苏州土地市场入秋，现首宗流拍宅地

黄昱

2019-09-19 18:47:38

来源: 时代财经

“724新政”的影响正在逐渐释放，苏州土地市场降温的同时，楼市也开始明显降温。

苏州高新区。图片来源：pixabay

苏州724新政后的首次大型土拍以“凉凉”告终。

9月18日，苏州集中出让5宗纯住宅、3宗商住用地，最终7宗土地底价或低溢价率成交，一宗位于相城的纯住宅用地流拍，总成交价104.8亿元。

8块土地中，姑苏区和吴中区各1宗、相城区3宗、高新区1宗、工业园区2宗。具体来看，姑苏区和工业园区的土地均以底价成交，成交楼面价分别为19960元/平方米、20500元/平方米和20500元/平方米。

工业园区一向是苏州的热点板块，中海地产更是在4月以30287元/平方米的楼面价刷新园区土地楼面价新高。短短5个月不到，工业园区的热度似乎已开始减退，两宗宅地被建屋和新希望以底价拿下。

年后土地市场持续火热的背景下， 5月11日，苏州在发布限售政策的同时，对土地出让报价规则也进行了调整，土地竞价超过市场指导价5%-10%（此前为10%）需工程竣工验收后才可以申请预售许可；土地竞价超过市场指导价10%-25%（此前为25%）后转为一次报价出让方式。

此后几日，苏州又因房价涨幅过大被住建部预警。苏州住建局紧急邀请三十多家房企召开了座谈会，明确指出，全年苏州房地产价格指数涨幅必须控制在5%以内，同时将6、7两月作为过渡期，如果几大指标得不到控制，7月后调控即可加码。

而实际情况来看，苏州房价趋高已成不争的事实。克而瑞数据显示，6月苏州商品住宅成交均价达21245元/平方米，虽然环比下降了3%，但同比仍增长9%。2019年上半年苏州月度房价涨幅基本都保持在11%左右。

在此背景下，调控“如约而至”。7月24日，苏州调控政策再度升级，在提高限购门槛、扩大限售范围的同时，将住宅用地竞买保证金的区间调整为30%-50%，并鼓励实行“限房价、限地价”。

此次土拍条件则完全兑现“724新政”，8宗地块的保证金都提升至50%，且全部限地价。其中底价出让的两宗工业园区地块更是开启了“限房价、限地价”的双限时代，起拍楼面价20500元/平方米，限定备案均价最高32500元/平方米，限定备案单价最高34800元/平方米，且装修成本不低于1500元/平方米。

此外，高新区地块设置市场指导价9%为现房销售，吴中、姑苏、相城地块超过市场指导价8%为现房销售。从出让结果来看，吴中区地块、高新区地块以及相城高铁新城29号地块为仅有三宗溢价出让的土地，溢价率分别达10.7%、8.9%、2.8%，均未超过现房销售的门槛。

苏州克而瑞指出，在正式竞拍前，吴中区地块、高新区地块已产生竞价，实时楼面价达到了现房销售前一手。在限时竞价过程中，均无新的报价出现，基本都是4分钟内成交。可以看出，“现房销售”依旧是开发商避之不及的一道坎。

此外，相城渭塘31号地块因无人报价而流拍，成为今年苏州土地市场的首宗流拍宅地。相较苏州在7月10日和11日出让的9宗住宅用地的13.9%的平均溢价率，本次土拍的平均溢价率（流拍土地除外）为3.2%。除溢价率下降明显外，有消息称，本次仅有9家开发商报名。

在严苛的市场环境下，房企融资渠道收紧、地块限制条件颇多等因素都让房企在拿地时更加谨慎理性。克而瑞苏州认为，土地市场向来是楼市的风向标，土拍结果将影响市场各方主体对于未来市场的预期，本次土地市场的明显降温将进一步传导到楼市。

事实上，“724新政”的影响正在逐渐释放，土地市场降温的同时，楼市也开始明显降温。克而瑞研究数据显示，9月上半月，苏州市区商品住宅供应面积28.07万平方米，环比减少17%，同比减少56%，商品住宅成交31.63万平方米，环比下降9%，同比下降28%。

苏州克而瑞认为，苏州购房需求量确实在逐渐萎缩，市场也开始明显降温。新房市场供应推新节奏放缓，楼盘低调开盘销售，去化表现不一，市场分化较为明显。二手房成交量大幅减少，呈现有价无市的态势。