中报直击 | 禹洲布局“千亿之后”：加码大湾区、发力商业、增强盈利能力

童洁刘新歌

2019-09-02 18:36:34

来源: 时代财经

林龙安透露，接下来的3至5年，禹洲有两个目标，首先要在2020年实现千亿规模，而后，争取核心利润率能冲到行业前20。

禹洲地产1.jpg 禹洲地产业绩会现场。图片来源：禹洲地产

常年穿梭于香港和内地之间，林龙安对香港早已熟悉如常。不过，适逢禹洲地产上市十周年、成立25周年的特殊节点，今年的香港对这位董事局主席意味有点不同往常，资本市场对他手中那份成绩单也多了一份期待。

投资者们没有失望。今年上半年，禹洲地产交出了收入、利润双增长的漂亮成绩，截至6月底，其录得合约销售285亿（单位：人民币。下同），同比增长32.47%；净利润同样取得23.22%的高增长，达到16.39亿元。

更令投资者们感到惊喜的是，在业绩会上，林龙安宣布，今年中期，正常派息12港仙之外，上市10周年还将特别派息3港仙，派息率达到46.81%。华泰研究报告指出，丰厚的派息得益于盈利的稳健增长，也预示着，禹洲地产已经进入企稳阶段，业务规模稳步增长，盈利水平合理。

未来，禹洲希望继续以“稳健”的姿态前行，扩大规模的同时，保持利润的稳定增长。林龙安透露，接下来的3至5年，禹洲有两个目标，首先要在2020年实现千亿规模，而后，争取核心利润率能冲到行业前20。

第二个“主战场”

“今年上下半年合约销售是四六开，上半年完成了40%，去化率是65%。下半年，我们的推货量约800亿，即使按保守的50%去化率来看，全年目标百分之百可以完成。”今年，禹洲的销售目标定在670亿，基于推货节奏的铺排情况，首席财务官邱于赓表示对完成目标充满信心。

多年来对市场前瞻性的判断和精准踩点是邱于赓底气的来源。纵观禹洲地产这25年的发展历程，其近些年来的高速发展与布局战略的调整不无关系。2004年起，禹洲地产走出福建，足迹遍布全国，其中长三角被其视为“主战场”，甚至在2016年，禹洲地产将总部搬到了上海。

如此布局体现到半年报中，长三角城市构筑了禹洲地产的业绩“城池”。半年报显示，在其25个主要业绩贡献城市中，上海、南京、合肥、苏州、杭州等11个长三角城市共实现合约销售196.6亿，占总合约销售金额的69.04%。

不过，眼下随着政策的倾斜和市场风向的改变，禹洲地产正在调整布局战略，大湾区成为其新的目标。此次业绩会上，林龙安称，禹洲地产已将大湾区作为未来第二大业绩来源地。

目前，禹洲地产在大湾区已成功布局香港、惠州、中山、佛山、深圳等城市。执行总裁许珂透露，禹洲地产正在大湾区接触一些城市更新类的项目，今年下半年会陆续有项目从一级转到二级阶段，还有更多的项目处于孵化期。

“我们会加大在大湾区的战略布局，不仅仅在公开市场拿地，还会在产业、城市更新改造方面支撑集团的战略布局。未来我们还会关注广州、珠海等等城市，所有大湾区的城市我们都会关注。”

据半年报显示，截至6月底，禹洲地产的土地储备充足，总可供销售建筑面积约1918万平方米，共138个项目，分布于六大都市圈共30个城市，且近八成位于一二线，能够支撑其未来三至四年的发展需求。

商业助力穿越周期

千亿目标下，若以单一的业务模式去冲刺无异于一场“赌博”，这并不符合禹洲地产追求稳健的风格。因此，在传统的住宅之外，禹洲地产也在寻找新的增长点，为冲刺千亿目标及穿越周期而做好准备。

实际上，早在2002年，禹洲地产就意识到商业地产是继住宅之外的又一蓝海。彼时，禹洲地产在厦门建成了第一个城市综合体项目“禹洲世贸商城”，该项目总建筑面积超过20万平方米，后来成为厦门市中心最知名的现代化购物中心之一。

而后，禹洲地产又在2007年4月成立禹洲商业公司，坚定了发展商业地产的脚步。经过十余年的发展，禹洲地产商业板块日趋成熟，并开始逐步释放业绩。上半年，禹洲地产的租金收入达到1.4亿元，同比增幅高达44.4%。

“近期我们的商业集团开始发力，目前有27个处于不同阶段的商业地产项目落地。产品覆盖购物中心、商业街、办公楼、社区商业等业态。”林龙安坦言，禹洲地产已形成住宅开发为主、商业运营为辅的“双轮驱动”模式。

邱于赓介绍，禹洲地产的商业布局逻辑与住宅业务相似，主要聚焦在有价值、有需求的一二线城市，在此基础上，加大力度把规模做起来。“目前禹洲地产整体的商业数量在运营层面已经投入出租的大约是15个项目，筹备中的是12个项目，总体面积超过200万平方米，这也是一个很大的体量。”

禹洲地产方面还表示，接下来会在商业地产领域做出更多的尝试，如试点联合办公等业态，结合项目特点进行合理布局，产生更大的商业效益；同时对外接受商业管理输出和部分项目进行轻资产管理，争取在商业管理模式上多样化创新。

“从投入使用的角度来看，我们的面积增长目标是超过30%，收益率和盈利未来年化的增长也是不低于30%。可以说，除了住宅销售以外，商业是禹洲地产未来的增长点。”

核心利润率要冲进前20

与许多被贴上“激进”标签的闽系房企不同，禹洲地产一直认为财务的稳健是发展的前提条件和原则，只有坚持这样的原则，才能保证规模与利润的天平不会倾斜，才具备足够的抗风险能力。

一组数据能够体现出禹洲地产财务的稳健。今年上半年，禹洲地产毛利约为31.4亿，同比上升7.77%；毛利率为27%，高于全行业25%左右的水平；母公司拥有人应占利润约为16.39亿，上升23.22%；母公司拥有人应占核心利润同比上升20.63% 至13.97亿；净利润率为16.39%，同样在行业内处于高位。

在行业平均毛利率普遍下降至25%左右水平的背景下，维持各项利润指标的上升态势并不是一件容易的事。为了保证利润的稳定增长，禹洲地产在努力加强自身盈利能力。

首先，上半年禹洲地产合约销售均价为15,366元/平方米，较2018年同期的13,623元/平方米有所提升，报告期内交付及确认销售的物业平均售价为12,662元/平方米，也较2018年同期上升0.7%，意味着其市场溢价能力在逐步提升。

平均销售单价上升加上结转速度的加快，上半年，禹洲地产的总收入创历史新高，同比上升25.91%，约为116.37亿，为后续利润的强劲释放埋下伏笔。

其次，禹洲地产“勒紧裤腰带过日子”，对成本进行严格的把控。据邱于赓介绍，禹洲地产采取了区域深耕的策略，不仅有效整合资源、提高了工作效率，还有助于降低管理费用和营销费用。

许珂还补充道：“上半年，禹洲加大自销团队、自建渠道的建立，将人均产出作为重要指标，不断提升人均产出规模，同时提升专业能力的要求、向内挖潜，进而有效控制费率、成本，保证利润率的提升。”

摩根大通研报指出，由于成本控制良好（销售和营销费用绝对值同比下降7%；销售及管理费用占合约销售金额的比例进一步下降至1.7%，同比下降0.5个百分点），禹洲地产核心净利润率保持了稳健态势，具备防御性，达12%。

林龙安表示，接下来，禹洲地产将继续保持优势，资源进一步向低负债、稳健型企业倾斜，“未来可实现的毛利率仍会高于行业平均水平，约在25%到30%之间；未来3-5年，争取核心利润率能冲到行业前20名。”