变相圈地利益多 开发商扎堆旅游地产

在旅游地产的土地账本中，地方政府与开发商各自敲起算盘。

本报记者 肖素吟 发自广州

多轮的宏观调控，正迫使5万多家地产商思考转型的问题。

2010年12月21日，中化集团旗下方兴地产斥资26亿元启动丽江旅游地产项目。这是地产商转型旅游地产的一个典型案例。实际上，自2010年下半年以来，万达、保利、中信，还有恒大、龙湖、佳兆业，不少开发商纷纷加大了对旅游地产的投资。

那么，究竟是什么造就旅游地产热？

地方政府为什么热衷于赔本赚吆喝，给开发商很大的优惠？

5万多家开发商考虑转型

椰影婆娑，海风徐徐。在“海南国际旅游岛”的旖旎风光中，钢筋水泥不再是突兀的风景：千亿元资本早已集结海南，撬动这个只有3.39万平方公里海岛的旅游地产。

海南旅游地产的盛宴令人垂涎不已。

而在国内其他省市，觊觎旅游地产的众开发商也是摩拳擦掌。

2010年12月21日，中化集团旗下方兴地产金茂君悦酒店-金茂世家旅游综合体项目于云南丽江原世界遗产公园奠基，总占地面积近44万平方米，并计划投资26亿元启动该项目。这是专注于写字楼和酒店物业的方兴地产真正迈出旅游地产的第一步。

2010年12月8日，中信地产于江西省九江市签署“中信庐山西海项目总体运营合作协议”，将云居山—柘林湖风景名胜区区域进行整体规划开发。

同是国企背景的保利地产亦是频繁斩获大型旅游综合体项目。2010年11月30日，保利签署协议，将于东莞樟木头的宝山生态开发区启动建设东莞保利生态城项目，投资近百亿元。

商业地产巨头万达在旅游地产开发上亦是不甘落后。事实上，自2008年起，万达就联盟中国泛海、联想控股、内蒙古亿利资源集团、辽宁一方等开发商开发旅游地产，斥资近1700亿元。

与万达不谋而合的还有龙湖地产和佳兆业。前者在2010年8月和2010年10月，先后于烟台养马道囊括69幅地块，耗资49亿元，占地6300亩，打造大型旅游地产项目，且于10月拿下占地1781亩的云南旅游用地。后者于8月和11月于辽宁分别签署协议，拟投资开发弓长岭区温泉旅游综合体项目和辽宁东戴河国际旅游新城项目签署协议。

不难发现，尽管上述开发商蓄势旅游地产已久，但是大举进军旅游地产却是始于2010年下半年。

“住宅地产经过10年的大发展以后，经历了多轮宏观调控。原本在这个领域耕耘的5万多家房地产开发商，开发量和资金流放缓很多，这样就面临着转型的问题。”中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁对时代周报记者表示。

政府与开发商双赢

在旅游地产的土地账本中，地方政府与开发商的关系是极其微妙的，各自敲起算盘。

“从房地产政策来讲，在城市范围内，针对土地的政策和限制已经很多了，但是到边缘地区，房地产开发特别是旅游地产开发，存在着打‘擦边球’的概念。”宋丁对时代周报记者表示。

把旅游地产作为启动地方经济发展的动力之一，地方政府频频出台优惠政策。值得注意的是，在上述旅游地产项目中，部分项目是地方政府的招商引资项目。其中，佳兆业弓长岭区汤泉谷温泉旅游综合体开发正是辽阳市招商引资项目。

根据辽阳市招商引资优惠政策，在土地使用和资金扶持上均有优惠。其中包括“按市以下土地出让金权属，由同级财政按投资额度返还土地出让金：外来资金到位100万美元或1000万人民币，返还30％；到位资金每增加100万美元或1000万人民币，增加10％的土地出让金返还比例，直至全额返还”等。

“地方政府与开发商的利益永远是共生的。在地方政府看来，纯粹做房地产开发不利于地方经济的长久发展，而如果发展旅游地产却符合其长期利益，而且旅游地产前期投资大、品牌效应比较强，需要持续投资，所以政府也会做出一定的让利。”中地行董事长徐建平对时代周报记者表示。

不过，土地的诱惑，对于开发商而言，无疑是最为关键的。

在购房者对高房价望楼兴叹时，开发商对高地价亦是心有余悸。

“从开发商趋利的角度来讲，第一个因素就是土地价格。事实上，在拿地过程中，很多旅游地产地块是没有经过招、拍、挂程序的，而往往是大型开发商和地方政府经过协商以后，走个过场而已。在一些偏远地区，地方政府急于改造当地落后的环境，包括旧村改造。在这种情况下，作为对开发商的补偿，土地价格相对来讲比较便宜。”

无利不起早。“当开发商第一步把地价拿下的时候，事实上就保证了竞争优势。”宋丁表示。

相关人士曾于2004年为华侨城旅游地产波托菲诺项目算过一笔账：楼面地价不超过1600元/平方米，配套建设费用400元/平方米，建安成本2300-2500元/平方米，其他成本杂费500元/平方米；按照不超过5000元/平方米的项目总承包和1万元/平方米的售价计算，其毛利率已达到50%。

旅游可以带动房地产

现在，开发商普遍意识到，开发商有自己的资源，自然可以将旅游与地产融合起来开发，而且旅游地产项目拿地能够得到政府的支持。世联地产首席执行官黎振伟对此表示，“最重要的是，旅游可以带动房地产，对开发商来说，其实是新的增长点。”

胡楠木表示，“开发商很聪明，跟政府玩‘猫捉老鼠’的游戏。先圈地搞旅游，之后慢慢再开发地产。这可能是最好的方式，将品牌打出来之后地产升值空间会越来越大。”

“旅游地产前期投资比较大，大部分旅游地产都是在边缘地带，对土地的增值必须投入基础设施、旅游项目、酒店项目等配套。这就相当于政府投资基础设施，最后的收益是通过土地增值来实现，而旅游地产的最终结果还是土地增值，将土地增值收益兑现成利润的话，还是得通过酒店产品或者住宅产品。”徐建平对时代周报记者表示。

“旅游地产，无非就是将地产功能双重化，一方面满足自己的需求，另一方面就是将闲置资源作为公共资源。这就是地方政府的初衷。”三亚天泽湖畔营销总监胡楠木对时代周报记者表示，“除了土地成本，在运作过程中，由土地成本到土地价值的链条与土地指标有关。同样是100亩地，不同的容积率，决定了土地价值的不同。”

尽管是先旅游后地产的发展模式，华侨城依旧是旅游经营和地产开发的最佳诠释者。

根据2009年年报，华侨城实现旅游综合业务收入37.16亿元，房地产业务收入22.47亿元，前者的毛利率为42.36%，后者的毛利率为58.06%。值得注意的是，旅游综合业务收益的大幅提升则是来自于成都华侨城、上海华侨城和东部华侨城全面开业，而往年，房地产业务的投资收益对整体利润贡献率甚至超过80%。

“国外旅游地产和国内旅游地产的套路不一样。国外旅游地产更注重酒店类和高端住宅，而国内反倒是开发了另一类旅游地产，就是以一个大的旅游区、生态城等模式为主题，并伴有大量大型居住区的住宅地产和部分酒店类等商业地产。与过去的纯住宅地产或者纯商业地产相比，就相当于若干个鸡蛋放在一个篮子里，形成了产业组合的一个开发模式。实际上，旅游地产就是旅游综合体或者文化综合体。”宋丁表示。

借旅游地产变相圈地

“就旅游地产，从全国来看，最成熟的就是海南，但是从真正的定义来讲，海南并不具备真正的旅游房地产。我个人来看，旅游与地产的结合还不够紧密，目前还是两条线在走，还没有接轨。”胡楠木对时代周报记者表示。

这亦是国内旅游地产的一个怪圈，甚至被打上“借旅游地产之名变相圈地”的嫌疑。这或许是继华侨城模式后，其他开发商纷纷效仿却无疾而终的缘故。

“在目前旅游地产的迅速拉升中，出现了一个重大的问题。我们看到，在华侨城由旅游向地产扩张的模式成功之后，各种所谓的‘伪旅游地产’或者‘仿旅游地产’就出现了，而且更多的是以纯粹的房地产开发商出现的。”宋丁如是说。

他继续表示，“我们接触过的几个大项目都出现过这种问题，他们在前期的规划根本就不能用，地方政府不批。当开发商给予承诺、地方政府交地之后，他们往往是集中力量盖房子，他们拿出的规划大多都是房地产规划，然后是象征性地做了旅游项目的规划，这是地方政府不能够容忍的，所以很多项目都搁浅了。”

早前，万达入主云南滇池国家旅游度假区亦是上演过这样的插曲。

2003年，万达和昆明滇池国家旅游度假区管理委员会签订协议，计划在5000余亩滇池岸边打造大型旅游度假项目，规划中包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。然而，住宅项目开发至第六期，其主题公园却迟迟未开工。最终，昆明市政府于2007年从万达手中收回闲置已久的旅游项目土地。

“那是纯住宅项目，谈不上旅游地产项目。”石雪清对此解释道。

“现在很多开发商想做旅游地产，我要提醒他们：千万不要沿着纯地产的路去走，要更多看到的是旅游综合体的配套功能。开发商必须担当起一定的政府功能，包括旅游配套和服务配套。”宋丁如是说。

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