珠江新城商业地王“拔高”记

2010-09-16 11:05:47

来源: 时代在线网

本报记者谭骥实习生谢碧媛发自广州

修改项目规划的事件在今年层出不穷。继越秀城建、雅居乐后，近日，合景泰富又申请拔高珠江新城一栋44层的商业项目。

2010年9月7日，广州市规划局网站上挂出珠江新城D3-4地块的更改规划申请，要求将项目总高度由100米调高为134.9米，公示日期为7日至16日共10天。

让业内关注的是，合景泰富为何会修改项目规划？而合景泰富也并未披露项目拔高后，容积率等相关数据是否发生改变，也没有解释修改规划的具体原因。

今年以来，全国范围内修改项目规划的情况不在少数。年初备受关注的，便是北京朝阳区广渠路15号“地王”修改规划未获通过。

商业地王欲拔高

9月7日，广州市规划局网站公示的一份修改规划申请引起了业内的关注。公示显示，珠江新城D3-4地块要求将项目总高度由100米调高至134.9米。该地块建设单位为广州市万晖房地产开发有限公司，该公司归属于合景泰富旗下。

2009年9月，占地面积为5162平方米的珠江新城D3-4商务地块拍卖，起拍价2.09亿元的该土地吸引了多家房地产开发商竞相追逐。其间，合景泰富与广州中洲投资公司、东莞富盈房产公司展开了激烈争夺，最终，该地块被抬至4.64亿元，被合景泰富拍获。

该土地成交价比起拍价飙升了2.56亿元，折合楼面地价约13537元/平方米，溢价122%，一举成为珠江新城商务用地的单价地王。此后，有地产专家认为，由于珠江新城土地稀缺，出现这样的情况并不意外。

随后，合景泰富计划将该地块打造成高端服务式公寓，预计2011年初预售，售价约3.5万元/平方米。在最近的项目申请调整的公示上，该项目名称为44层设计商务办公楼。

2010年9月13日，时代周报记者来到位于广州黄埔大道西海乐路的D3-4地块，该地块位于广州珠江新城CBD，周边早已是高楼林立，而更多的高楼正在拔地而起。仅在D3-4地块附近，正在施工的高楼就不少于3个，合景泰富的“商业地王”也在此列。该区域高层建筑密集，那么D3-4地块项目拔高后，会否影响到周边？

据某房地产公司内部人士向时代周报记者透露，目前申请修改规划的流程是，先将申请报予广州市规划局，随后申请会在网站上进行公示，若无很大不同意见即可获批。

9月13日，时代周报记者致电合景泰富品牌部门相关人士，她告诉时代周报记者，修改规划的事情属于项目部，随后，记者又与合景泰富华南区相关人士取得联系，这位人士表示，只有公司副总裁以上才能够接受采访。之后，记者就此项目向该人士提出具体问题，但直到截稿，记者仍未收到该公司的相关回复。

时代周报记者也曾就修改规划一事致电广州市规划局，相关负责人回复：“这样的申请有严格的流程，并不是随便就能获批。”但记者将具体问题传真过去后，并未收到回复。9月15日上午，时代周报记者再度致电该负责人，希望能够了解修改规划的具体流程，但电话却一直无人接听。

合景泰富究竟为何会修改规划？按照土地资料显示，该项目总建筑面积为34327平方米，楼面地价高达13537元/平方米，再加上建筑成本以及各种营销费用，成本压力不小。

在珠江新城区域，除朱美拉公寓与博雅首府售价在30000元/平方米以上之外，大多楼盘都在25000元/平方米上下，高端商务公寓有不少，如富力地产便有多个“盈”字头的办公楼与商务公寓，D3-4地块较小，合景泰富的操作空间并不大，是否能够卖到30000元/平方米还是一个未知数。

不过，据媒体报道，合景泰富该项目的售价预计将在30000元/平方米左右，而拔高34.9米可增加建筑面积约11400平方米。如果按照30000元/平方米的售价，拔高部分将给该项目增加3.42亿元的收入。

规划擅改有违公平

然而，如果因拿地成本过高，而导致房地产商不得不修改规划，这对于当初参与土地竞拍以及由于地价原因退出土地竞拍的企业而言，是否公平？拿地过后再调整规划是否符合相关规定？如果拿地后均可修改规划，开发商拿地时是否不考虑土地价格？

“这种情况对于其他开发商而言，是非常不公平的。”一位房地产上市公司高管人士在接受时代周报记者采访时表示，“如果碰到这种情况，其他房地产商肯定会非常气愤。因为如果知道事后可以修改规划，那么，拍地时大家都可以去高价拿地，根本不计成本。”

中国城市发展研究院常务副院长章惠生告诉时代周报记者，竞拍前已有项目基本数据，开发商若要修改规划，需要向规划局提交申请，要获得批准，就要看说得是否有道理、理由是否充分。从自身利益出发，破坏城市基本规划，一般都不会随便答应，控制得比较严格，总体规划会比较严。

章惠生表示，一般开发商提出申请都是站在自身利益的角度，通常改变容积率的多，如果符合城市规划，不属于限高区，规划局会批准申请。

章惠生同时也提到，有一段时间，开发商用不正当手段或所谓的潜规则使个别规划局人员意志不坚定，导致城市整体规划被破坏。因此，相关部门要坚定维护城市基本规划，破除潜规则，不能开发商想怎么样就怎么样。

其实，对此，《中华人民共和国城乡规划法》（简称《规划法》）已有明确规定，《规划法》明确表示：“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”

时代周报记者发现，对于修改规划讨论的热点在于：动机是否合理？关于修改规划“潜规则”的讨论一直见诸媒体，专家的意见也不尽相同。

一位广州的地产专家曾从规划设计程序上进行过解释。规划局先在拍地时只给地块范围红线图和设计要点，包括容积率、建筑密度等技术性指标，至于建筑物如何、每一层怎样、高度多少（航线范围和文物建筑周边等有限制），规划局并没有严格规定。

该专家认为，长久以来几乎每个工程项目都要来回修改多次的，原来的容积率定了，拍卖之后原则性的规定绝对不能改。但是高度如果不是在航线控制高度范围内，也不是在文物建筑（例如中山纪念堂）旁需要限制高度，一般高度方面没有很严格的限制。

北京联达四方总经理杨少锋则向时代周报记者表示，一些小的规划，如绿化等在与有关部门沟通后修改可理解，对于起决定作用如容积率、商业与住宅的配比、建筑高度等，这些对项目本身实际价值会产生影响的规划条件，若进行了修改，对其他开发商有违公平。