拷问房产“刚需”的真正含量

2010-10-14 05:06:59

见习记者 徐伟

10月7日,上海颁布“沪十二条”,宣告上海正式成为房产税改革试点城市,有关房产税利弊的讨论进一步升级。在中央一系列调控措施纷纷宣告失灵的情况下,究竟房产税能否成为控制楼市价格的撒手锏备受关注,房产税实施的配套改革要件的匮乏又导致人们忧虑“播下的是龙种,收获的是跳蚤”。而由此折射出来的住房“刚需”问题也成为话题中心,房产税能挤掉“非刚需”吗?“刚需”到底有多刚?

“刚需”背后是自由选择匮乏

时代周报:作为置业者,说说你理解的 “刚需”?现实生活提供了化解“刚需”的多种路径吗?

任泉登

媒体人

我老家是惠州博罗,现在定居广州,户口也在广州,现在打算把以前的房子卖掉,购置一套新房。对我而言,购置新房既是一种投资,也是一种现实的刚性需求,因为很快要结婚,家庭成员会增多,原来的住房面积不够。而且我的父母不时要过来广州同住,原来的房子是楼梯楼,且在8楼,老人家行动很不方便,所以想买一套电梯楼,因此我买房也是一种刚性需求。

我也有考虑过租房,但是家里人对此有意见。我们跟国外不一样,他们的租房市场很成熟,公寓或豪宅各种层次的选择很多,所以很方便,租一辈子也没太大关系。但我们的租房市场不完善,譬如要取公积金支付租金都挺麻烦的。何况很少可以签长期的合约,没有那么稳定,可能本来住得挺好,但由于房东要卖房子或临时提租金,就要被迫搬走。

据我观察,现在市场上的购房者属于刚性需求的至少占了八成,而投资购房的大多是买豪宅。其实“刚性需求”还是有一定泡沫的,人们对生活的期望值提升太快,以前一家三口住的是80平方米,也觉得够了,但是现在可能想住120平方米;以前住楼梯楼,现在想住电梯楼,从这个意义上说,期望值太高,也就蕴含了一定的需求泡沫。

许多人买房子的时候,会考虑到户口、子女的教育这类很现实的问题,这是拉动住房需求的重要原因。另外,这几年房价涨得太快了,大家过度焦虑,认为如果现在不买房,以后就会更加困难,甚至有一些刚毕业的大学生,本来不急于买房,但家里人砸锅卖铁也要买,如果不买,就会有一种被剥夺感,所以被迫加入房产市场。

虽然户口对人的影响在慢慢减少,但即使取消户籍限制,大家还是会买房,因为毕竟投资的渠道很有限,对股市和证券等投资渠道又不那么信任,投资房子更加直观。无论涨跌,房子都在那里,跑不了。

其实,人在做每一个选择的时候都是一种投资,因为你把资源都集中在那里了。买两套房子跟买一套房对人的基本保障是有区别的,买一套房子只能用来居住,如果有两套,就有更自主的空间,可以自己住,可以出租,也可以等它升值再卖。如果我选择买了新房子,我就会把现在的房子卖掉,因为打理需要成本,但这是因人而异的。

石扉客

南都周刊主笔

我现在住的房子是115平方米,在上海算是中等,但我觉得这里有点吵,我希望安静一点,还想有一个属于自己的独立书房,这是正常的消费需求释放,跟年轻人想要结婚买新房一样是刚性需求。如果条件允许,我就一定会买,哪怕我把现在的房子卖了,换一套也可以。我买第二套房子的动机就是改善生活,上海、北京这些高房价的地方住房是很难一步到位的。

中国人自古有置产置业的传统,就像犹太人喜欢经商,吉普赛人喜欢流浪,这不是房产商炒作出来的概念,这种传统一直存在。无论家长,还是周围的朋友,都希望你置业,置业就意味着你稳定了,社会评判也会相对提高。所谓的买房从众心理把房价抬高,我并不认同,即使有,影响也很小。而且,一般人都会想到,现在房价高,租房自然也不会便宜。租房要钱,买房也要钱,但租房的钱白白花了,而按揭的房子到时就归自己的了。这不是老百姓觉悟或智商低,而是一种非常理性的选择,大多数人都会这样判断。

中国一线城市的房价远超美国,他们买房子没有我们这么难,所以很多美国人并不急于买房,而是选择了租房。我去年在费城住过一段时间,这是美国第四大城市,在那里买一栋独立别墅的钱,只能在上海中环附近买一套普通公寓。美国的年轻人选择租房为主,其中有几个不可或缺的条件:第一,他们有迁徙自由,没有户口的麻烦;第二,他们的工作除了公务员外,都没有稳定和非稳定的区别,换工作是很简单的事情;第三,他们的租房配套系统相对完善,我国的租房还很不人性,有很多麻烦,比如经常涨价,和房东发生纠纷,以及周围的社会评判等,很难给人以安全感。如果搬家很方便,迁徙和换工作很自由,租金不会有经常性的变化,煤电水气等都没有妨碍,周围的人也不会因为你租房而看不起你,那么选择租房的人就会越来越多。

现在中国房价畸高的主要原因有两个:一是1994年分税制改革后,财政收入大都在中央政府手中,地方政府没有钱,只好卖地,所以地价高,接着房价就高;二是一线城市住房的主要功能由居住已经转化成投资。背后是国内投资渠道的匮乏,通货膨胀的大形势谁都能看到,如何应对通胀?股票市场令人望而生畏,存银行又是负利率,市场并没能提供足够健全与健康的保值与投资渠道。这样一来,房地产成为了主要的投资手段,炒房就成了市场的理性选择,房价也就上去了。

政府控制越多,价格就会越高

时代周报:征收房产税会对房价产生怎样的影响?它能否抑制房价疯涨的势头?跟风购房和恐慌性置业是一种现实需要,还是一种社会误导?住房市场的刚性需求是否存在一定的泡沫?

李丹阳

北京大学公共管理研究中心兼职研究员、北航博士

房产税对抑制房价会起到一定作用,因为它增加了房子的持有成本,这样可以在一定程度上打击炒房和捂盘惜售行为。但是,从长期来看,房价还是会继续上涨,房产税最后还是会转嫁到消费者头上,最终由消费者买单。

房产税的提出一方面是为了抑制房价,另一方面是想增加地方政府的财政收入,减少地方政府对土地收入的过分依赖,从而在源头上解决房价疯涨问题。但是,要实现这一宏愿还要有相关政策的支持,因为很可能在增加房产税后,地方政府土地收入依旧照拿不误。因此,在土地管理上,还需要配套的监管措施,减少地方政府的卖地冲动,因为土地问题不仅仅是经济问题,更是社会问题,由此引发的各种拆迁、征地已经酿成了巨大的社会矛盾,征收房产税有这方面的考虑。

但是,目前在个人住房信息系统极不健全的情况下,要征收房产税困难重重,包括征收范围和税率的划定、征收方式的选择都有很大挑战,房产税从提出到征收还有一段崎岖的路要走。

现在的刚性需求从某种意义来说,是有一定泡沫的,残酷的社会现实逼迫大家买房,如果能够把这些现实问题解决,刚需就会自动缩小。之所以刚需如此旺盛,原因很多:第一,我国的保障性住房紧缺,有繁复的审批程序,一般人难以申请到;第二,我国的租房市场不规范,可供选择的空间不多,现在政府推出公租房,但仍然是僧多粥少,审批困难;第三,中国人的传统观念特别强调安土重迁,要先成家再立业,“金窝银窝不如自家的狗窝”,即使砸锅卖铁也要有自己的房子,这种社会意识增加了住房需求;第四,社会恐慌心理产生一种恶性循环,即因为担心房价上涨,所以提前购房,不管有钱没钱都纷纷挤入房地产市场,这就导致需求激增,刺激房价继续上涨,房价上涨又导致恐慌,形成恶性循环。

如果政府能够提供更多的保障性住房,拒绝土地收入的诱惑,把建商品房的土地用来建设更多的保障性住房,并采取措施健全租房市场,解除公众的后顾之忧,那么社会“刚需”就会减少,房价的暴涨就会有所放缓,实现良性增长。

刘军宁

中国文化研究所研究员

房产税也许会在短时期内对房价有一定抑制作用,但是从长期来看,它反而会加剧房价的上涨,使房价出现反弹。因为它的实质是暂时压缩了刚性需求,使需求累积起来,这并不能真正减少需求。因此,房产税不是根本的解决之道,到头来真正受益的是政府,而不是老百姓。要靠少吃饭、少吃肉来控制粮价、肉价,是极不合理的,如果吃不饱,就肯定会反弹。

所谓征收房产税会减少地方政府对土地财政的过度依赖貌似合理,其实不然。为什么我国地方政府会如此依赖土地收入,而在其他国家看不到这种现象?这是因为地方政府的支出不受约束,铺张浪费、贪污腐化严重。因此,即使开征房产税,将来出卖土地还是不会减少。实际上中国的房产收入政府拿走了很多,房地产商的利润空间不大,如果房地产商都买不起土地,那就没有人建房了。而且,征税首先必须与纳税人协商,如果没有经过纳税人同意,征税就是不合理的,也是非法的。

刚需到底有多刚?这是一个很复杂的问题。一个人究竟应该住20平方米,还是30平方米,应该由自身的经济实力来决定,政府计算不出来。如果靠政府计算,那就回到了计划经济时代,所以政府永远都无法知道刚性需求到底有多少。

年轻人结婚不买房子,而是租房子,其前提是社会上有足够的二手房可租,但是二手房的量毕竟很少,如果把买房人全部推到二手房市场,那就没人买房,也就无房可租了,所以这是一个悖论。

政府应该退出保障性住房市场,如果政府插手保障性住房,就一定会造成短缺,政府控制越多,价格就会越高,房屋质量越差。政府是为了自己的利益,而说自己有义务去建保障性住房。如果政府要提供保障性住房,其前提是政府必须廉洁,减少对土地财政的依赖,让土地更便宜,开放市场竞争;如果政府把土地价格抬得很高,开发商不可能盖得出廉价的房子,最后只能让政府来盖。

只有把土地价格降下来了,人们有迁徙自由,买房子不受户籍限制,这样才会有一个更公平、更充分发育的住房市场,那样房子才会便宜。只能通过增加供应来降低价格,而不能通过减少供应来降低价格,这是起码的经济学常识。

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