见证者| 彩生活：物管行业的终极命题

黄昱

2019-09-26 14:25:59

来源: 时代财经

编者按：2019年是新中国成立70周年。过往70年的砥砺奋进让中国经济发生了天翻地覆的变化。在这个迎难奋进、从不懈怠的漫长历程里，无数人众志成城，见证、开创、建设着中国经济的各行各业。70年的奋斗史也交织着房地产的发展史，从萌芽到发展，从变革到成熟，中国房地产走过一段波澜壮阔的岁月。为了致敬建国70周年，寻找行业见证者和建设者，时代财经推出了“壮丽70年·奋斗新时代”系列报道。

唐学斌.jpg 彩生活CEO唐学斌。图片来源：网络

彩生活的“白衬衫们”，心中有一个穿格子衬衫的梦。

8月22日，又是一个忙碌的上午，彩生活首席执行官唐学斌身着白衬衫、西装裤抽空接受了时代财经的专访。作为一个有着超过20年物业从业经历的职业经理人，他正带领着彩生活从一家物业公司逐渐蜕变为一家互联网公司。

自己生的孩子，自己养

与在英国超过150年的历史相比，物业管理在中国可称得上是新兴行业，它起源于1981年建成的深圳东湖丽苑小区。

1980年，中国大陆首个房地产公司--深圳经济特区房地产公司成立，因当时缺乏资金，引入了港商刘天，开始筹建首个小区东湖丽苑。刘天建议，小区建好后要委托物业公司管理治安、环境卫生、水电维修、代办户口等。

唐学斌介绍，当时深圳新建商品房大多数是香港人购买，他们往往要求小区有物业管理服务。于是负责东湖丽苑小区物业管理的企业--深圳市物业管理公司于1981年3月10日成立，是中国第一家物业管理服务企业。

“新中国成立后很长一段时间，住房归单位所有，后续的管理一般由单位来承担。房地产改革后，私人也可以买房子，公共场所及设施就需要有人去打理。”唐学斌指出，当时就提出了一个概念“自己生的孩子，你自己要养”。

1994年4月，建设部颁布实施了中国有关物业管理的第一个部门规章《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度，并规定，“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”

唐学斌在1993年从上海同济大学工业电气自动化专业毕业后，加入深圳中海地产。4年之后，他被调任至中海物业任副总工程师。“当时不仅中海，其实整个社会的物业管理相关专业人才都很少，而我的专业刚好对楼宇的设备、电梯、空调、消防、智能控制这些系统比较熟悉，所以当时觉得是一个比较合适的安排。” 唐学斌在谈到这一人生关键转折点时这样讲到。

然而，从地产开发转入物业管理，在当时大部分地产同行眼中都不是一个聪明的举动。“那时候，物业管理都不能称之为一个行业，大家都把它当作是房地产的一个售后服务，只需要把小区的安全、清洁、维修做好就行。”

唐学斌提到，当时大量的外地人涌入深圳，工作却并不像现在这么容易找，整个社会很不稳定，所以物业管理对安全上的要求很高。彼时，若哪家物业公司能够请到退伍军人来做物业管理，便会被视作公司实力很强。

事实上，很长一段时间里，物业管理都只是一个“成本部门”，很难产生真正的收益，大量的物业公司规模都很小，仅仅只能管理母公司自己开发的房地产项目。即使在这样一种背景下，唐学斌仍然对行业充满信心，他认为，“物业可能在未来是比房地产更大的产业。”

引路上市

2001年，唐学斌遇到了自己的伯乐--花样年董事会主席潘军，两人对物管行业的发展前景有着共识。“我们认为物业管理不仅仅是管理公共区域、公共秩序，它还服务着千家万户，为巨大资产提供服务。”

按照国外经验，在一个物业生命周期里所投入的成本，房款只占到整个成本的七分之一，另外七分之六是需要用来满足房子“长住长新”的需求。所以，唐学斌和潘军都认为，与房地产开发行业的一锤子买卖相比，物业管理的存量加增量市场要更大。

唐学斌的心中还有另一个梦想。“物业管理对房地产开发其实很重要，很多开发商房子卖得好、价格高，是因为物业管理好。但当时物业行业的从业者收入很低，社会地位也不高，同时没有尊严和成就感，我希望去改变这一状况，让物业人过上体面的生活。”

时任中海物业副总经理的唐学斌毅然决定放弃央企的“金饭碗”，于2002年创立了花样年旗下的彩生活服务集团。“我们当时的团队有一个习惯，就是经常到茶馆去喝茶，聊许多公司未来发展的问题，‘彩生活’这个名字也是大家一起碰撞出来的。”

彩生活在成立之初就确定了要成为一个以互联网思维为导向和以“免费”为目标的社区服务公司。“当时想到，我们要达成这一目标，首先必须要有海量的业主，其次要有一个可以和业主接触的互联网平台，最后要有能让业主接受的一些有黏性的产品和服务。”唐学斌表示。

然而，21世纪初，互联网技术的应用还不像今天这样普遍和成熟，彩生活的平台理念未能立即实施，所做的工作主要还是围绕扩大规模展开。2005年6月22日，彩生活以1.58元/平方米的超低价格和深圳在建楼盘“左庭右院”的开发商正式签约。

在物理管理费用创新低的同时，唐学斌还提出，物业管理应该从管理转向服务，如果增值服务做得好，物业管理费用甚至可能“零费用”。该观点在当时引发热议，有一些人觉得唐学斌的说法过于耸人听闻，其它物业公司则觉得他扰乱了市场秩序。

然而，事实证明唐学斌的策略是可行的，彩生活在2013年成为中国最大的物业公司，次年成功在香港上市，成为内地第一家上市的物业公司。唐学斌坦言，彩生活上市时曾受到外界质疑，他们不理解一个不盈利的公司为什么要上市。

上市后的彩生活开始进入规模扩张的快车道。从2014年到2017年，彩生活物业管理面积的年复合增长率高达37%，其99%以上的项目是由第三方开发的。截至2018年底，彩生活的物业管理面积达到5.5亿平方米，净利润为4.85亿元。

彩生活的上市对整个物管行业的示范效应明显。唐学斌开玩笑地说，“碧桂园服务的总经理李长江每一次大会小会都会‘感谢彩生活，感谢唐学斌’，因为没有彩生活，大家根本不知道把物业公司上市，也不知道物业管理有这么大价值。”

近年来，国内物业公司掀起上市潮，雅居乐，碧桂园、新城控股、佳兆业、旭辉、奥园、滨江、保利等相继分拆物业上市。面对激烈的竞争环境，唐学斌很从容，“本质上我们跟他们没有竞争的关系。”

终极命题

在彩生活的发展过程中，“平台化”是其终极命题。2010年，移动互联网兴起，彩生活开始思考如何利用互联网技术来改造物业管理，唐学斌指出，“我们要做一个平台，把所有的数据打通，把社区所有的人、才、物、事都关联起来。”

2013年，彩生活首款社区服务应用“彩之云”APP正式上线。彩之云的核心是具有入口概念的服务，例如缴费、投诉、维修、租房、装修等，这些都是用户必然会和彩生活发生连接的服务。同时还有与用户生活紧密相关的服务，例如微商圈、便民服务等。

为了增加用户黏性，彩生活开始建立生态圈。在2014年增加了理财板块，并和嘿客、京东、海外直购网站等建立了合作。在2015年，增加了“邻里”模块。通过“邻里”，同一小区的用户可以互相交流，还可以按照不同兴趣加入不同的圈子，从而重温街坊邻居的温情。

但这些在唐学斌看来还远远不够，为了将平台和用户真正地链接起来，彩生活在2018年开始推出新产品-彩惠人生。社区住户在“彩之云”平台上的“彩惠人生”购买日常生活所需的商品和服务，可以获得对应额度的抵扣权益，用来减免物业费和停车费。

“我们现在已经把京东、58到家、机票购买、电话充值等等供应商连接进彩惠人生。‘彩惠人生’抓住了我们物业公司和业主之间的核心关系，即‘我们向业主提供物业管理，业主向我们缴纳物业费’。原来的一锤子买卖，转变成一个社区服务的场景。”

从规模化到平台化，未来摆在彩生活面前的还有变现的问题。唐学斌透露，彩生活在这方面已经做了一些尝试，比如彩住宅、彩车位、彩富人生，“基于用户对我们的了解和信任，类似高信用的大宗买卖在我们这里很方便就能达成，是我们未来社区变现的通道。”

事实上，早在2016年底，彩生活就主张转型做互联网平台，通过培育高毛利率的增值服务挖掘利润空间。在唐学斌看来，未来的企业都是互联网企业，互联网就像空气和水一样。“过去彩生活一直都是利用互联网技术来解决物业管理的问题，从2016年开始我们就要从一家物业公司逐渐转变成互联网技术公司。”

截至2019年6月30日，彩生活平台的服务面积达到12.1亿平方米，生态圈注册用户达到约3200万，其中活跃用户达到约1640万，活跃度维持在51.3%的高位。预计到2020年，彩生活的服务面积将达到25亿平米，注册用户达一个亿。

在向互联网转型的道路上，彩生活一路疾驰。2019年7月19日，彩生活引进京东、360作为战略合作股东。京东、360将分别以3.71亿港元、1.2亿港元认购彩生活定向增发的71149000股及22956000股新股股份。

唐学斌透露，此次京东和360所提供资金将主要用于两个方面，40%用于平台的开发和建设，60%用来投资那些即将上市的物业公司，如果这些公司没有自己的平台，且愿意和彩生活合作，那么彩生活会成为他们的基石投资者。

与京东的合作能够给彩生活带来流量，唐学斌认为，这是比彩生活上市还要重要的里程碑事件。流量的注入能够使得彩生活平台化的齿轮加速转动，进入一个发展的新阶段。