郭广昌潘石屹比拼财力 外滩地王再燃战火

2019-08-18 15:21:10
复星国际和SOHO中国对持该项目权益互不相让,双方僵持不下。

特约记者 孙尧 发自上海

从上海证大董事长戴志康售出外滩地王项目股份的那一刻起,这幅上海外滩版图上的“皇冠明珠”就陷入了一场难解之局:两个主人——复星国际和SOHO中国对持该项目权益,互不相让。

双方僵持不下,掌门人先后在公开场合“隔空喊话”,宣称欲主导地王项目。

时代周报记者获悉,在公开场合的明言暗示同时,双方在操作中,亦加快撕扯动作。知情人士透露,外滩8-1项目公司的董事会构成正在重组。人事安排,是双方“斗争”的第一步。

外滩8-1项目的开发团队一直由上海证大的吴洋牵头运作,“双方对吴洋的争取都很强烈”,上述知情人士透露,“他们一来认可吴洋的能力和长期操盘该项目的团队,二来需要第三方身份制衡。但是吴洋的身份很尴尬,最终可能还是回到证大”。

为股份撕破脸皮

外滩8-1地块位于上海外滩金融服务区南端,项目规划建筑面积约42万平方米。揽该地王项目的上海证大,因资金难以维持,相继将项目股份转让。2011年末,SOHO中国与上海证大和绿城中国的下属子公司签订协议,以40亿元价格收购两者持有的上海海之门房地产有限公司40%和10%的股权,进而获得外滩8-1项目50%的权益。

与SOHO中国的半路杀入相比,复星国际则全程参与了外滩地王的前半段进程。从一开始,复星集团董事长郭广昌对该项目就是志在必得,上海证大当时竞标“地王”的竞争对手,就包括复地集团领衔的复星系公司。同时,复地集团又是上海证大的二股东。由于这块地是上海第一次采用预申请的方式,双标竞拍,郭广昌此举被解读为“双保险”护航“地王”,以确保万无一失。

在“地王”竞拍落槌的第二天,郭广昌就召集高层人员召开了紧急会议,痛斥竞拍失手,郭广昌认为“地王”项目应该由复星主导来做。

随着证大后来陷入资金困境,复星顺理成章地曲线入主外滩8-1项目,逐渐增资,摇身变成控股50%的大股东。

2011年12月29日,潘石屹高调宣布收购外滩8-1项目另外50%的权益。仅一天,间接持有该地块另外50%股权的复星国际就通过香港联合交易所发布公告回应,对SOHO中国所述股权转让建议安排表示“惊讶”,并称不排除采取一切合适之法律手段维护其权益。同一天,上海证大和SOHO中国相继发布公告,坚称收购协议未违反相关规定。潘石屹更是通过各种渠道确认了SOHO中国获得该项目股份的合法性和合理性。

复星此番表示不满的原因是,该公司间接持有外滩8-1项目50%的权益,因此在SOHO中国与证大和绿城之间的建议转让中拥有优先认购权。知情人士告诉时代周报记者,复星确曾向相关部门提出过针对上海证大违反认购规则的诉状,几天后,就因种种原因撤回。

戴志康最终选择了出手相对阔绰的潘石屹。对此,郭广昌只回应,“当时情况很复杂”。

取得50%股份后的潘石屹表示有信心与复星合作愉快,“因为大家是好友”。可是,郭广昌的回应则火药味十足,香港媒体引用郭广昌当时的回应,“好友都无用,夫妻都会嗌交(吵架)”。

“SOHO中国和复星国际都是强势的公司,各持50%的股份,很难想象双方如何权衡关系。”上海的一家大型商业地产公司负责人如此感叹。

复星咄咄逼人

郭广昌用“生猛”来形容潘石屹对这50%股份的收购行为。对于双方如何进行合作,潘石屹在回应记者疑问时称,“双方在将来的项目管理上会发挥各自的长项,谁管理强就做管理,谁销售强谁做销售,谁融资强就做融资。”

但复星方面回应称,SOHO中国宣称的优势,复星不一定认可;并且目前项目经营班子稳定有力,项目已经开工建设,不需要管理介入;此外,从文化上讲,双方文化并不契合。面对复星国际的咄咄逼人态势,潘石屹则在签订完毕认购协议之后,对外宣称“之前我们理不直气不壮,现在已经拥有50%股份了,是时候和他们(复星)深入沟通了”。

随着收购外滩8-1项目的股份,潘石屹把其与此前收购的外滩204地块一起纳入SOHO中国的“外滩版图”,并自称SOHO中国是“外滩最大的业主”。

对复星国际而言,外滩8-1项目同样是其战略版图的重要组成,被列为其旗下地产业务十大产品线的其中之一。此外,该项目紧邻复星国际的总部,复星国际的工作人员曾如此表述对这个项目的“感情”:站在办公室的窗户往下看,就能看到这个项目,它天生就应该属于复星。权益的旁落,在复星方面看来是“被人欺负到家门口了”。

“只要维持复星的优先权、管理权,什么样的合作方式都可以谈。”复星集团副董事长兼CEO梁信军强调复星国际对该项目的主导权,“我们跟SOHO中国或其他各方的处理都是按公告进行,没有超越公告的任何东西。对于各方,我们保持开放的态度。”

接近该项目公司的人士告诉时代周报记者,SOHO中国正在接手其应享有的董事会半数席位,项目公司董事会的重组将是双方权益如何平衡的关键一步。

该项目和小陆家嘴隔江而望。上海市政府规划版图中的外滩金融聚集带与浦东陆家嘴隔江而立。“一城一带”(即陆家嘴和外滩金融集聚带)是上海建设国际金融中心的核心承载区域。亟待发展的外滩金融集聚带,规划有2.6平方公里,150万平方米以上的建筑面积。8-1地块即位于此黄金地带上,东临十六铺水上旅游中心及黄浦江,西接城隍庙商业区,可以饱览陆家嘴环球金融中心、金茂大厦、东方明珠等标志性建筑。

梁信军直言比较看好这地块的成长性:“我想这也是其他各方愿意参与的主要原因,所以在这块地上,我们有信心做出上海标志性的好项目,也会成为复星标杆性的项目。”

此前,亦有媒体披露复星国际对该项目的介入很深,“外滩8-1前期的策划是吴洋在做,但所有工程都是复地的团队在操作,而且是复地集团前董事长范伟亲自抓。资金层面,复星也都一直在张罗”。在3月28日的业绩发布会上,被问及是否会把另外的50%股权拿下,郭广昌笑称“各种可能性都存在的”。

财力角逐

有分析人士认为,操作模式、理念、企业文化等方面的分歧,并不是该地块开发面临的主要问题。其实大家都明白,对该地块来说,是否有充足的后备建设资金才是最大挑战。所以,不管是SOHO中国也好,还是其他进入该项目的合作方也好,关键是能否带来充足的建设经营资金。按照复星的设想,外滩8-1地块已经定名为“外滩国际金融服务中心(BIFC)”,将会打造成全球性地标建筑群。2011年末,外滩国际金融服务中心项目正式开工,复星透露,目前项目进度顺利,预计2015年项目竣工。

潘石屹曾向时代周报记者透露,上海证大与绿城之所以转让股权是因为他们自身的资金状况出了问题,无力维系项目后续投入。

在上海证大欲转让股份找到复星国际时,复星国际一方面想压低价格,一方面也对该项目所需的庞大资金有所顾忌。

SOHO中国则为这50%的股份付出了40亿元的直接支出。潘石屹曾告诉时代周报记者,这40亿元以外还包括一些债权等,未来建设运营也还有成本发生。

根据出让规划,8-1地块为商业、金融、办公、文化综合用地,总建筑面积可达37万平方米,包括27万平方米的地上建筑面积和10万平方米的地下面积,建筑限高180米。整幅地块的商办楼宇比例将占到70%,其余30%为商业、酒店及文化娱乐设施。

前期,仅设计费用就已经耗资1亿元,项目投资金额预估达数十亿元。据传,郭广昌当时甚至只想收购百分之几的股权,以少量现金,获得控股权。

根据复星国际2011年度业绩公告,2011年,复星房地产全年度收入97.427亿元,归属于母公司股东的利润为16.193亿元。复星国际纯利跌两成至34亿元人民币。郭广昌称,主要由于分众传媒的结算价大跌。

此外,2011年1月,复地从香港市场退市,就此关闭一条已经瘫痪的融资通道。退市后的复地,只能依靠大股东复星集团输血。

而SOHO中国则显得“财大气粗”,过去两年,该公司已经在上海购得10个项目,完成了在南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、徐家汇、浦东等黄金商业区的布局,仅2011年的收购金额就近154亿元。其年报显示,截至2011年12月底,SOHO中国现金及银行存款总额为157.11亿元,净负债率为-10%,处于净现金状态。

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