新鸿基“夺命金”:200亿港元债务压顶

2012-02-16 05:24:13
对于新鸿基而言,迫在眉睫的是准备资金赎回年度即将到期的高息债。

本报记者 肖素吟 发自广州

167亿港元单笔银团贷款不过10月,新鸿基地产发展有限公司(00016.HK,以下简称“新鸿基”),于2月6日再度发债:发行规模由2.75亿美元上调至5亿美元。新鸿基亦将面临着年度即将到期的高息债:据时代周报记者粗略统计,近期,新鸿基即将偿还的借款规模近200多亿港元。

新鸿基面临更为严重的考验是:持续的调控,给中高端产品比例高达75%以上的新鸿基,造成了非常大的预售压力。昔日广州别墅双冠军玖珑湖难续辉煌,二期“悦沐”组团在取得销售许可证一年后,去化率只有50%,另有124套房屋尚未拿到预售许可证;曾深陷“囤地门”的上海滨江凯旋门项目,在酝酿7年后,至今迟迟没有推向市场。

招商证券投资银行董事总经理温天纳对时代周报记者表示,“郭氏家变可能影响到了新鸿基的内地部署。从一线城市转移到二线城市在目前市场情况下,对于投资者来说比较合适,而且最近几年来新鸿基在内地的发展比较缓慢。”

新鸿基去郭炳湘化

兵马未动,粮草先行。对于新鸿基而言,迫在眉睫的是准备资金赎回年度即将到期的高息债。

2月6日,新鸿基发行的五年期债券正式上市交易,其票面利息为3.5厘,债券收益率为4.626%,相较于美国国债高出270个基点,由汇丰担任簿记行。其原计划发行规模为2.75亿美元,后再经新鸿基上调至5亿美元,目前债券录得认购总额达到30亿美元。

其实,早于2011年10月24日,新鸿基便已计划发行规模不超过5亿美元的五年期债券,其中收益率高于美国国债245-250个基点,由渣打银行担任独家簿记行兼牵头经办行。

然而,这还不是全部。同年4月8日,新鸿基已与19家银行签订为期5年的167.5亿港元银团贷款协议。

查阅新鸿基2010-2011年年报,时代周报记者粗略统计发现,新鸿基一年之后及两年以内,即需在2012年偿还的借款就已高达233.34亿港元,而两年后及5年之内的借款则高达179.16亿港元,5年后的借款高达95.03亿港元。新鸿基曾经首次发行过为期15年的债券。旧债未还,新债再续。2010-2011年,新鸿基中期业绩报告更是如此表述:“集团大部分的借贷主要用作发展内地的房地产项目。”

在新鸿基屡番高息发债的同时,新鸿基在内地版图上亦是屡屡有所斩获。事实上,源起于2008年年中的郭氏家族嬗变之后,不难看出,随着长兄郭炳湘退出新鸿基管理核心层之后,新鸿基已渐奉行郭炳江和郭炳联兄弟的保守作风,尤其是以撤资广州西塔、出让成都项目以及撤出深圳旧改项目,通过这种方式纠正郭炳湘以往过于激进的扩张方式。

最为引人注目的是,2011年4月2日,深圳市龙岗区举行海航置业南联港台城市更新项目首期工程奠基仪式,人们这才发现,海航置业已经接手了新鸿基控股五家项目公司80%的股权,从而获得了占地面积达到200万平方米的4大旧改项目。而这4大旧改项目曾经是郭炳湘予以承诺的“投资建设集合高质量、高档次的住宅、商场的龙岗中心城地标性建筑物”。

令人不解的是,撤离深圳旧改项目之后,新鸿基反而转战广州和佛山旧改项目。

2009年12月30日,新鸿基斥资34.6亿元拿下广东佛山澜石三宗地块,总建筑面积逾120万平方米,折合楼面地价2688元/平方米。2010年2月22日,新鸿基以47.05亿元的价格,拿下广东佛山澜石同一区域的4宗地块。新鸿基两次斥巨资拿下的广东佛山旧改项目,其土地成本已达80多亿元,总建筑面积逾280万平方米,在规模、投资上都成为全国罕见的大型工程项目。

不止于此,2010年3月,新鸿基地产与广州林和村就改造工程签订了合作开发的协议。截至2009年6月31日,新鸿基的土地储备为5530万平方尺。时隔两年,截至2011年6月31日,其土地储备就一跃上升为8610万平方尺。

新鸿基的去郭炳湘化的意图由此可见一斑。


(图:持续的调控压力,给中高端产品比例高达75%以上的新鸿基,造成了非常大的销售压力。)

滨江凯旋门命运多舛

查阅新鸿基年报不难发现,在新鸿基的土地储备中,近7860万平方尺的发展中物业,其中逾75%为高级住宅及服务式住宅,其余为优质物业包括写字楼、商场及酒店,而剩余的750万平方尺为已落成投资物业,主要位于上海和北京黄金地段的优质写字楼及商场。

这也意味着,近半数以上的项目或许亦受压于政府持续高压的调控。

“配套、地段和项目素质比较好,在市场比较会有突破。但是在目前市场环境下肯定是有压力的。新鸿基的产品大部分是走中高端路线,对于资金回流和销售目标可能比较难达成。”正略钧策管理咨询顾问公司康桄瑀对时代周报记者表示。

“绿城也是走中高端产品,交易过程也是受到了限制,越往高端走,客户群就越窄。现在已经不是手持资金的问题了,关键是要能够盘活项目,如何在僵局中寻求损失比较少的路来保利润。”上海中原研究咨询部总监宋会雍如是表示。

作为新鸿基在国内首个大型别墅项目花都玖珑湖,虽然在2009年创下广州别墅销售成交面积和成交金额双料冠军,可是如今却难以再续辉煌。

玖珑湖于2011年2月就拿到了预售许可证,但是新鸿基直到2011年5月才向市场推出二期“悦沐”组团新品。然而受到不断加码的房地产宏观调控政策影响,“悦沐”组团销售受到了较大的影响。时代周报记者查阅广州市国土房管局阳光家缘信息亦发现,截至2012年2月13日,玖珑湖二期“悦沐”组团已售套数仅为60套,尚有60套未售出,其均价不过2.62万/平方米,按已售面积18674平方米计算,销售收入不过4.89亿元。而且,由于市场形势不好,玖珑湖二期“悦沐”组团尚余124套房屋未取得预售许可证。

无独有偶,新鸿基寄以厚望的上海潍坊新村地块项目,即滨江凯旋门,销售状况恐不如人意。

蛰伏近7年,滨江凯旋门可谓是命运多舛。2005年6月,新鸿基地产以31.85亿元的价格竞投获得浦东小陆家嘴张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东的“潍坊新村地块”,成交楼面地价高达20178元/平方米,该地块的出让创下了当时上海土地实施公开招、拍、挂出让方式以来的单宗地块交易的最高总价,是当时名副其实的上海住宅“地王”。

然而直至2008年12月31日,新鸿基经过多次修改的规划方案才通过了有关部门的审批。2009年5月12日,新鸿基潍坊地块才拿到了开工许可证。2009年6月1日,这个名为滨江凯旋门的项目终于得以正式开工。但滨江凯旋门开工后,又巧逢上海世博会的举行,滨江凯旋门所在位置正好处于世博会工地控制范围之内。于是,在2009年10月,尚未出地面的滨江凯旋门项目又不得不放缓工期,直到世博会结束,项目才得以真正全速开工。其间,滨江凯旋门项目多次被指囤地式开发。

上市只许成功不容失败

如今,滨江凯旋门从开工至今已满两年多,其一期项目才结构封顶。虽然原定去年年底对外开盘销售,但至今仍未出售。最新的消息是,滨江凯旋门将推出10幢高层公寓,每户面积超过370平方米,还有一部分大户型的面积为460-560平方米,开盘时间尚未知晓。

根据公开资料,该项目售价可高达15万-20万元/平方米,最小的户型总价格都在4000万元以上。不过,新鸿基的计划全然并非如此。时代周报记者查阅新鸿基2009-2010年的中期报表,该项目原计划于2010年年中开盘,至2010-2011年中期亦将开盘时间推迟至2011年下半年。据悉,截至目前,滨江凯旋门项目仍未获得预售许可证。据新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪透露,该项目预计将于3月预售。

迟迟未能上市,也意味着,滨江凯旋门项目利润空间被大大挤压。

值得注意的是,此前新鸿基内部人士曾向时代周报记者透露,新鸿基与19家银行签订的为期5年的上述167.5亿港元的银团贷款正是为了潍坊项目。

可以预料的是,即使今年3月,滨江凯旋门能够如期发售,但是其销售情况依然不容乐观:根据中房信集团在1月份发布的报告,在2011年全上海共成交72套均价10万元/平方米以上的房源中,紧邻滨江凯旋门的汤臣一品仅仅成交6套。且滨江凯旋门售价预期将超过15万元/平方米。

“价格的调整先是从中低端开始,然后再往高端转移,现在是逐渐开始动摇顶级的。虽然趋势比较慢,但是这个线条一直是往上走的,从中低端向高端传导。而且往后拖得越久风险就越大,”宋会雍对时代周报记者表示,“目前市场较为普遍的是,中低端房地产项目降价20%,来试探市场的底线。但是在我们看来,房地产项目降价20%以后并没有取得比较好的效果。”

他表示,对于高端房地产项目,定价难度要大得多,“所以我对滨江凯旋门的销售预期相对悲观得多。滨江凯旋门推迟上市,实际上是希望看一下上海星河湾和汤臣一品的销售情况,来判断市场对于高端项目的承接力度。滨江凯旋门的销售已经只许成功,不容失败了,因为它已经推迟了太久。”

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