被逼延缓开发 凯德坐享资产升值

2010-12-30 06:12:10
上海两个项目在被凯德中国接手前已被闲置多5年,目前仍没有明确的开工时间表。

本报记者 姜燕 发自上海

自2010年2月,凯德置地150亿整体收购董建华家族旗下东方海外的7个项目,在上海中山公园板块黄金地段获得了一个商办项目后,2010年12月,同一体系内的嘉茂信托从摩根士丹利(下称“大摩” )手中收购了卢湾区马当路与徐家汇路交界处项目的2/3股权,扩展了凯德中国在上海的商业地产版图。

这两个项目在被凯德中国接手前,分别被闲置了5年和3年,即使凯德接手后,目前仍没有明确的开工时间表。在目前的市场环境下,凯德或者被迫或者有意延缓开发进度,坐享资产升值带来的收益。

强拆张爱玲母校遭抵制

2005年,东方海外联手新长宁(集团)有限公司以14.8亿元人民币拿下了中山公园商圈黄金商办地块—长宁区88街坊32/8丘地块。该地块位于长宁路以南、凯旋路以西,中山公寓以东,三泾南住宅小区以北,土地面积6.0853万平方米,规划建筑容积率为3.99平方米/公顷,建筑面积约24.3万平方米。

据当时披露的信息,该地块已经完成拆迁约5.7万平方米,剩余未拆完的3000多平方米土地将在2006年8月底前交付。

2006年,东方海外发布公告称,该地块将初步计划发展为写字楼、服务式住宅、零售店铺以及酒店,其中写字楼以及服务式住宅拟供出售,零售店铺及酒店则作租赁用途,工程拟于2007年展开。

但直至转手给凯德置地前,该项目仍没有动工。据时代周报记者了解,其中一个原因是该地块为百年历史的旧上海滩贵族教会学校—圣玛利亚女中校址所在,张爱玲就曾在这所学校度过6年时光,并在《同学少年都不贱》等作品中描述过学校的场景。开发商强拆地块上的保留建筑遭到了附近居民的强烈反对。

时代周报记者实地探访发现,该地块被长宁路1135弄的公共通道分隔成了东西两块,东块已经拆迁完毕,西块上的圣玛利亚女校5幢历史建筑中,只有作为重点保护对象的钟楼还在,其余几栋教室、宿舍保留建筑只有墙体和部分门窗残留,所有回廊建筑荡然无存。

长宁路1135弄居民向时代周报记者表示,开发商不仅拆保留建筑,而且还要强占公共通道,把分隔成两块的地块连成整体,但是产权规划图上,该公共通道是属于长宁路1135弄的。

“我们居民和他们斗争了好多次了,东方海外2006年拆,我们举报上去,文物保护局说是保护建筑不能拆。2008年又想占我们的公共通道,我们到土地规划局,他们答复,产权证是你们的,我们不可能批给开发商。现在这块地卖给凯德了,世博会期间这里不准动工,但世博结束后,他们开始蠢蠢欲动,要封闭公共通道改道,说这条路已经卖给他们了,但产权在我们这,我们有合法权利。居民进出只有这一条路,如果哪天像静安一把火,倒霉的是我们。”该居民说。

同时,其他居民告诉时代周报记者,“小区的房子1985年就建了,旁边一个43层楼的房子一开建,我们这里的墙就开裂了,如果这边再建几栋高层,不但可能开裂,而且会有光污染,并且遮挡光线。旁边的中山公寓的很多居民也都一直在抗议。”


(无论是中山公园项目,还是马当路项目,凯德均没有给出开工时间表)

第二个来福士操作难度高

此前凯德置地在人民广场成功地开发了来福士广场,并且传出凯德置地要将中山公园项目也规划为来福士广场的消息。

对于该项目如何规划、公共通道是否保留、保护保留建筑是否原址恢复,何时开工等问题,凯德置地相关人士表示暂时不方便透露,近期可能会有消息公布。

2010年11月23日,东华大学公布的一个《上海市长宁来福士广场项目环境影响评价公示》则透露出了玄机。东华大学称受上海东方海外凯旋房地产有限公司委托,开展对上海市长宁来福士广场项目的环境影响评价工作。

该公示称,项目为集甲级写字楼、高级公寓办公、特色及时尚购物广场于一体的高档多功能商务综合区。根据规划要求,地块内保留了5幢历史风貌建筑和1棵古树。

雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗认为,这个项目一方面由于历史保护建筑难动工,一方面是一个街区型,项目紧贴老公房,南面环境并不佳,不能纯粹打造盒子式建筑,必须请懂得商业规划的建筑师考量,打造一个比较新潮并且时尚的购物环境,否则很难吸引到人流,整体操作难度比较高。

高价接盘大摩物业

目前,凯德中国在上海除了人民广场来福士、中山公园龙之梦、嘉茂七宝购物广场、明年即将开业的闵行龙之梦、虹口龙之梦及上述未建的中山公园来福士外,2010年12月,集团旗下嘉茂信托从大摩手中收购了卢湾区马当路与徐家汇路交界处的第65街坊徐家汇路258弄地块(南块)2/3股权。

该地块2003年由中海发展拿下,2007年,大摩宣布与永业集团组成合资公司,投资近13亿元,共同开发这一地块,打造一个约10.5万平方米的超高层办公及多层商业项目,这也是大摩首次以开发商身份入主的项目。

凯德商用相关负责人向时代周报记者证实,嘉茂信托此项交易耗资38.6亿元左右,但其并没有透露后续投资金额,并且表示暂时没有收购余下1/3股权的打算。

按照2/3股权计算,该地块总价已高达约57.9亿元,短短3年时间大摩坐享地价升值4.5倍。

该地块曾为世博园区马当路世博专线出入口集散广场,目前,施工队正在做地上设施拆除工作。施工方相关负责人向时代周报记者表示,地下一共5层,9号线、13号线贯通,为了配合轨交线,地下已经有1/5的基础工程做好。

时代周报记者现场发现,与这个地块北面毗邻的第65街坊徐家汇路258弄地块(北块)为中海与摩根大通共同开发的商办项目,目前处于施工中,南面与永业公寓、汇龙新城隔徐家汇路相对,西面与淡水湾花园隔马当路相对,东面与瑞安翠湖天地拆迁地块相邻。周边区域以高端居住社区为主,商办氛围并不浓厚。据附近福美来不动产工作人员介绍,周边房价基本在4万-6万元/平方米。

或拖延项目开发

凯德商用相关负责人表示,该项目为6层的购物中心,31层的办公楼,地理位置好,交通方便,而且不远地方连接陆家嘴、徐家汇商圈,周围三公里有100万人居住的中高端社区,这是凯德看好收购该项目的重要原因,预计2015年竣工,但没有具体开工时间表。

被凯德奉为“至宝”的项目,为何大摩会选择抛售呢?杨咏诗认为,虽然没有办法说明短途获利是他们本来的目的,全球很多国家并没有中国这样的稳定的高投资回报率,但大摩从2003年进入中国以来,在中国的很多项目都倾向于3-4年升值就转手,加上金融危机,母公司急需把资金调回。同时,大摩的很多基金是不同财团支持的项目,不少机构投资人可能也受到金融危机影响,需要周转,迫使基金经理考虑处理在中国的物业。

“凯德的情况则不同,旗下基金以华人地区为主,受到金融危机影响较小。商业地产必须长期持有才能看到成果,可能金融危机对大摩的影响仍未消除,但大摩最近资金链并没有前段时间紧,可能不会卖余下的1/3股权。一线城市竞争越发激烈,大摩今后战略有可能转移到二三线城市。”杨咏诗说。

但上海乘星行行销服务机构总经理李骁向时代周报记者表示,金融危机时他们有一轮抛盘,一方面是为了应对金融危机,一方面是调整持有物业的品种,卖掉的基本都是酒店式公寓,更倾向于持有商业地产。

“近期在上海抛售物业的美国基金并不止大摩一家,包括汉斯等。结合近期美资抛盘来看,第一,大摩是可能对中国后市房地产不看好,抛盘并锁定盈利,目前抛出是个高点,未来几年调控是常态,意味着未来几年房地产市场不会非常活跃;第二,永远不要低估美国经济复苏的能力,可以预见的时间内,美元的霸主地位不会改变,每一次经济危机都是对经济做一个良性调整,复苏后美元会重回强势地位,新兴市场内的资金必然回流美国,把手中物业套现,长期布局美国市场;第三,还有一种可能,他们在内地持有物业太多了,每一个要追求回报,抛售也正常。”李骁分析道。

李骁认为,马当路的项目,大摩介入一级开发,无论是技术、跟政府关系、执行度、队伍架构上,完全没有竞争优势,选择转让给凯德是最好的选择。

无论是中山公园项目,还是马当路项目,凯德均没有给出开工时间表。李骁称,凯德从东方海外收购项目7个,自己本身也有很多项目,储备很多,不管内资外资,都有意放慢开发节奏,应对市场波动。目前的市场环境下,只要延缓开发进度,就能坐享资产升值带来的收益。几乎所有一线公司都有资金链紧张的情况,可能会对规划进行调整,先开发住宅项目,然后再开发前期投入较高的商业项目。

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