黄金地块闲置20年 珠江实业囤地49万平方米

2011-05-26 05:18:41
在广州中心城区,珠实囤地面积高达49.4万平方米,这些地块闲置时间长达20年之久。

本报记者 肖素吟 发自广州

在广州沙面岛南的白鹅潭上,地标建筑白天鹅宾馆榕荫如盖。不过,一个被忽略的事实是,以白天鹅宾馆起家的珠江实业集团(简称珠实集团) ,却早已渐渐淡出公众的视野。

彼时,珠实集团一度是广州房地产市场的“三大寡头”(珠实集团、城建总和广信房产) 。

广州珠江实业开发股份有限公司(600684.SH,珠江实业),则是珠实集团旗下的房地产上市公司。

时至今日,大浪淘沙。对比资产重组后意气风发的越秀城建,珠实集团相形见绌。

不管是作为在国内A股上市的地产类上市公司,还是具备国家级一级房地产开发企业资质,都已无法掩饰其黯然:在楼盘销售上基本维持每年开发销售一个新项目及搭配部分组团或尾货销售;土地储备上只限于广州和长沙两个区域,很少出没于土地招拍挂市场。

然而,在广州很多地方,珠实集团却囤积着很多土地,这些地块闲置时间长达20年之久。据不完全统计,在广州的中心城区,珠实集团囤地面积高达49.4万平方米。

黄金地块隐身闹市中

5月23日,时代周报记者在现场看到,位于东风东路和仓边路交界处的S8地块,目前还是作为露天停车场在运营。

屹立闹市中,草木掩映下的停车场丝毫没有引起路人过多的注目,更未曾想过这里未来将矗立起一栋商业金融大厦。

2008年11月5日,珠江实业审议通过以1.56亿元收购S8地块项目的议案。该地块的用地性质为商业金融用地,占地面积7445平方米,总建筑面积54790平方米,折合楼面地价仅仅为3850元/平方米。

值得注意的是,在此之前,该地块由东建实业和中拓地产合作开发,前者为珠实集团的全资子公司,后者为东建实业的全资境外子公司。在收购之前,该地块的闲置历史已长达18年。

东建实业最早是广州市政府下属专司规划建设东风中路的全资国有企业,后并入国资委旗下的建设资产经营公司,直到后者解散,东建实业被划拨进珠实集团做行政管理,因此作为优质资产的S8地块则由珠江实业收购。

珠江实业2008年年报中公司新年度经营计划中就曾提及,“做好S8 项目前期准备工作,如果出现市场机会则有条件开工”。至2009年中旬,珠江实业已完成地块受让的相关手续,早已取得《国有土地使用证》完成地块交接手续。

但是,S8地块依旧是犹抱琵琶半遮面。2009年年报将开工时间提上议程,“待条件具备后,亚运后开工建设”,但2010年年报则变更为“争取2011年底开工”。

珠江实业董事、总经理朱劲松接受时代周报记者采访时表示,“S8项目目前正常运行中,也在落实中。具体项目情况日后披露。”

然而,这并非珠江实业闲置的唯一一幅地块。

毗邻中山四路地铁口的德政街市菜市场是个不起眼的地方。菜市场所在地正是广州地铁一号线沿线JY-8地块物业所在,由广州捷星房地产有限公司(以下简称捷星公司)开发。该公司由珠实集团、其海外企业瑞士中星投资有限公司和珠江实业共同持股。

事实上,其合作意向书,则早于1993年5月3日签订。1993年,早在上市之际,珠江实业就曾在股票上市公告中表示,将在未来几年内集中发展包括广州地铁一号线JY-8地块物业在内的项目投资。

自1994年起,珠江实业则暂缓了对该项目的投入。继拆迁和土地平整工作完成之后,该地块则作为街市运营。根据珠江实业2000年年报,“JY-8项目地处广州市中山四路以南,德政中路以东,项目总用地面积10181平方米,可建写字楼65844平方米,商业、旅业22000平方米,项目立项时正处房地产高潮期,获利前景非常良好”。

截至2007年10月31日,由于广州市政规划的改变,(JY-8项目)用地面积大幅减少,致使捷星公司难以按计划推进项目的开发,用地手续无法办理。

截至目前,S-8项目和JY-8项目还是珠实集团在售、拟售及拟开发房地产项目中的待建项。

中原地产项目部总经理黄韬则认为:“没有按照既定目标和规划来开发,只是临时设施,不是土地真正用途,只是充分利用土地的剩余价值。这种问题还是尽快清理为妙,不要让临时设施变成常态,造成土地的严重浪费。”

不可否认的是,作为越秀老城区的稀缺物业资源,两幅地块的土地溢价早已翻了数番。根据广州国土房管局阳光家缘4月在广州市十区新建商品房网上签约信息显示,越秀区商业均价已达到1.86万元/平方米。就S8地块而言,珠江实业收购三年后,溢价幅度已达到62倍。

每年一个新项目?

事实上,早于2010年6-10月间,《中国经济周刊》研究部表示,通过对125家内地上市房企及20家香港上市内地房企的2009年报和2010年半年报以及三季度土地市场表现进行梳理和跟踪而得出 “内地上市房企囤地排名”,其中珠江实业更是榜上有名,计算得出其囤地面积为49.4万平方米。如果对比其土地储备,或许会令人大吃一惊。根据珠实集团2011年度第一期中期票据募集说明书透露,珠江实业现时拥有可建筑面积89多万平方米。

根据说明书,在未来 1-3年内,珠江新岸公寓、珠江璟园和长沙珠江花城等项目的销售收入,将成为珠江实业的主要收入来源。实际上,以上3个项目亦是闲置多年。

其中,珠江新岸公寓,即赤岗项目,权益开发面积5.65万平方米,原本预计2005年7月开工,直至2006年7月5日开工并投入建设。目前,2007年实现商品房销售7831.49平方米。2008年成交均价1.82万/平方米,全年销售57套,销售面积2652平方米。2009年,全年销售共326套,总面积15861平方米。按此推算,赤岗项目每年平均可售面积仅为8781平方米,由此不难看出赤岗项目开工进度的缓慢和销售周期的漫长。值得注意的是,这是珠江实业屈指可数的在售项目之一。

珠江璟园,即珠江新城项目,实际上自1999年即由珠江实业联合宏瀚公司纳入囊中,至2003年,一直处在“前期准备工作”、“可行性研究中”。

直至10年后,珠江新城南区项目才于2009年8月开工,而北区高层于 2010 年1月底开工。事实上,不难看出,珠江实业基本上维持每年一个新项目开售即搭配部分组团或尾货销售。在售资源稀少、开工进度延后,无疑将是珠江实业创收的软肋。根据2010年年报,珠江实业实现营业总收入6.52亿元,实现营业利润1.78亿元。同是昔日“三大家”之一的越秀城建,其在广州市场的合同销售额就已达到88亿元。

子凭母贵的困惑

对比其他开发商酣战土地市场的身影,珠江实业反而倍显形单影只,除了2008年低价收购珠实集团旗下S8地块,几乎很少出现于广州的土地拍卖现场。自2006年起,珠江实业通过控股的湖南珠江实业投资有限公司在长沙市相继获得近2000亩的土地储备,是为走出广州后的第一个项目。其中,珠江实业在长沙第一期土地的成本非常低,只有40万元/亩,折合楼面地价成本仅500元/平方米。

为此,珠江实业增加土地储备的愿望无疑是迫切的。朱劲松表示,“在土地市场方面,我们一直都有关注,也在关注国家政策,因为我们有相应的战略,立足广州和珠三角,面向外部拓展。”

然而,兵马未动,粮草先行。频繁的物业抵押贷款,则反映出珠江实业现金流较为紧张的尴尬局面。然而,“瘦死的骆驼比马壮”。作为广州市国资委旗下唯一在A股上市的公司,珠江实业背靠着珠实集团这棵大树。

截至2010年9月末,珠实集团拥有30家下属企业,其中全资子公司24家,控股子公司6家,参股公司2家。

事实上,珠江集团整体上市预期早已是由来已久。据报道,在2009年股东大会上,珠江实业就曾表示,未来珠江集团整体上市肯定是大势所趋,涉及到有关集团不良资产如何剥离,优质资产如何注入,如何选择最佳的注入时机等等问题,目前还没有具体的注入时间表。

“对于老牌企业而言,不断注入新的资源是非常重要的,过去更多地是依靠政府体系来维持。珠江实业既没有转制,也不能注入更多的政府资源,这就是症结所在。”世联地产首席执行官黎振伟如是说。

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