佛山南海城市更新平衡术

2019-04-30 03:25:06

来源: 时代周报

时代周报记者潘展虹发自佛山

如果没有数年前的那场改造，位于佛山市南海区的智能安全产业园不会如此热闹。

全国各地前来参观的考察团络绎不绝，他们想知道，这里是如何从一个低端产业集聚的村级工业园，升级到高精尖产业载体，并成为城市更新的样本。

类似的村级工业园在南海有685个，占现状城乡建设用地总面积的20.44%。以制造业为支柱的南海亟须发展空间，但土地开发程度已近50%，远超国际开发警戒线30%。产业变革的迫切需求亦促使其在存量土地上谋求新的增值空间。

“三旧”改造成为最佳切入点。作为广东“三旧”改造最早试点地区之一，南海自2007年起陆续出台60余份政策文件（含已废止），构建相对完备的政策体系，促进城市空间结构优化、产业结构转型升级与土地节约集约利用。截至去年底，南海认定“三旧”改造项目17.08万亩，实施改造项目774个，总投资超1500亿元，改造规模在全省名列前茅，“南海经验”逐步向外推广。

如今南海亦面临新难题。《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出“打造宜居宜业宜游的优质生活圈”的要求，实现宜居宜业就需平衡工改比例。此前南海推进改造过程中，工改商住、商服比例约占六成，比重偏大。

这是对南海城市更新平衡术的考验。年初，南海提出打造100个主题产业社区，推动空间格局再造和产业集群再造。“既是发展高端产业、集聚人才的空间载体，也是平衡工改比例、实现宜居宜业的重要途径。”广州现代城市更新产业发展中心执行院长江浩对时代周报记者说。

“工改工”的南海经验

智能安全产业园的接待任务由联东U谷承担，该公司区域营销总监陈蘅告诉时代周报记者，接待来自全国的考察团，已成为她的工作常态。在陈蘅看来，产业园之所以成为各地考察团争相取经之地，除了成功的改造经验，还与其引进的安联网产业相关。

“已有多家与智能安全产业相关的企业申请进驻。”陈蘅对时代周报记者说，筛选项目过程会基于政府指导，对申请企业的生产规模、产业供应链等方面提出要求，“必须符合当地政府的产业需求，高门槛才能保证高品质。”

多年探索，南海已逐渐形成较成熟的村级工业园改造方式，如区或镇公有资产出资改造，镇、村联合改造，村集体与运营企业合作，村集体自主改造以及企业自主开发改造。

完备的政策体系为旧改提供了指引。南海制定多项政策涉及项目认定管理、完善历史用地手续、土地增值收益分配补偿、产业引导扶持等，并在区镇两级设立村级工业园改造专项资金，鼓励旧改。一系列土地流转政策和改造项目奖补推动下，村居集体或社会资本对 “工改工”意愿都有所提升。

高效的政府服务则让改造更进一步。陈蘅表示，由于前期与政府洽谈顺利，后续行政服务落实到位，前后一年项目实现从谈判到建成封顶。“在全国，没有任何一个城市超过‘南海速度’。 ”

“尤其是在推动村级工业园改造方面，南海模式和创新在大湾区是适用的。”曾多次参与南海城市更新与产业现代化发展调研的江浩认为，南海以公有资产撬动村集体、社会资本参与改造，成功推动一批村级工业园改造，这种做法在粤港澳大湾区是走在前列的。大湾区内很多城市有村级工业园为重要的产业载体，亟须转型升级、提质增效，南海经验值得借鉴。

平衡旧改比例

不过，大量社会资本涌入南海“三旧”改造领域，也带来了一些问题。

南海区区长顾耀辉对媒体表示，村级工业园多为集体建设用地，权属复杂且租赁时间长短不一，土地前期整理难度大。另一个瓶颈则是村级工业园的管理和利益关系有待理顺。

放眼大湾区，广州、深圳、东莞等地近年陆续推出城市更新政策，南海先发优势逐渐式微。步入“三旧”改造深水区，南海亟须平衡改造比例。

日前，南海出台城市更新（“三旧”改造）实施办法，创新提出联动改造、混合开发和允许产业用房产权分割销售等方式。其中，联动改造为全省首创，即在“工改居”同时联动改造一定比例“工改工”项目，以房地产反哺实体经济。“工改居”地块出让合同在签署产业开发协议后才允许签署，以落实用地的联动改造。

“在大湾区是十分领先和创新的。”江浩接受时代周报记者采访时表示，南海以此优化改造项目的利益平衡，解决土地整理难、项目实施主体不确定等痛点，更大程度调动社会资本和权属人的积极性推动改造。目前大湾区也有类似改造比例失衡城市，从长远发展来看，影响城市的产业空间和居住、服务空间。“联动改造、混合开发政策值得大湾区借鉴，以平衡不同产业开发的总体利益，实现一定区域内宜居宜业。”

在江浩看来，南海城市更新虽有经验形成借鉴，但仍有提升空间。“南海对高端人才吸引力相对不足，源于其长久以来以制造业为产业支柱的基因。”他认为，随着三次产业去边界化、产城融合提升、人才结构优化，产业园区逐渐向产业与生活配套齐备的综合型空间发展，“引产留人”变得十分关键。

南海亦有此意识。今年政府工作报告提出打造主题产业社区。“产业社区强调区域内同时具备产业内容和基本完善的生活配套，这是必要且适用于整个大湾区。”江浩说道，南海若用好这概念将有条件争创大湾区先进制造业增长极。