抱广州地铁“大腿”的粤系房企们

黄银桥

2019-09-11 18:24:18

来源: 时代财经

越秀地产、碧桂园、保利发展、新世界、珠江实业等房企都在“觊觎”着广州地铁的地产资源。

地铁上盖.jpg 图片来源：视觉中国

历时三个多月的准备，越秀地产总算把二股东广州地铁持有的萝岗、陈头岗两个地铁项目正式收入囊中。

此前5月28日，越秀地产宣布，控股股东广州越秀集团有限公司与广州地铁订立股权转让协议，以收购萝岗、陈头岗两个地铁项目各51%股权，同时，广州越秀与越秀地产订立期权契约，授予越秀地产接盘前述两项目各51%股权的权利。

9月10日晚间，越秀地产宣布行使与广州越秀的期权契约。根据交易文件，越秀地产将以总代价1.28亿收购上述两项目51%股权，以及本金总额为85.3亿元相关贷款的利息。

若收购事项于2019年11月15日（即越秀地产旨在完成收购事项的日期）完成，则越秀地产就收购事项应付的总代价约为89.11亿元，包括萝岗项目48.81亿元、陈头岗项目40.3亿元。

这是自今年2月引入广州地铁为第二大股东之后，越秀地产与其的第二次联动拿地，截至目前，越秀地产已累计收购三个地铁上盖项目。不过，丰富的地铁上盖资源也不是越秀地产独享，包括碧桂园、保利发展、新世界、珠江实业等房企也同时在“觊觎”着。

据越秀地产介绍，萝岗项目位于广州黄埔区荔红一路以东，开创大道以南，开源大道以西，泮河路以北，与地铁6号线香雪站相隔600米。项目地盘面积为28.29万平方米，计容积率建筑面积为60.55万平方米及建筑面积为93.58万平方米，将发展为由住宅及教育设施组成的综合体，预期将于2023年6月完成。

陈头岗项目位于广州番禺区东晓南路和东新高速公路的西南方，位于地铁22号线陈头岗站东面，为纯住宅项目。项目地盘面积为24.21万平方米，计容积率建筑面积为58.34万平方米，总建筑面积为87.67万平方米。地铁22号线预期将于2020年启用，陈头岗项目预期将于2023年10月完成。

于2019年6月30日，独立估值师采用比较法及成本法厘定萝岗项目及陈头岗项目的评估值分别约为89.32亿元及86.78亿元，按计容积率建筑面积分别转换为每平方米约14752元及14874元。

据时代财经了解，目前位于地铁6号线香雪站附近的奥园香雪华府均价为33000元/平方米，而地铁22号线沿线楼盘均价约为4万元/平方米。

截至2019年6月30日，萝岗项目除税后净利润为205.6万元，陈头岗项目除税后净利润为1136.2万元。

随着两项目收购完毕，越秀地产旗下的地铁上盖物业也将进一步增加。萝岗、陈头岗项目预计可新增179.31万平方米土地储备，越秀地产旗下的地铁相关项目的建筑面积将增加至约320万平方米，占公告日越秀地产现有土地储备总量约14.9%及一线城市土地储备约36.3%。

在兵家必争的一线城市，要拿下一块优质的地块已经越来越难，为了增加获取地铁上盖物业的胜算，今年2月份越秀地产以转让19.9%股权的代价引入了广州地铁作为二股东。随着广州地铁的入股，“轨交+物业”也成为了越秀地产继招拍挂、城市更新之外另一重要拿地模式。

算上同在2月份收购的“品秀星图”项目，截至目前，越秀地产合计从广州地铁手上收购了三个地铁上盖物业。品秀星图项目已经开始贡献销售，今年上半年实现合同销售额21亿元，全年目标为50亿元。

作为广州城市轨道交通系统的工程建设、运营管理和附属资源开发经营的唯一主体，广州地铁可算是手握巨量优质土地资源。

“按照广州市的规划，到2023年广州地铁线路将从400公里增加到800公里。”越秀地产董事长林昭远曾如此描述过与广州地铁合作的广阔空间。

然而，即使已经当上了越秀地产的二股东，但广州地铁的地铁上盖资源也不是只共享给越秀地产。“广州地铁集团的合作是开放性的，在选择合作对象上，首选的会是国资委旗下的企业，但也不排除跟民营房企合作。”广州地铁房地产开发事业部一位负责人曾向时代财经明确表示，广州地铁的合作没有排他性的。

事实上，在把旗下地铁上盖物业出售给越秀地产之余，广州地铁也从来没有停止过跟其他房企合作的脚步。

在首次与越秀地产合作之前，广州地铁还先后与广州港集团、广州城投集团、珠江实业集团签署战略合作协议，在众多合作中，房地产都是重要的一部分。

去年11月底，在市场意料之外，新世界发展以47.81亿元底价竞得了广州地铁转让的番禺汉溪长隆地铁上盖项目的65%股权及相关债权，成为了继越秀地产之外，第二家与广州地铁有实质合作的房企。

今年3月27日，碧桂园总裁莫斌亲自带队拜访了广州地铁总部，传达了希望与广州地铁共同开发芳村恒基地块的愿望。广州地铁集团董事长丁建隆也发话，以芳村恒基项目为合作起点，愿与碧桂园缔结长期友好战略合作关系。

及至9月4日，广州地铁与碧桂园正式签订合作框架协议，打造“枢纽+社区+产业”新兴城市发展布局。有媒体报道称，双方合作的首个地铁上盖物业即将公布。

除此之外，广州地铁还在今年6月6日与保利发展签订合作框架协议，同样以打造“枢纽+社区+产业”为合作方向。

与“狼多肉少”的招拍挂市场一样，越秀地产在广州地铁上盖资源市场的争夺也同样激烈。不过，如林招远所言，身为越秀地产二股东，广州地铁还是会有一定的资源倾斜。“引入广州地铁集团后，越秀地产在获取地铁上盖物业有很大优势。”

林昭远称，哪些项目越秀地产要争取，哪些项目不需要积极是有投资的标准，如果符合标准就会积极去争取。