现代房产勇夺72亿地王 义乌满城卖楼花

2019-08-18 15:20:15
现代房产是何方神圣,敢冒全国房地产调控之大不韪,逆势强当地王?

本报记者 陶喜年 发自浙江义乌

没有网站,没有宣传册,没有楼书。很难想象,这是一家拥有国家二级资质的房地产开发企业。

可就是这样一家名不见经传的企业,却在全国房地产业风声鹤唳的2011年8月,豪掷72.19亿元,拿下义乌、也是全国的地王。

这家公司的全名叫浙江省义乌市现代房地产开发有限公司(以下简称“现代房产”),系义乌人黄允松于2003年创办的民营企业。

此前的2010年12月24日,现代地产以24.6亿元的地价竞得义乌后宅分区商业配套中心“城北商业中心”项目地块;今年6月15日,又以2.26亿元竞得义乌雪峰路与望道路西南侧地块,加上8月11日的72.19亿元,不到8个月时间,现代房产在土地市场,即砸下近100亿元,超越绿城、滨江等浙江一线地产商,成为在浙江拿地最多的本土房企。

现代房产是何方神圣,敢冒全国房地产调控之大不韪,逆势强当地王?

时代周报记者调查发现,这与义乌流行多年的“卖楼花”传统有关。多年来,义乌的房企,只要拿下土地,就敢于公开、半公开叫卖“楼花”以回笼资金,投入该地块的开发,实现“空手套白狼”。

“现代卖楼花,久府卖楼花,中央公馆卖楼花,大家都卖楼花;义乌不管,金华不管。”义乌当地的稠州论坛上,一位网民如是留言。

现代城违规预售回款八九亿

现代房产拿下的地王地块,位于义乌国际文化中心东南角,称“义乌中心区07、08地块”,总建筑面积47.2万立方米,在义乌属于稀缺地段。

地块起拍价30.1亿元,按50%保证金计算,参与竞拍的企业,必须先拿出15.5亿元定金。

8月11日上午,该地块开拍。竞拍主要在义乌三大房企商城房产(上市公司小商品城旗下公司)、万厦房产和现代房产之间进行。

据现场参与者介绍,该地块首度开拍,万厦房产便直接叫价50亿元。到78轮,商城房产的叫价突破65亿元。两个小时后,到251轮,现代房产叫价72.19亿元,最终成为该地块的所有者。

72.19亿元的出让金,刷新了国内单幅住宅用地出让的最高纪录。此事又非发生在北京、上海等房地产一线城市,而是义乌这样一个县级市,舆论一时哗然。

自去年4月国务院开始房地产新一轮调控一年多来,房地产界可谓风声鹤唳,许多知名企业资金链行将断裂的消息不绝于耳,现代房产的巨额资金,从何而来呢?

8月25日,《华夏时报》一篇题为《浙江义乌72亿诞新地王出让当日被疑违规卖房》的报道,最早揭开了背后的真相。原来,现代房产希望以违规预售回笼资金,以开发这个命名为“现代城”的项目。

据报道,早在8月13日,即土地出让第三天,义乌电视台就出现了现代城项目的广告。8月22日,就在现代城地块正式批准出让当天,现代城的广告语—“无可替代的珍贵稀缺板块,城市中心区高尚生活标杆”已经登在了义乌本地的报纸上。

《华夏时报》记者从义乌当地获得一份落款日期为8月22日,由“浙江省义乌市现代房地产开发有限公司”开具的收款证明,上面显示有交款者姓名、户型、建筑面积,及“参考单价每平方米28800元”,“边套另加每平方米2000元”等售价信息,缴款数额也赫然列于其上。而据知情人士透露,“现代城”对外宣布的销售期为4天,即从8月22-25日。仅22日一天,收款就达数亿元;截至8月24日,“现代城”通过违规预售已经回款八九亿元。

按照国土部门的公示,现代城地块的开工时间定为2013年2月14日,竣工时间定为2016年2月14日。这意味着,“现代城”项目要拿到预售证,至少还需要一年多时间,现代房产无疑在违规销售。

现代房产陷入资金困局

违规卖方被媒体曝光,现代房产立马陷入资金困局,处境艰难。作为一家成立刚8年的公司,现代房产的资金实力并不雄厚,土地出让金如何支付,成为首先面对的难题。

按照规定,现代房产在竞得土地40天内,需支付50%的首付款,共计36.095亿元,除去15.5亿元定金,现代房产需要拿出真金白银20多亿元。但9月20日,40天期满,现代房产没有任何动静,引来义乌各界议论纷纷。

9月27日,时代周报记者从义乌市国土局获悉,9月23日晚上,现代房产已经将首付款打到义乌市政府非税收入汇缴专户,但仍欠1.06亿元未缴。按照规定,每迟交一天,现代房产必须缴纳千分之一的滞纳金。

有知情人士透露,为筹措这些资金,现代房产可谓想尽办法,四处借贷,有说法称现代房产甚至可能已将该项目的部分股权,转让给义乌其他企业合作开发。义乌市政府亦曾召集各部门开会,商讨现代城事件的处置方案。

虽然暂时解决了现代城首付款的压力,但现代房产的资金链条,还在不断收紧。按照一年内缴清所有土地出让金的规定,到今年12月,现代房产还将为“城北商务中心”的12.3亿元出让金买单。到明年8月,现代城余下的36亿元出让金,亦必须足额缴付。现代房产能否安然度过这一危机,或许黄允松本人亦心中没底。

虽然在外地籍籍无名,但现代房产在义乌有极高的知名度,是近年义乌开发房地产项目最多的企业。与商城房产、万厦房产稳居义乌房企综合实力前三强。

现代房产成立于2003年9月,先后在义乌开发了现代公寓A、B幢、现代家园、现代名人花园、现代城市花园、现代城市风景、现代广场、现代宾王广场等项目。并在宁波余姚开发了江南华都、南华大厦项目;在毗邻的浙江东阳,开发了紫荆公寓、紫荆庄园项目;在杭州淳安,开发了千岛湖秀水湾项目。

现代房产的老板黄允松,是义乌江东街道端头村人,在义乌以出手大方、为人爽气著称。据知情人士介绍,黄允松早年有过一段不甚光彩的经历,但因祸得福,结识了贵人。1990年代,黄允松先后做过萤石矿、托运部、养殖场等生意,完成了资金的原始积累。

早年,黄允松以“东太”为名,成立过多家公司,包括义乌市东太养殖有限公司、义乌市东太房地产开发公司、义乌市东太物资有限公司、余姚东太房地产开发有限公司等。早在1996年,黄允松即成立东太房产,进入房地产开发领域,在义乌开发了宾王商贸区的一个项目,但此后即注销了该公司,淡出地产圈,直到2003年现代房产成立。如今,经过8年发展,现代房产的注册资金,达到5.8亿元,房地产开发面积,超过200万平方米。

跟义乌许多老板一样,黄允松为人极其低调,媒体上看不到任何报道。但黄的生活十分豪奢,据称其名下有劳斯莱斯两辆,其儿子还有一辆价值数百万元的保时捷跑车。

谁会是金城房产第二

地王项目违规预售,但在义乌,此事却有些波澜不惊。一个尽人皆知的事实是,过去多年,义乌几乎所有的房地产企业,都以这一形式,进行房地产销售,并有金城房产、广厦房产等多家企业被媒体曝光,但此现象依然愈演愈烈。

虽然公开不承认有预售行为,但现代房产的工作人员私下亦表示:“有人愿意买,抢着买,你情我愿,我为什么不卖?”

义乌某地产公司负责人告诉时代周报记者,义乌以经济发达著称,百万、千万富翁不计其数,这些富豪们,能花钱的地方无非两处:房子、车子。而义乌新建商品房的数量一直有限,提早买房又能享受折扣,并作为投资随时转让,遂形成了市民争抢楼花的现象。一些官员因为可以从中渔利,不予制止,义乌楼花就此越开越盛。义乌的房价、地价,亦因此水涨船高。如今,义乌最高的房价,已经接近5万元/平方米,单价超过2万元的,早已比比皆是。

来自义乌市国土局土地市场管理科的信息显示,2010年,义乌土地出让金共114亿元(含工业用地),今年前9个月,出让金已经超过150亿元,超过中西部地区绝大多数省会城市的土地出让金额。

在房地产大调控背景下,义乌依然如此高调卖地,令不少人质疑,义乌市政府是否在默许、或者变相纵容义乌房地产企业卖楼花?

“现代城地块,本来就是两块地,完全可以分开拍卖。义乌市政府明明知道义乌企业的资金实力有限,现在银行又对房地产企业限贷,房地产企业高价拿地,除了高利贷和违规预售,不可能有别的办法。”一位地产圈人士说。

而义乌市建设局、义乌市综合行政执法局等单位,则将楼花泛滥,归结为取证困难和处罚不力。

房地产商违规售房,原来的执法权归义乌市建设局所有。2010年元旦后,处罚权移交给义乌市综合行政执法局。而义乌市综合行政执法局职能众多,对房地产业务一直施力有限。即使媒体对现代城违规卖房报道如此之多,义乌市综合行政执法局依然至今没有查处,理由是“取证难”和“处罚弱”。

1998年7月颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条称:擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处以收取的预付款1%以下的罚款。

建设部《城市商品房预售管理办法》第十四条规定:开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由房地产管理部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

3万元、1%以下罚款,对房地产企业来说,可谓无关痛痒,罚了等于没罚。

“在建设局管的时候,没处罚过一次,我们局还算好了。”执法局一位工作人员介绍,去年以来,该局查处了3起违规卖楼花事件,涉及雪峰等三家房地产企业,但总共只罚了100万元左右。这几次处罚的唯一收效是,义乌房企卖楼花,由以前的明目张胆,改成了隐身地下。

但义乌许多市民仍质疑义乌政府在这方面不作为。“为什么杭州等地方,就没有卖楼花现象,只有义乌这么猖獗呢?如果政府真要制止,办法多的是,比如冻结房地产商的相关账号,禁止媒体发布楼花信息,肯定立竿见影。”

而义乌有关方面,亦全非没有作为。2011年3月,义乌市建设局曾发布《我市未取得

此前,义乌的金城高尔夫项目二期,已经因为开发商金城房产资金断裂烂尾多年,令当年买下楼花的义乌市民叫苦不迭。

如今,摆在义乌房地产市场的疑问是:谁会是第二个金城房产,现代房产,抑或其他?违规销售楼花的现象,又何时会在义乌禁绝?

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