40.6亿拍地 谁是北京地王中化方兴

2010-01-21 14:39:03
一块注定要诞生地王的地,加上一个注定要成为地王的公司,谱写了6月京城里最精彩的一场有关地王的故事。 这精彩的一幕发生在6月30日的国土资源部北京土地整理储备中心的拍卖会上。当天大厅人山人海。历经97轮竞价,历时1个多小时的拍卖,方兴地产(中国)有限公司以40.6亿元高价成功竞得广渠路15号地块,这一数据也刷新了北京土地市场上最高总价和最高单价两项纪录,使该地块成为不折不扣的“双料地王”。

 据一同参加竞拍的SOHO中国董事长潘石屹称,中化方兴在竞拍后期几乎完全不顾价格,只要看到有竞价的,就毫不犹豫地举牌压过,“误差”不超过一秒,全场举牌高达22次,完全没有其他开发商低头不停计算土地价格的过程。

40多亿元的资金,中化方兴眼睛不带眨的,一次性就可以付清,让万科、SOHO中国等地产大佬失语噤声。中化方兴是谁,何以有如此气魄,为什么又如此志在必得?

黑马横空出世

首先,这不是一块简单的地,这是一块备受关注的绝版黄金地块,它头顶“CBD区域内最后一块住宅用地”的光环。

2004年,这块地曾被首都城市房地产开发有限公司以18.2亿元竞得,但因未能及时缴纳土地出让金又被收回。2006年国庆前后,北京市国土资源局推出18块入围限价位、限面积商品房备选地块,42万平方米的15号地块首次进入人们的视野;2007年末,15号地块终于入市,由“限价房用地”变身“商品房配建廉租房”;20081月,15号地块因投标开发商不足三家而流标。

时代周报记者目睹了2008年这块地流标时的冷清,时隔一年,可谓天上地下。

早就对此块地有意的潘石屹早早来到竞拍场。潘坐在竞拍的第二排,看到坐在第三排的方兴地产,感觉是新面孔,就走上前问好:“什么公司的?”

“小公司”。得到回复后,SOHO中国总裁闫岩小声告诉潘:“他们是中化方兴公司的。哦,那个是中化集团在香港的上市公司。”

问这个问题的时候,潘石屹一定不会想到这块垂涎已久的地会被这个小公司拿走。表情严肃的方兴地产副总经理盖剑高手持3号牌,安静低调地端坐于后排。

现场竞价从26.2亿元开始,中信、方兴、SOHO中国的报价速度极快,保利、安联、慧明置业亦不甘示弱,万科则持续保持低调,仅仅有两次举牌。

另一家首城国际也很低调,被北京业内人士戏称来抬价的,如果地价低,顺手捡个便宜,如果地价高了,带动周边自己的楼盘价格上涨。夸张的,称北京万科在15号地竞拍的当晚举办了庆功会,因为万科曾经在附近以1.1万元/平方米的楼面地价拿下了一块地,但一直未敢开工。“广渠路15号地周边的住宅价格此前未有超过1.7万元/平方米,开工就意味着亏本。但方兴地产拍下的广渠15号地给区域未来以极强的信心,区域房价预计将奔向3万元/平方米,万科自然开心。

自价格升至35亿元,现场只余方兴、保利与SOHO中国三家缠斗。方兴的报价速度远超出另外2家。39.5亿元是SOHO中国最后一次举牌的价码,当盖剑高又一次迅速举牌后,潘石屹与张欣相视而笑,并对身后的盖剑高伸出了大拇指。

随后,保利很快叫价40.5亿。但中化方兴紧跟着举出40.6亿牌子,随着主持人的一声槌响,北京新地王黑马中化方兴横空出世。

一次付清40亿元

在强者云集的北京市场,中化方兴确是一个新面孔。

“不管对于地产同行还是购房者,大家对中化方兴了解的都很少,通过此次成功拿下北京地王后一切就不同了。”北京联达四方地产经纪公司总经理杨少峰告诉时代周报记者。

据悉,SOHO中国曾向《观点》杂志了解过方兴地产,原因是在杂志第一期推出的“地产G30”的评选当中,方兴地产排名第一。他们的理由是:“作为央企下属房地产企业,2008年,方兴地产的重组力度是最大的,因此几乎可以预见,在2009年,方兴地产基本完成重组之后,必然有大的动作。

果然,在广渠门15号地的竞拍当中,方兴一战成名。

资料显示,方兴地产成立于20046月,为中国中化集团在香港注册的全资子公司,注册资本金7亿港元,目前总部位于珠海,2007817于香港联合交易所上市。截至2008年底,方兴地产总资产达345亿港元,开发和持有的高端商业地产面积约170万平方米。

据方兴地产相关负责人介绍,目前公司的业务由三大板块组成:地产开发、物业经营和酒店投资。

方兴地产最初引起媒体的注意是因为其中化集团背景和中化集团对其不遗余力的支持。上市后的方兴一出手就是110亿将上海滩最著名的金茂大厦全部收购,据说其收购目标还有中化大厦、王府井大饭店、北京凯晨世贸中心等。

作为方兴地产的母公司,中国中化集团公司是国资委监管的国有骨干企业,已18次入选《财富》全球500强,资产规模约1000亿元,按照国资委核定央企主业的标准,该集团房地产业务资产规模应在集团总资产的20%左右,即有200亿元。而中化旗下地产公司除了方兴地产外,还有一家在业内知名度更大的房地产公司,即远洋地产。

中化方兴拿下15号地后,在业内甚至还引出一个好笑的传闻。其母公司,中化集团,不久前已经把鲍鱼列在了员工午餐的餐单上,理由很简单,是要向谷歌这样的公司看齐。业内人士不禁还有点困惑——如果真要比钱比势力,谁能比得过央企?

潘石屹补充了一个重要细节:一般出让合同中,付款期都是半年以上,而这次是一次性付款。一次性付款40亿元资金,这是一个什么样的概念?

数据显示,截至2008年底,方兴地产手持现金63亿元。今年2月初,通过大股东配股融资27亿元后,接下来的3月配股16.3亿元。此外,该公司今年以来已经获得银行提供授信总金额高达245亿元。万科作为国内最大的专业住宅开发企业,辛苦经营25载,今年一季度现金流达到最高水平时,账上现金也不过269亿元。

中化之前是中电。此前的奥运村地块是被在中电集团旗下中电产业全资子公司成都中泽置业以15000元/平方米楼面地价拿下的,地块总价差不多20亿元。而更早之前的广渠路10号地虽然是富力拿下的,与富力争到最后的是国企身份的中国电子。以致富力拍下地后,很无辜似的说:“我们真的不愿意拿‘地王’,并强烈呼吁同行们在竞争时‘多一点理性’。”

地产新秀或成新龙头

对于资金来源问题,方兴地产有关负责人一直回避明确回答。

中化方兴虽然号称房地产业也是其公司主业,但在地产圈内却远非主流公司,其在商品住宅开发领域仍是不折不扣的新秀。

以商业地产闻名的方兴地产拿下广渠路15号地,被称为将业务扩张到北京住宅市场上的标志。此前有业内人士透露,由于中化主营业务涉及进出口贸易,在出口受到影响的情况下,中化集团通过扩大房地产市场占有率而拉高企业利润率的发展战略已经显现。中化集团2008年年报也显示,2008年,外部环境剧烈动荡,到四季度,公司受金融危机影响营业收入和盈利增速下降。在此情况下,公司将“以坚持不懈的战略转型应对冲击”。

但有市场分析人士认为,方兴地产在住宅领域经验尚浅。“对一家房地产公司来说,常常是一块土地定生死。”

“广渠路15号地对开发商来说战略意义重大,胜出者可能在三到五年之后成为北京房地产业的龙头。”杨少锋告诉时代周报记者。

对此方兴地产相关负责人表示,尽管被市场定义为国内高端商业地产的专业开发和运营商,但实际上,方兴地产在高档住宅地产的开发方面拥有更为悠久的历史。

“从上世纪80年代末开始,我们就相继开发了上海的海怡花园、上海张扬滨江苑、珠海每一间等多个高档住宅项目,这些项目最终都成为当地的畅销楼盘。”上述人士表示。

方兴地产自然深谙该地块的意义。在其内部人士看来,40.6亿元的高价并未超出公司的心理预期。“这个地块的市场需求非常大,且可塑性极强,我们有充足的信心在把这个项目做成精品的同时,也为公司带来理想的回报。”上述人士表示。他同时透露,这个地块的详细规划正在进行,“将是一个集教育、商业、住宅、休闲为一体的高端综合体项目”。

但华远地产总裁任志强认为,国有企业本身的融资成本与业绩要求是较低的。这使得国有企业在拿地的竞争当中拥有巨大的优势,他们具有成本优势,又可以不担忧业绩。

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