堪称惨烈！九龙仓置业净利跌近八成，酒店商场全线下挫

黄银桥

2020-03-06 12:37:00

来源: 时代财经

眼下的九龙仓置业正在陷入短期的困顿。

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“短期可怜，中期可能，长期可爱。”在3月5日召开的全年业绩发布会上，九龙仓置业董事会主席吴天海这样总结了香港目前的营商现状。

作为香港久负盛名的“包租公”，九龙仓置业过去2019年的业绩表现也充分印证了“短期可怜”的说法。吴天海说，相信这个说法不同意的人不多。

受香港去年下半年以来的暴力事件影响，九龙仓置业旗下的商场、写字楼、酒店遭遇了不同程度的冲击。年报数据显示，2019年全年九龙仓置业收入及基础净盈利分别为160.43亿港元、97.91亿港元，同比均跌3%，投资物业因重估录得57.42亿港元亏损，导致股东应占集团盈利大幅下跌78%，为39.28亿港元。

眼下的九龙仓置业正在陷入短期的困顿。

商场酒店都在下挫

犹如一条抛物线一样，为九龙仓置业贡献超过7成业绩的巨无霸商场--海港城在2018年攀上历史高峰之后，在2019年陡然下落。

凭借着23.6%的大幅增长，2018年海港城商户零售额达到373亿港元，创历史新高，其中上下半年表现相当，上半年零售额为186亿港元，下半年为187亿港元。

2019年上半年海港城表现依然强劲，零售额同比基本持平，但下半年受挫严重，零售额跌幅高达44.1%。受此拖累，海港城营业额分成租金于第三及第四季度分别大幅下跌49%和78%，第四季度零售租金收入也下滑了12%。

另一旗舰项目时代广场表现同样疲弱，商场租户全年销售额下跌19%，收入减少4%至20.2亿港元，营业盈利则减少3%至17.74亿港元；荷里活广场收入下跌3%至5.52亿港元，营业盈利下跌3%至4.15亿港元。

来自香港政府统计处、香港旅游发展局的数据显示，访港旅客人数自去年7月开始出现负增长，11月、12月跌幅都超过了50%，这严重影响了九龙仓置业旗下酒店项目的入住率。

年内，九龙仓置业三间位于广东道的酒店马哥孛罗香港酒店、港威酒店及太子酒店总收入下跌22%至11.56亿港元，营业盈利为2.5亿港元，大跌47%。整体入住率为81%，2018年为92.6%。

2018年8月开始全面运营的The Murray, Hong Kong酒店，2018年第四季度平均入住率为71.3%。2019年九龙仓置业未给出具体数据，但表示，不利的市况使入住率显着下跌，多个预订的宴会和餐饮项目也遭取消，严重打击酒店收入。

写字楼是表现相对稳定的一项物业，稍微缓和了零售租金下滑带来的负面影响，全年收入达38亿港元，同比增长2.7%。但由于营商环境欠佳，写字楼也无可避免受到冲击，空置率在提高，租赁需求在放缓。

2019年末，海港城写字楼出租率为93%，上一年同期则为99%，续租率为77%，收入的涨幅从2018年的6%下跌为4%；时代广场写字楼出租率为94%，去年同期为98%，收入仍为7.41亿港元，同比零增长。会德丰大厦写字楼出租率为97%，续租率为98%；卡佛大厦写字楼出租率为99%，续租率为93%。两物业2019年总收入为4.95亿港元，同比上升5.5%。

疫情更是雪上加霜

九龙仓置业的苦日子还没有到头，暴力事件至今仍未完全结束，新冠肺炎疫情更是“雪上加霜”。“零售和酒店业预计难以幸免受上述威胁所拖累。随着今年经济放缓，写字楼的出租率和租金水平亦将承受更大压力。”这是九龙仓置业对2020年的市场展望。

据吴天海介绍，疫情在1月前三个星期对香港的影响还不大，2月开始变得显著。吴天海举例，位于广东道的三间酒店，2月份入住率不到10%，已经跌至单位数，因入住率过低，房价同比去年也是跌了一大截。因为这两个因素影响，这些酒店2月份总收入应该只有去年的5%左右，“这是一个非常严重的情况。”

零售物业因为有一部分本地客支撑，影响稍微减弱，但吴天海直言，2月疫情开始之后商户营业额跌幅很大，公司也做出了相应的租金调整。香港多家媒体在2月12日的报道指出，为减缓商户压力，海港城决定将2月租金减半。

至于续租租金，吴天海指出，续租租金是根据市况来浮动的，当经济好的时候，整个市场的租金自然会上升，但疫情来，零售市场不好了，续租租金肯定会有若干调整。

写字楼的影响同样不可避免，吴天海称，写字楼的需求主要看经济活力，如果经济受到打击需求自然会放缓，另一方面，近几年香港甲级写字楼供应也在不断增加，竞争在变大。“写字楼绝对有空置率增加的可能，我们自己心里也有数，2020年写字楼的收入有压力。”

吴天海一直试图向外界强调，九龙仓置业面对的难题也是目前香港所有同行面对的难题，“‘短期可怜’是香港的营商现状，相信很多人会这么认为。”

至于长期，吴天海认为香港是“可爱”的。他并不赞同香港衰退的观点，他认为香港依然是一个有能力吸引全球各地消费者的地方，未来香港的游客会复苏，虽然反弹速度无法预计，但相信反弹后可以回到以前的水平，甚至更高。

凭借着过去数十年的经验，吴天海认为，香港的营商环境始终“可爱”，前景仍然看好，九龙仓有实力去熬过难关。