珠海双限一夜突降 政商默契明紧暗松

2011-11-24 05:24:14
珠海市政府突然宣布11月1日实行双限,消息之突然,让市场毫无喘息的空隙。

本报记者 明鹏 发自珠海

双限令“空袭”珠海楼市,稍显突然,又有点姗姗来迟。

受港珠澳大桥、横琴新区开发、珠江西岸核心城市等多重利好刺激,2010年年底以来,珠海主城区楼价以“火箭速度”狂飙四成,全市的均价仅次于广州、深圳,在广东地区名列第三,将经济实力在珠海之上的佛山、东莞、中山远抛身后。2011年新春伊始,限购论在珠海楼市传得沸沸扬扬,然而“只听楼梯响,不见有人来”。

当业内以为限购一说石沉大海之际,10月31日晚,珠海市政府突然宣布11月1日实行双限,消息之突然,让市场毫无喘息的空隙。

真正让地方政府痛下决心的是,房价涨幅将近2成,远超GDP增幅。

房价上了新台阶

离2012年仅有2个月,珠海市政府突然决定,在主城区实行限购政策,并效仿深圳市政府,选择“限价”这一剂猛药。

双限令一方面限制购房资格,本地居民或在珠海缴税、缴纳社保一年以上的非本地居民,只能在主城区新增一套住宅,外地居民无购买社保和纳税的不能在香洲区买房。另一边厢,对于新取得预售证的楼盘,价格不得超过11285元/平方米。

事实上,珠海作为二、三线城市,房价步入“万元俱乐部”之后,限购传言由来已久。今年7月12日,国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上,就明确指出,对于房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

该表态一出,市场人士纷纷预计,珠海也在限购名单之列。然而,真正让珠海市政府痛下决心的,还是房价涨幅远远超越GDP。

据珠海市住房和城乡规划建设局(以下简称“珠海住建局”)发布的数据,2011年1-6月,珠海新建住房价格为11028元/平方米,较2010年全年上涨8.47%。与此同时,2011年1-6月,珠海完成GDP628亿元,同比增长12.1%,比珠海年度预期目标高1.1个百分点。如此一看,房价增幅尚且低于GDP。

然而自6月中旬之后,万科·珠宾花园、龙光·海悦云天、五洲花城二期以及珠海“地王”项目中信·红树湾等不少市区内高端楼盘入市,龙光·海悦云天、五洲花城二期的价格为1.6万-1.7万元/平方米,中信·红树湾售价在2万元/平方米以上,而万科·珠宾花园也因资源稀缺,其楼王项目“天御”一度达到3.5万元/平方米的高价。

此外,珠海郊区的成交均价也在“明星”楼盘的带动下,上涨不少。例如,斗门区的里维埃拉,金湾区的时代·山湖海,唐家湾的华发·蔚蓝堡,都推出单价超万元的房源,而这些区域之前的房价都在6000元/平方米左右的水平。

“无论是珠海市区或郊区,品牌开发商多了,楼盘质量也高了,成交均价自然上涨不少。”珠海地产业内一位人士告诉时代周报记者。从统计局的数据来看,1-8月,价格同比涨幅由1-7月8.8%迅速提升至17.3%,1-9月新房住宅成交均价为11967元/平方米,增幅进一步升至17.7%。从数据上看,珠海的房价确实又再上了一个台阶。如果不采取措施,年初制定的新建房价格涨幅控制目标就难以完成。

双限“一个困难的决定”

8月份数据出炉之时,珠海限购条件就已成熟,为何拖到11月1日才施行?而且从宣布到执行,仅有“一夜之隔”。

珠海市一位国有房地产企业高管向时代周报记者表示,就全年数据而言,珠海房价涨幅会否超过GDP涨幅,尚难定论。“采取限购,涨幅依然超了,尚有情可原;如果没有限购,涨幅超了,上面‘怪罪’下来,珠海市政府就难以担当了。”

据一位接近珠海房地产职能部门的业内人士向时代周报记者透露,10月29日,珠海市房地产相关部门开会到很晚,拟定了双限政策。10月31日晚,珠海市政府宣布从11月1日起执行双限政策。

对于“双限”,珠海市住建局局长陈哈理在11月1日的新闻发布会上称,限购产生的影响深,作用时间长,将作为一项长期政策;限价能较快产生作用,将作为一项临时调控措施。明年该市将根据实际调控效果,继续采取相应措施。

陈哈理提及的限价,具体表现为在11月1日之后取得预售证的主城区楼盘,新盘价格上限为11285元/平方米。珠海市住建局对此表示,11285元/平方米是根据年度房价调控目标,即去年基数上增长11%计算,11%也是今年珠海的GDP预定增长指标。

然而,众多开发商向时代周报记者表示,主城区带装修的房子价格远超11285元/平方米。限价令非市场意志的体现。

开发商对限价颇有微词,对限购却“偷着乐”。上述珠海业内人士向时代周报记者表示,本次限购政策允许本地居民,在珠海缴税、缴纳社保一年以上的非本地居民,可在主城区新增一套住宅,实际上又创造了一部分购买需求。时代周报记者在走访中发现,不少购房者就因此新增“房票”得以入市。

对于珠海此番出台的双限令,中国房地产协会副会长顾云昌评价称,“地方政府动了脑筋的。既要控制住房价,又不能让交易量减少。”而陈哈理更是直言,出台调控政策是一个困难的决定,“力度小了起不到作用,力度大了可能会对整个房地产市场造成太大冲击,也会对珠海经济社会发展造成太大冲击,冲击大了,也不一定就是健康发展了。”

开发商与政府达成默契

双限令来得突然,珠海大多数开发商始料未及,但依然有少数几家似乎提前收到风声,并连夜拿到预售证。

据珠海市商品房预(销)售专网显示,10月31日,天海山色园、华发新城六期、中信·红树湾分别有一批房源取得预售证,时间刚好是双限令实施前一天。

上述业内人士向时代周报记者表示,不排除这几家开发商通过其他渠道提前获知相关政策。“在11月1日之前取得预售证的房源,不受限价限制,开发商的策略可以更加灵活。”

虽然赶在限价节点之前拿证,但也不急着卖楼。时代周报记者走访华发新城、中信·红树湾的售楼部,其工作人员都表示,限价令只是一个暂时的措施,目前客户可以下定金,做一个登记,并不办理相关手续。中信·红树湾的一位销售代表向时代周报记者表示,估计2012年1月,限价政策会松动,届时再去给客户在房地产交易中心办理手续。

除了上述几家楼盘之外,一些在八九月,甚至更早时间取得预售证的楼盘,也“暂停”了售楼。时代周报记者走访格力广场、金地·伊顿山等有预售房源的楼盘,这两个楼盘均在主城区,在售房源均价分别为1.7万元/平方米、1.4万元/平方米,其工作人员的表述和华发新城、中信·红树湾的如出一辙。

“中信·红树湾、金地·伊顿山等位于主城区带装修的楼盘,价格都在1.4万元/平方米以上,如成交必定推高房价。如2011年度房价涨幅远超GDP增幅,珠海楼市或将遭到更严厉的调控政策。”上述业内人士表示,此时,主城区的高端楼盘已经与政府达成默契,不卖楼,或者说不登记卖楼。“届时,限价政策一松动,再登记也不迟。”

品牌开发商坐等机会,一些中小开发商的状况则不容乐观。11月3日,公园里正式对外开盘销售。这是双限后首个开盘项目,原定精装改毛坯。合富辉煌市场调查数据显示,其首推的第10栋125套单位,折后均价约9100元/平方米,低于开发商前期预期价格。

在经历两周的政策观望期,众多开发商零成交之后,终于有项目打破沉默。11月13日,五洲花城二期陆续推出10栋、15栋单位,精装修房改毛坯房,以1.1万元/平方米对外发售,成交显著,从现场销控表来看,短短一周便销售9成左右,成为“双限”后首个取得“开门红”的项目。上述业内人士表示,五洲花城二期15栋楼,均已进入封顶阶段,有大量的工程款、银行贷款要结算,开发商必须销售部分房源,以免资金链断链。

五洲花城二期的热销,随即引来周边楼盘的效仿。作为目前唯一在双限后取得预售证的楼盘,尚东领御11月19日推出一栋毛坯房,均价为9500元/平方米。

主城区楼市扰乱

相比尚东领御,很多楼盘放慢了拿预售证的步伐,不少楼盘更是遭遇了“偷面积”以及“限价”双重效应叠加的尴尬,其中金域华府便是典型代表。

在2008年之际,珠海楼市新增开工量陷入低迷,相关部门为了刺激经济,鼓励开发商开工,允许其在户型设计上得到一些“优惠”,即“偷面积”。

时过境迁,这些楼盘陆续在当下进入销售阶段。就金域华府而言,其建筑面积为90平方米的户型,使用面积可以做到120-130平方米,但成交价格必须按90平方米来计算,开发商需把偷出来的30-40平方米的建筑成本均摊至90平方米上来计算。如此一来,单位成本上升,单位房价也相应增加。但如果限价在11285元/平方米之上,开发商即便是卖毛坯也不划算。事实上,早已具备预售资格的金域华府,主体结构已经进入封顶阶段,但其依然没有备案预售。两个月之后,限价政策是否依然实施,直接关乎该楼盘的命运。

限购政策扰乱主城区楼市,也波及郊区楼市。当主城区再现9000元/平方米房源之时,郊区那些定价7000—8000元/平方米的楼盘“情何以堪”。时代周报记者了解到,主城区楼盘被“双限”后,消费者预期多有变化,郊区楼盘的成交量也因此下滑。实际上,在双限政策出台之前,珠海楼市已经进入一个“量跌价滞”的微妙时刻。

根据珠海市统计局最新发布的数据,1-10月珠海商品房可供预售面积为250.55万平方米,同比增长37.8%;商品房销售面积187.67万平方米,同比下降4%;市场的天平已经由2009年下半年、2010年全年的供不应求变成供大于求。此外,据珠海住建局公布的数据,1-9月珠海在建施工住宅面积为1133万平方米,如按目前销售速度,需市场消化4-5年。

经历多重利好“催化”,被迅速“拉高”的珠海楼市,未来走势充满不确定。作为成熟上市公司,雅居乐选择落袋为安。据了解,雅居乐·约克郡项目虽然位于中山坦洲,但毗邻珠海大道,系雅居乐为珠海市场量身定做的一楼盘。市场人士预计,该楼盘售价约为1万元/平方米(带精装修),但实际销售价格为5000元/平方米(毛坯)。雅居乐·约克郡的价格回归合理,或将引发珠海楼市整体价格回归理性。

可以确认,纵使价格微调,目前珠海在售项目拿地成本并不高,尚可盈利。如果成交萎缩,才是业内人士最不愿意看到的。这着实考验珠海市地方政府的调控“艺术”,既要保证楼市别太“过火”,又要避免就此“熄火”。

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