• 被住建部点名后房价仍领涨全国,南宁楼市的真相其实是这样

    Time News > | Time Weekly - 2019-10-23 12:10:37 来源:时代财经
  • [摘要] 南宁房价涨幅只是一个相对值而不是绝对值。

    文/时代财经    刘新歌

    南宁.jpg图片来源:网络

    “半山花园美宅,首付10万起入住五象新区!”、“特价Loft小复式公寓,总价23万一套,首付仅6万出头!”几个南宁本地的购房群里,气氛热烈,不断有中介发出楼盘信息。

    有人对房价非常有信心,“南宁的房价是不可能跌的”,随即有人附和道,“即便房价暴跌了,有房子最起码还有个地方住,但没房的将一无所有。”

    相关统计数据支持着他们的信心。国家统计局10月21日公布的9月70城房价变动情况显示,南宁新建商品住宅价格环比上涨2.1%,涨幅再次居70城之首。8月,南宁以2.3%的环比涨幅领跑全国。而从9月同比数据看,南宁新房价格涨幅为12.2%,二手房涨幅为12.6%,在70城中也居前列。

    被点名后仍连续领涨

    南宁偏居中国西南边陲。在广西之外,这个自治区首府的知名度远不如旅游城市桂林,但房价涨势却让它多次刷新存在感。

    除了8月、9月领涨全国,今年5月18日,南宁因4月新房价格同比上涨11.5%,被住建部点名预警,同时被点名预警的还有佛山、苏州、大连3座城市。

    四座城市里,南宁是唯一一个人口外流的城市。《2018年南宁市国民经济发展统计公报》显示,截至2018年底,南宁全市户籍人口770.82万人,但常住人口仅725.41万人。

    “这和购房需求积极释放、尤其是部分投资、投机需求进入有关。”关于南宁房价的不断上涨,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。

    在南宁工作的武磊(化名)告诉时代财经,他的房东是个东北人,“房东包下一栋楼的几层拿来出租。他们一家都做这个生意,暂时租不出去的房子就拿来做公寓式酒店。”

    从事中介工作的谭强(化名)在接受时代财经采访前刚接待了一位广东客户。“客户看中南宁的发展潜力,想买公寓做投资。南宁要打造成中国-东盟金融城,而且环境好,目前买房门槛又低。”

    外地客也是中介鲁芳(化名)客户群中重要的组成部分,她是南宁本地人,从事地产中介5年多。“外地人挺多的,尤其五象新区这边北方人很多,每年下半年开始(外地人)就会多起来。外地客户看中的就是南宁未来的发展和环境等。”

    但在克而瑞广西区域副总经理韦凤仙看来,外地客对南宁楼市的影响不及北海等广西城市,是整个广西的需求支撑了南宁的楼市。“南宁是一个消费型城市,它不是南宁人的南宁,而是整个广西的南宁,南宁楼市也不是只靠南宁本地人去消化的市场,基本上广西人都会来南宁买房。”

    “高铁把广西14个地级市都吸纳到南宁来,尤其是今年广西提出‘强首府战略’,所有高端配套都在南宁,因此很多人为了教育、医疗等来南宁置业。南宁有能力把全省人吸附过来。”

    市场没有数据那么乐观

    房地产对拉动南宁经济发展作用重大。2018年,南宁生产总值比上年增长5.4%,固定资产投资比上年增长11.8%。其中,房地产开发投资1106.36亿元,比上年增长15.5%;商品房销售额1358.14亿元,比上年增长13.1%。

    《南宁市2019年一季度固定资产投资运行情况》(下称“《南宁一季度运行情况》”)显示,房地产投资仍然保持强劲增长。一季度,南宁房地产开发投资同比增长36%,拉动全市投资增长16.2个百分点。其中,土地购置费投资同比增长81.1%,占开发投资额的43.2%,对开发投资增长贡献率达73%,对全市投资增长贡献率达93.4%。

    一季度,南宁500-5000万元项目、5000万元以上项目、房地产开发项目投资比重分别为7.2:38.3:54.5。《南宁一季度运行情况》指出,房地产开发投资已超半,而全国房地产开发投资占全国投资比重仅为23.3%,“房地产开发投资占比过大,不利于实体经济的发展,也存在着房地产业受政策影响导致全市投资快速下滑的潜在风险”。

    虽然房地产热度上升,但韦凤仙认为南宁调控升级的可能性不大。“南宁本就是后发达地区,在经济增速已经放缓的情况下,房地产方面可能不会出太严的政策。另外,南宁楼市目前呈下行态势,尤其6月份之后,整个市场并没有像统计数据那么乐观。非核心、非热点的项目基本都是以价换量。无论是品牌房企还是本土房企,为了完成年度业绩,它们都在大力促销。调控加码的可能性不大。”

    她同时指出,南宁房价涨幅只是一个相对值而不是绝对值。“在我们的感知里,南宁这两年房价的上涨幅度并没有2016年、2017年那么大,那几年因为大量品牌房企的入驻,交通的利好和土拍政策导致的土地成本上升,房价几乎是跳涨。但目前南宁均价在11000元/平方米左右,房价涨幅相对平稳,与全国同能级城市相比,房价仍处于相对较低水平。。”

    克而瑞广西片区统计数据显示,2017年南宁商品住宅成交均价为10110元/平方米,较2016年8155元/平方米的成交均价同比上涨了23.97%。但2018年均价仅为10701元/平方米,同比上涨8%。而安居客数据显示,今年以来,南宁仅在6月份新房均价突破11000元/平方米。

    从《南宁一季度运行情况》看,“稳定房地产业投资”是其稳投资的首要任务。南宁表示,“房地产开发投资已经成为我市第一大行业。当前房地产市场面临上一轮开发即将大面积竣工的问题,而新开工项目从计划总投上看整体规模缩小、后续拉动力不足,对发展的提升有一定的限制。”

    为此,南宁要求有关部门要通力合作,通过对全国知名企业的招商,尤其是民间投资大型企业的培育以及前期招拍挂土地的排查和跟进等,积极促成大型房地产项目投资,提升房地产民间投资活力,进一步扩充房地产行业可持续发展空间。

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    多位专家保持一致观点,预计70城房价仍将保持稳定或继续微跌。“临近年底,房企为加速销售回款,降价促销举措仍在。预计到年底前,各城市房价将保持稳定或微跌态势。”国仕英表示。

    
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