• 中报直击 | 禹洲布局“千亿之后”:加码大湾区、发力商业、增强盈利能力

    Time News > | Time Weekly - 2019-09-02 18:36:34 来源:时代财经
  • [摘要] 林龙安透露,接下来的3至5年,禹洲有两个目标,首先要在2020年实现千亿规模,而后,争取核心利润率能冲到行业前20。

    文/时代财经    童洁 刘新歌

    禹洲地产1.jpg禹洲地产业绩会现场。图片来源:禹洲地产

    常年穿梭于香港和内地之间,林龙安对香港早已熟悉如常。不过,适逢禹洲地产上市十周年、成立25周年的特殊节点,今年的香港对这位董事局主席意味有点不同往常,资本市场对他手中那份成绩单也多了一份期待。

    投资者们没有失望。今年上半年,禹洲地产交出了收入、利润双增长的漂亮成绩,截至6月底,其录得合约销售285亿(单位:人民币。下同),同比增长32.47%;净利润同样取得23.22%的高增长,达到16.39亿元。

    更令投资者们感到惊喜的是,在业绩会上,林龙安宣布,今年中期,正常派息12港仙之外,上市10周年还将特别派息3港仙,派息率达到46.81%。华泰研究报告指出,丰厚的派息得益于盈利的稳健增长,也预示着,禹洲地产已经进入企稳阶段,业务规模稳步增长,盈利水平合理。

    未来,禹洲希望继续以“稳健”的姿态前行,扩大规模的同时,保持利润的稳定增长。林龙安透露,接下来的3至5年,禹洲有两个目标,首先要在2020年实现千亿规模,而后,争取核心利润率能冲到行业前20。

    第二个“主战场”

    “今年上下半年合约销售是四六开,上半年完成了40%,去化率是65%。下半年,我们的推货量约800亿,即使按保守的50%去化率来看,全年目标百分之百可以完成。”今年,禹洲的销售目标定在670亿,基于推货节奏的铺排情况,首席财务官邱于赓表示对完成目标充满信心。

    多年来对市场前瞻性的判断和精准踩点是邱于赓底气的来源。纵观禹洲地产这25年的发展历程,其近些年来的高速发展与布局战略的调整不无关系。2004年起,禹洲地产走出福建,足迹遍布全国,其中长三角被其视为“主战场”,甚至在2016年,禹洲地产将总部搬到了上海。

    如此布局体现到半年报中,长三角城市构筑了禹洲地产的业绩“城池”。半年报显示,在其25个主要业绩贡献城市中,上海、南京、合肥、苏州、杭州等11个长三角城市共实现合约销售196.6亿,占总合约销售金额的69.04%。

    不过,眼下随着政策的倾斜和市场风向的改变,禹洲地产正在调整布局战略,大湾区成为其新的目标。此次业绩会上,林龙安称,禹洲地产已将大湾区作为未来第二大业绩来源地。

    目前,禹洲地产在大湾区已成功布局香港、惠州、中山、佛山、深圳等城市。执行总裁许珂透露,禹洲地产正在大湾区接触一些城市更新类的项目,今年下半年会陆续有项目从一级转到二级阶段,还有更多的项目处于孵化期。

    “我们会加大在大湾区的战略布局,不仅仅在公开市场拿地,还会在产业、城市更新改造方面支撑集团的战略布局。未来我们还会关注广州、珠海等等城市,所有大湾区的城市我们都会关注。”

    据半年报显示,截至6月底,禹洲地产的土地储备充足,总可供销售建筑面积约1918万平方米,共138个项目,分布于六大都市圈共30个城市,且近八成位于一二线,能够支撑其未来三至四年的发展需求。

    商业助力穿越周期

    千亿目标下,若以单一的业务模式去冲刺无异于一场“赌博”,这并不符合禹洲地产追求稳健的风格。因此,在传统的住宅之外,禹洲地产也在寻找新的增长点,为冲刺千亿目标及穿越周期而做好准备。

    实际上,早在2002年,禹洲地产就意识到商业地产是继住宅之外的又一蓝海。彼时,禹洲地产在厦门建成了第一个城市综合体项目“禹洲世贸商城”,该项目总建筑面积超过20万平方米,后来成为厦门市中心最知名的现代化购物中心之一。

    而后,禹洲地产又在2007年4月成立禹洲商业公司,坚定了发展商业地产的脚步。经过十余年的发展,禹洲地产商业板块日趋成熟,并开始逐步释放业绩。上半年,禹洲地产的租金收入达到1.4亿元,同比增幅高达44.4%。

    “近期我们的商业集团开始发力,目前有27个处于不同阶段的商业地产项目落地。产品覆盖购物中心、商业街、办公楼、社区商业等业态。”林龙安坦言,禹洲地产已形成住宅开发为主、商业运营为辅的“双轮驱动”模式。

    邱于赓介绍,禹洲地产的商业布局逻辑与住宅业务相似,主要聚焦在有价值、有需求的一二线城市,在此基础上,加大力度把规模做起来。“目前禹洲地产整体的商业数量在运营层面已经投入出租的大约是15个项目,筹备中的是12个项目,总体面积超过200万平方米,这也是一个很大的体量。”

    禹洲地产方面还表示,接下来会在商业地产领域做出更多的尝试,如试点联合办公等业态,结合项目特点进行合理布局,产生更大的商业效益;同时对外接受商业管理输出和部分项目进行轻资产管理,争取在商业管理模式上多样化创新。

    “从投入使用的角度来看,我们的面积增长目标是超过30%,收益率和盈利未来年化的增长也是不低于30%。可以说,除了住宅销售以外,商业是禹洲地产未来的增长点。”

    核心利润率要冲进前20

    与许多被贴上“激进”标签的闽系房企不同,禹洲地产一直认为财务的稳健是发展的前提条件和原则,只有坚持这样的原则,才能保证规模与利润的天平不会倾斜,才具备足够的抗风险能力。

    一组数据能够体现出禹洲地产财务的稳健。今年上半年,禹洲地产毛利约为31.4亿,同比上升7.77%;毛利率为27%,高于全行业25%左右的水平;母公司拥有人应占利润约为16.39亿,上升23.22%;母公司拥有人应占核心利润同比上升20.63% 至13.97亿;净利润率为16.39%,同样在行业内处于高位。

    在行业平均毛利率普遍下降至25%左右水平的背景下,维持各项利润指标的上升态势并不是一件容易的事。为了保证利润的稳定增长,禹洲地产在努力加强自身盈利能力。

    首先,上半年禹洲地产合约销售均价为15,366元/平方米,较2018年同期的13,623元/平方米有所提升,报告期内交付及确认销售的物业平均售价为12,662元/平方米,也较2018年同期上升0.7%,意味着其市场溢价能力在逐步提升。

    平均销售单价上升加上结转速度的加快,上半年,禹洲地产的总收入创历史新高,同比上升25.91%,约为116.37亿,为后续利润的强劲释放埋下伏笔。

    其次,禹洲地产“勒紧裤腰带过日子”,对成本进行严格的把控。据邱于赓介绍,禹洲地产采取了区域深耕的策略,不仅有效整合资源、提高了工作效率,还有助于降低管理费用和营销费用。

    许珂还补充道:“上半年,禹洲加大自销团队、自建渠道的建立,将人均产出作为重要指标,不断提升人均产出规模,同时提升专业能力的要求、向内挖潜,进而有效控制费率、成本,保证利润率的提升。”

    摩根大通研报指出,由于成本控制良好(销售和营销费用绝对值同比下降7%;销售及管理费用占合约销售金额的比例进一步下降至1.7%,同比下降0.5个百分点),禹洲地产核心净利润率保持了稳健态势,具备防御性,达12%。

    林龙安表示,接下来,禹洲地产将继续保持优势,资源进一步向低负债、稳健型企业倾斜,“未来可实现的毛利率仍会高于行业平均水平,约在25%到30%之间;未来3-5年,争取核心利润率能冲到行业前20名。”

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