杭州楼市争霸赛：绿城重回三甲、融信“失守”

童洁

来源: 时代财经

过去一年，杭州楼市的格局又经历了一轮洗牌。

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放眼整个房地产市场，“准一线”的杭州是特殊的一个战场。根基牢固的滨江和绿城像是“防守方”，坚定地守着属于自己的地盘；万科、融创、龙湖等一众大牌房企似“进攻方”，正在努力突围，一点一点抢下“领地”。

每当一年过去时，杭州楼市交出的数字都让外界充满期待，是防守方的地位更稳，还是进攻方的火力更强。

五强争夺赛：绿城归位、融信“失守”

过去一年，杭州楼市的格局又经历了一轮洗牌。

在2019年透明售房网发布的杭州房企成交总金额销售榜、股权榜及操盘榜中，滨江和绿城如约登榜，除此之外，万科、融创和融信等“常客”亦未缺席。

从榜单来看，万科是最大的赢家，以297.97亿元的业绩一口气拿下销售榜和操盘榜冠军；绿城是发挥最稳定的选手，2018年在三个榜单均排名第4的它，在2019年重回三甲，锁定三个榜单的季军席位；曾被视为常胜将军的滨江，此次仅在股权榜中拿到了榜首位置，销售榜和操盘榜中均位列第四位；融创则紧跟在万科身后，用31个项目拿下销售榜、操盘榜亚军，以及股权榜第5的成绩。

最令人感到意外的是融信，其2018年强势入围三大榜单前五强，且在股权榜登上亚军位置，但在2019年，融信只在股权榜博得第4名，其他两个榜单已经不见踪影。而就在2019年年中，融信还坐在杭州权益销售金额第二位。

融信在排行榜中的变化或多或少与其战略性“换挡”相关。自2018年跨入千亿阵营后，融信就把重心放在了降杠杆和优化财务结构上，过去的一年，其合约销售金额为1413.2亿，同比增幅16%，相比前两年60%的复合增长率明显下滑。

和融信一样，在排行中，滨江亦显得有些“失意”。回顾2018年，在销售榜和操盘榜上，滨江都将万科甩在身后，如今却一下跌落3个名次。

不过，滨江方面向时代财经解释，销售榜和操盘榜的名次下滑与第三方机构的统计口径有关，例如2019年杭州销售额前五位的楼盘滨江均参与开发建设，但只有第五名滨江新希望拥潮府的销售额计入在滨江的业绩之内，其余的楼盘销售额计在了合作伙伴数据中。

某房企杭州公司高管也表示，由于第三方机构统计数据时需要房企提供各类证据和材料，销售榜、操盘榜这种大口径统计的数据确实有可能与现实情况存在些许差异，加之合作是滨江做大规模背后很重要的一个手段，多个合作项目的股权比例各有不同，更易造成第三方数据产生偏差。

绿城显然没有滨江的烦恼，尽管三个榜单中全部位居第三的成绩与其过往的辉煌相比不算出彩，但也还算稳定。2019年是绿城冲刺2000亿的关键一年，杭州作为其大本营所在地，自然是加足了马力进行快速出货。

尤其是在2019年第四季度，绿城先是不惜以倒挂的价格对杨柳郡、梧桐郡等老牌“网红盘”进行清盘，后又推出晓风印月、湖畔云庐等人气新盘。一通加速之后，绿城得以成功找回前三甲的荣耀。

后来者凶猛，滨江、绿地强势拿地巩固大本营

“房企都知道杭州市场不好做，因为滨江和绿城把杭州买家养得太‘刁’，一般的产品和服务打动不了购房者，如果没做好，不仅拿不到市场份额，还会赔掉企业的口碑。”前述房企高管认为，杭州市场的独特性决定了外地房企的弱势地位，就像前几年杭州市场不太好的时候，一些闽系房企想把短平快的那一套搬过来，最后几乎全部倒在了“血泊”中。

他所说杭州买家的“刁”是指滨江、绿城均以产品品质及服务著称，杭州买家见惯了高规格的产品，对外地房企也会以同样的标准来衡量。这无疑给很多主打刚需产品和高周转的房企带来挑战。

但久而久之，外地房企们也摸到了一些门道。“这是一个需要用时间、品质、服务来换取客户忠诚度，从而实现突围的市场。”上述房企高管称，杭州是一个极其讲究客户黏性的市场，在这方面，外地房企需要下不少苦功。

例如，早在2012年，杭州万科就提出要做到“三好”，即好房子、好服务、好社区；2015年，进一步强化“三好”理念，形成了22条产品与服务主张。同样，融创先后在杭州推出了归心社区、新交付等基于业主体验感的产品服务。

随着外地房企陆续“上道”，杭州楼市的竞争愈发激烈。透明售房网数据显示，所有榜单中，十强选手之间已经咬得非常紧，其中最大差距为55.27亿，最小的仅有1.17亿的距离。

而且，从2019年的表现来看，后面的追赶者普遍跑得更快。以销售榜为参考，万科去年的夺冠成绩为297.97亿，少于2018年滨江夺冠的308.53亿，融创去年的成绩也只比上一年多出15亿。

反观后来者，2018年销售88.72亿的龙湖，在2019年销售额增加超过66亿，排名由第9跳到第6。此外，2019年销售榜单中的保利、德信、旭辉、世茂、华润去年均未入榜，其中保利更是交出168.63亿的成绩，一举跃升至第5位。

外地房企的不断追赶下，滨江、绿城悄然拉开“护城”序幕。2019年4月，杭州主城区的一场土地出让中，三宗纯住宅拍出了总计106.55亿的价格，由滨江和绿城分食；3个月后，百亿土拍再次上演，滨江、绿城仍是“主角”，两者再次分食三宗地块。

而类似的情形在过去一年并不少见，2019年10月和11月，滨江分别斥资41.52亿和52.62亿在杭州补仓，绿城亦在10月与合景泰富达成合作协议，将合作开发合景泰富3月拿下的杭州商住地块。

据时代财经不完全统计，2019年，绿城在杭州公开土地市场拿地的金额超过135亿，滨江的扫货力度更大，全年在杭拿地资金超过280亿，仅投资钱江世纪城板块就花费125亿。

“滨江对合作的态度很开放，去年拿的高价地有一部分是联合其他房企拿的，独立拿下的地块后续也有可能引入合作方。其实现在房企都在找机会拿地，滨江和绿地在自己的大本营拼一点也可以理解。”前述房企高管说到。