地王游戏助长房价泡沫

2009-07-10 17:47:58

近段时间,有关地王的新闻可谓铺天盖地。5月份以来,广渠路10号地、通州九棵树地块、奥运村乡地块、广渠路15号地块,地王纪录频频被刷新。每个新地王的诞生,都会刺激周边房价“见风涨”。 业内外对房价上涨已出现“审美疲劳”,除了如同吃了兴奋剂的投资客外,购房人已有点不知所措。

房价地价关系密切

地价与房价的关系成为又一社会焦点。今年两会期间,全国工商联称土地成本占直接成本比例最高,达到58.2%,并指出地方政府是楼市黄金十年的最大受益方。这等于是把房地产业暴利受益者的“皮球”,踢给了政府。近日,国土部高调宣传,地价仅占房价的23.2%,远低于国外水平,并认为地价推高房价没有道理。

看来这将成为一桩历史悬案。影响房价的因素太多了,市场预期、供求关系、成本构成等,土地价格是成本构成中的一个元素而已。无法否认的是,房价与地价的关系相当密切。

二者是一种两相拉扯的关系,房价上涨导致开发商看好后市,从而积极圈地,地价上涨使购房者预期房价继续上涨,所以直接助推现房价格。房价上行分为两个阶段:第一个阶段涨速平缓,还算合理;第二个阶段加速上攻,市场人心大乱,投资、投机需求入市搅局,浑水摸鱼,市场酝酿或产生泡沫。目前正处于第二个阶段初期。

热衷地王恐非好事

接下来如何发展?不妨看一下2007年。2007年,地王是从7月见诸报端,且频率加快,尤其是92亿元的长沙地王创造了全国历史纪录,至今都没能被打破。

直至20079月底,“二套房贷”新政出台后,全国楼市开始出现疲态,尤其是200711月,全国成交量开始下跌,而全国房价环比下跌直到20088月才出现。很大程度上,地王频出的心理预期作用,延缓了房价下跌的时间点。根据国土资源部的报告,2001-2006年,全国主要城市的总体综合地价水平年均增长率为5%左右,2007年却猛涨13.37%,由此可见地价上涨对房价的显著推高效应。

就目前来看,随着地王的不断现身,今后3个月左右,房价继续上涨几成定局。但未来6-9个月,房价的涨跌取决于政策变化。如果中央忍受不了房价的持续快速上涨,无法直面民众对高房价的抱怨与质疑,则很有可能出台抑制投资投机的新政。

很多人还关注到一点,“中”字头和“国”字头的企业在土地市场中兴风作浪。尤其扎眼的是,近期中国电子产业集团旗下的成都中泽置业,中化集团下属的中化方兴,在北京两个地王大战中胜出。近几年一直跑在行业前列的保利、中粮地产、招商地产等国企,去年以来拿地速度加快,扩张步伐明显超过万科、金地、富力等非国资企业。这与2007年外资、民资大闹土地市场的情况有些不同。

近日,中国房地产评测中心和克而瑞(中国)信息技术有限公司发布的“2009年上半年中国房地产企业销售排行榜”显示,销售金额前20名企业中有40%以上属于国有企业。房地产业的“国进民退”初露端倪。

在万科、SOHO中国等优质房企不敢冒然抢地的情况下,国资地产商这么热衷于当地王、称楼霸,恐非好事。国资地产商背靠央企的大树,受惠于信贷倾斜,这些企业确实不差钱,但也不能置市场风险于不顾,玩这种赌市场持续向上的地王游戏。最坏的结果是,现在助长房价泡沫,套牢部分高位入市的民众,将来项目亏钱,烧掉全国纳税人的钱。

作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长

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