的受益,房子才能增值、政府的税收才能增长。试图用征收物业税而降低或限制房价,就像穿着开裆裤的孩子以为可以将头上的乌云放在洗衣机里面洗白了、天上就不会再下雨了一样天真,而对成年人而言则是愚蠢了。

楼市关键词
现金流首为正
      由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合发布的报告称,今年第一季度由于市场销售回升,上市公司销售回款大增,加上放缓了拿地和开工步伐,沪深房地产上市公司经营活动带来的现金流入达62.9亿元,自2006年以来首次为正。2007年和2008年同期,该数据分别为-120.4亿元和-257.6亿元。
      —资金状况的缓解说明,房地产商最坏的时刻已经过去。受此影响,价格坚挺的局面将可能持续至第三季度。
土地督察
      面对地方违法违规用地反弹的苗头,国土资源部开始“动真格”,近期一次性任命了38名局级官员,以充实和加强九大地方土地督察局。
      —土地督察肩负两项任务,既要保障地方扩大内需项目能够落地,同时又要保证18亿亩耕地红线不被突破。
 
楼市新语
通胀悖论再吹房产泡沫
      似乎是一夜之间,大家茶余饭后的话题都在谈论通货膨胀。
      黄金、石油、金属等大宗商品价格又在狂飙。石油价格从去年最低点算起来,已经涨了接近一倍。最为牵扯人心还是股市在大宗商品的带动下,持续走牛,兵临3000点城下。
分析师又开始活跃起来:大宗商品的暴涨,股市的走牛,是受美国开动印钞机回购国债引发美元贬值,通胀预期引发的。
      在通胀预期的刺激下,不动产成了人们抵御通胀必备的武器。然而,令人诧异的是,楼市的躁动,泡沫再度泛起,让人们误以为,2007年那个疯狂的年代再度回来了。
      克而瑞(中国)研究中心监测结果显示,上海、深圳部分楼盘的价格已经达到了2007年的高位。去年,上海的万科新里程的均价还是15000元/平方米,如今已经涨到了18000元/平方米;中远两湾城也从16000元/平方米涨到了20000元/平方米,金地湾流域从15000元/平方米涨到17000元/平方米。
      价格的走高,缘自于最近部分楼盘销售形势的走好。近期不少楼盘开盘销售90%已经不是很稀奇的事了。要是放在去年年底,这个销售成绩,老板甭提有多高兴了。可是搁在今年,销售经理首先要被骂一顿。原因是卖得这么快,肯定是价格定低了。
      人们在全球还难以摆脱通缩阴影的今天,奢谈通胀预期,好似有点杞人忧天。这种通胀悖论,实际上是人为制造的恐慌。诺贝尔经济学奖获得者保罗·克鲁格曼说,在过去的20年里,没有哪一个国家的政府是利用通货膨胀来解决问题的,目前制造的通胀恐慌部分是出于政治原因,我们唯一需要恐慌的就是通货膨胀恐慌本身。
      消除通胀恐慌,最好的方式是了解通胀。借用独立经济学家谢国忠的一句话说,就是股价楼价如今都涨高了,已不安全了。现在买资产其实是在往陷阱里跳。一个很简单的道理就是,如果持有现金,损失一年的通胀率,也就是5%左右,但是如果追高买入价格高高在上的楼房,在保障房的大量入市,物业税可能不期而至下,楼价下跌的风险反而要大得多。因此,两面比一比,哪个更划算,明眼人自知。
      陶春宇

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