复地董事长张华：做投资型地产商

2011-01-20 04:54:02

来源: 时代周报

本报记者姜燕发自上海

继2010年双核驱动战略实施后，复地集团首次突破百亿大关，实现权益后销售金额约136.2亿元，超额实现全年目标。刚刚接替范伟担任复地集团董事长一个月的张华在此基础上提出了“2011精品战略”。张华在接受时代周报记者采访时表示，复地今年要在已经布局的13个城市深耕，如果有机会，会向周边城市继续扩张。

范伟进退背后

2010年12月20日，复地集团宣布，复地集团总裁张华先生将出任复地集团董事长。而自2010年6月起，范伟就已开始担任复星国际联席总裁一职。

对于范伟回归复星，张华向时代周报记者表示，复地的战略方向并没有改变，仍沿着集团制定的目标发展和成长。

“范总仍担任复地执行董事，还是会参与复地的战略决策。复星投资的南钢集团、海南矿业、复星药业、豫园商城等都有地产业务，范总会在复星的层面上负责整合集团旗下所有地产业务。复地可以更好地与复星旗下业务协调。”复地一位高管告诉时代周报记者。

除了上述地产业务外，2010年9月，复星、易居、赵汉忠等发起成立星浩资本，致力于打造城市综合体项目，目前已募资57亿元。同时，复星接手复地在外滩8-1地块合营公司（即证大外滩地王项目）中所占股份，曲线进入大型商业地产领域。这些涵盖了住宅、商业、流通、基金等房地产全产业链的业务，基本各自为政，按照复星的投资风格，必然会进行整合，发挥更大的效应。

辉立证券陈耕认为，回归复星国际的范伟将会利用复星的资源，从大股东层面支援复地房地产业务的发展。

地产+投资学凯德

2008年以前，复地的规模相对较小，年销售仅50亿元左右。但进入2009年，复地的销售规模突飞猛进。2010年成为复地的战略年，复地提出“双核驱动”战略，这也是复地未来十年的总体发展战略。

所谓“双核”，其一，是在开发板块，复地继续致力于开发以中高端住宅为主的项目，坚持快速周转。其二，是在投资板块，通过创立和发展投融资业务平台，推进房地产私募股权基金管理业务的成长。按照规划，到2019年，复地的利润要达到100亿元，整个投资板块的利润贡献能占到复地集团的40%左右，即40亿元。

张华说，“单一的住宅开发受宏观经济政策影响较大，风险较大，投资业务则可以减少由于调控频繁、市场波动对集团产生的不利影响，保证业绩持续增长。我们的榜样是凯德置地。它涉足上下游产业，发行基金，做商业地产、住宅地产、服务式公寓管理，从资金来源到产品全部涵盖。”

事实上，早在2009年8月，复地就成立了智盈股权投资管理公司，复地投入5000万元的种子资金，由智盈投资与诺亚财富发起成立首只复地景业基金。按照计划，景业的规模在5.5亿元左右，但截至目前，资产管理规模已达6.3亿元。据悉，江浙民间资本是其中的主力，目前已完成了对复地在成都、南京、上海项目的投资。

此前范伟曾表示，国内民间财富和中高层阶级对房地产投资意愿相当强烈，过去他们能够参与的渠道仅为购买房企股票和投资房产本身，房地产基金将成为一个新的路径，这部分旺盛的市场需求，将给复地带来可观的业务空间。

2010年4月，复地借上海市工商联房地产商会会长单位身份之便，找来商会副会长以上会员单位，成为共同发起人，由此智盈完成了第二只人民币房地产基金—景盈基金的募集，实现会员单位间资金、项目和管理资源的结合。

此外，复地还以管理合伙人的身份出资2000万元，参与张民耕发起的盛世神州房地产投资基金。

2010年7月，复地投资集团宣告成立，进一步明确了私募、投资、资产管理三足鼎立的策略。复地将不单做开发业务，还可以投资买地，然后以土地入股的形式与其他知名房企合作，并尝试转型做一些商业地产项目。

复地投资集团重金请来了出自平安证券，后在新加坡磐石基金公司担任中国区首代的周纯，担任CEO；在ING集团负责中国房地产基金板块业务十年之久的董伟海担任董事总经理。

周纯告诉时代周报记者，上述两只基金投资的项目可能需要到2012-2013年才可以贡献利润。目前，复地正在紧锣密鼓地筹划发起成立几只新的基金，规模比较大，质量也比较高，仍以投资房地产为主，不会和复星的投资有冲突。据透露，复地也有意发展海外房地产基金。

2011年目标150亿

在“双核驱动”战略的开局之年，复地的规模首次突破百亿大关，2010年全年累计实现权益后销售面积约101.3万平方米，实现权益后销售金额约136.2亿元，同比2009年分别增长了16％与59.4％。至此，相对全年115亿元的销售目标，复地超额完成18.3％。

截至2010年12月底，复地已进入上海、南京、杭州、无锡、北京、天津、长春、大连、太原、重庆、成都、武汉及西安13个城市，完成了超大核心城市、区域中心城市及长三角的全国战略布局。

张华向时代周报表示，“今年仍以这13个城市为主进行深耕，有机会的话，不排除进入周边城市。”

张华认为，复地年内取得良好销售业绩，主要得益于坚持不捂盘惜售、顺应市场、快速销售的整体销售策略，以合理的价格、独特的产品吸引市场的刚性需求；同时，复地的全国化战略持续推动业绩增长，年内除一线城市项目销售持续增长外，二线城市的销售对整体业绩贡献巨大。

据悉， 2010年复地的权益土地储备增加199万平方米，分别分布于太原、成都、重庆、上海和无锡。目前复地集团的土地储备约为915万平方米，二线城市的占比超过85%。

面对充满变数的2011年，张华称，纠缠于房价的此消彼长，计较一城一地的成败得失已远远落伍于这个时代。在产业资本与金融资本大融合的趋势下，复地将顺势而为，以全球化视野再构企业战略，重铸产品文化。

国元证券分析师毛力在分析报告中指出，复地2011 年的销售目标为150 亿元，这其中上海虹桥地块并不确定，由于上海限购令的推出导致虹桥地块的房屋销售遇到一定困境，如果2011 年政策有所放松，预计公司在2011 年预售将会达到180 亿元。

毛力称， “复地增加土地储备的策略是一、二线城市均衡拿地，以快速周转加上精品战略，开发中型项目。复地手头现金为40 亿元，净负债率为110%，净负债率较高，复地计划在2011 年使净负债率下降到90%的水平，随着预售收入的增加，复地的负债率将会下降。”

2011年1月12日，美国楷蕊有限公司宣布与复地（集团）股份有限公司及其母公司复星国际有限公司建立全面战略合作意向框架，拟定未来10年双方将在中国合作开展投资。作为战略合作的第一步，楷蕊公司旗下一只由公众持有、非流通的房地产信托基金已为复地旗下子公司提供了4000万美元额度的融资。张华透露，后续还有更多的融资计划。

1月13日，复星集团与美国保险公司保德信金融集团签订了一项战略合作协议，共同筹建一只大规模的股权投资基金，规模或将达6亿美元。根据协议，复星集团将出资1亿美元，担任负责投资决策的普通合伙人。复星集团董事长郭广昌表示，该基金将关注消费包括金融消费等领域，但将不会拘泥于某个特定行业。

复地一位高管告诉时代周报记者，由于融资渠道收紧，复地今年融资可能以私募居多，不排除上述基金投资复地项目的可能。