越秀地王闲置四年 丽丰控股资金链临大考

2011-12-29 04:44:33
销售状况不佳,还要巨资投向珠海,这对于丽丰控股来说,无疑是一次重大的考验。

本报记者 肖素吟 发自广州

蛰伏4年,越秀地王无人问津,或悄然始动工,或拆迁仍无果。

已故香港福海林百欣及其家族旗下的丽丰控股有限公司(01125.HK,以下简称“丽丰控股”),于2007年勇战万科、合生创展等地产大鳄,竞得越秀三幅捆绑地块,楼面地价高达9456元/平方米,几乎逼平彼时越秀区的一手房均价9966元/平方米。时过境迁,楼价高涨翻倍,丽丰控股旗下越秀地王仍然待字闺中逾4年。

地王的迟缓上市,亦是丽丰控股内地发展缓慢的一个缩影,其年销售额不过20亿元。然而此前,丽丰控股却高调宣称要在珠海投资180亿元建设星艺文创天地项目。这对于丽丰控股来说,无疑是背上了一个沉重的包袱。

地王项目尚在襁褓中

2007年7月26日,广州市国土房管局以捆绑方式拍卖老城区烂尾地,其中一组捆绑地块,包括一幅望东山湖景的住宅地,一幅望珠江景的商业金融用地,以及一幅老城中心旺区观绿路的商住地块,更是引发了9大开发商的厮杀,万科、会德丰、合生创展、广电集团等地产大鳄会战其中。

丽丰控股旗下振高集团、振皓公司和翠桦公司联合体更是连番叫阵万科,从2.2亿元一路相互叫价,经过55轮叫价,最终丽丰控股斥资3.16亿元将3幅地块纳入囊中,成交额高出底价137%。

时代周报记者查阅土地交易信息可得,东华东路住宅用地净用地面积2405平方米,规划建筑面积为10582平方米;大沙头路商业金融业用地净用地面积1622平方米,规划建筑面积为8807平方米;而观绿路商住用地净用地面积1908平方米,规划建筑面积为14030平方米。以此计算,3幅地块的楼面地价已高达9456元/平方米,问鼎2007年广州单价地王。据业内人士透露,彼时该地价尚未包括需额外支付的一幅市政绿化用地地块的拆迁费用,如果加进去,土地成本预计尚且需要加1200-1700元/平方米。

根据丽丰控股2007年年报,以上3个项目均预计于2011年建成。然而,时过4年,昔日地王却依旧还在襁褓中。目前,建设进度最快的是东华东路地块。12月22日,时代周报记者来到越秀区东华东路,在标有“丽丰控股东山京士柏”的围墙内,蓝网覆盖,目前已建有两层之高,而根据规划,该项目将建设为20层的住宅楼项目。

捆绑地块中的第二幅地块中的大沙头路项目施工亦不过是刚刚开始,若干辆泥头车拥堵在工地门口。此前4年,该地块一直用作临时停车场和洗车场。

命运较为坎坷的则是至今尚未开工的观绿路地块。即使在“丽丰控股”的围墙内,主要还是临时停车场,其北侧尚有未完成拆迁房屋,两三层的破旧楼房散落其侧。在此期间,丽丰控股并非毫无动作。

据时代周报记者了解,此前,丽丰控股曾希望提高该地块的容积率,拟从7.35提高到9.03,然而事与愿违,有关部门以建设可行性不高拒绝了丽丰控股的请求。目前,观绿路地块仍在发展规划中。

时逾4年,越秀地王还没有建成,然而,越秀区住宅均价却早已翻了2.5倍,商业地产均价也翻了二三倍。根据广州市国土房管局官方网站阳光家缘数据显示,2011年11月广州市十区新建商品房网上签约信息中,越秀区住宅均价24811元/平方米,写字楼均价为28454元/平方米,而商铺的均价更是高达15.8864万元/平方米。

内地发展步伐迟缓

地王的迟缓上市,亦是丽丰控股步调缓慢的一个缩影。事实上,在此后的诸多土地交易拍卖现场,不乏丽丰控股的影子,但是每每空手而归,一直未曾新增土地储备。

截至2010年年底,丽丰控股在内地的总楼面面积为1000万平方尺,即111.11万平方米,均集中于上海和广州、中山,项目总数一直都不超过10个。

直至2011年9月16日,丽丰控股及丰德丽控股有限公司(丰德丽)与珠海市横琴新区管委会订立合作协议,以期共同在珠海市横琴文化创意园投资建设星艺文创天地项目。

在这其中,经2010年7月26日股权重组之后,丰德丽直接持有丽丰控股40.58%股权,而丽新发展持有丰德丽36.08%的股权,而丽新制衣持有丽新发展47.97%股权,林百欣的长子林建名家族持有丽新制衣42.02%股权。

根据珠海市市长钟世坚与丽新集团主席林建岳签署的《横琴文化创意园合作协议》,星艺文创天地项目规划用地面积约1平方公里,将采用分期供地、分期建设的方式推进,首期供地约50万平方米。据项目初步开发规划估算,星艺文创天地的总投资约180亿元,预计最快于今年底前动工。

为此,丰德丽和丽丰控股不得不向银行融资。建设银行拟给予星艺文创天地项目不超过人民币150亿元的意向性综合授信,而兴业银行拟向丰德丽及丽丰控股提供总额度为人民币100亿元的综合授信额度。

虽然,丽丰控股在珠海宣称要豪掷180亿元投资于该项目,但实际上,丽丰控股的财务已经是危机重重。

截至2011年7月31日,丽丰控股的借款总额已高达30.74亿港元,其中须于一年内偿还的为1.18亿港元,而第二年内偿还的为15.21亿港元。雪上加霜的是,丽丰控股预计全年的销售额只有20亿元。

根据推售计划,丽丰控股于2011年在上海推出3个项目,合计650个单位推出市场,广州部分楼盘继续出售,而中山项目则推出2000个单位。公司预期2011年内地楼盘销售速度放缓,预计公司在内地的20亿元销售目标恐难完成,这对于180亿元的投资额来说,显然是不堪重负。

最令人关注的则是,于第二季度开盘的广州御金沙。2005年11月,凯德置地以1.028亿元收购了丽丰控股金沙洲项目(即为御金沙)的50%股权。时隔1年,凯德置地又持有了丽丰控股的20%股权。目前,广州御金沙已于2月、5月和6月取得预售许可证的三批房源中,已售346套,尚有391套未售。按照已售面积36048平方米和均价1.6万元/平方米计算,销售收入不过5.76亿元,丽丰控股可得销售收入不过3亿元。

于9月上市的中山棕榈彩虹花园,销售情况也是不尽如人意:据中山市房地产市场信息网数据显示:截至12月27日,批准销售516套房源中,仅有47套已售。

销售状况不尽如人意,借款又要在近一两年内还清,还要付出巨资投向珠海,这对于丽丰控股来说,无疑是一次重大的考验。

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