中报直击 | 正荣地产立三年目标：增速控制在30%

黄昱

2019-08-27 09:51:21

来源: 时代财经

按照“新三年战略”，正荣地产2019-2021年的增速基本会控制在30%左右。

正荣地产.jpg 正荣地产业绩会。图片来源：正荣地产

2019年，房企规模增速放缓成为主旋律。在此背景下，不少房企上半年出现减员。相比于去年底，碧桂园减少了1.5万人、万科减少近600人，正荣地产也出现了小幅的人员减少。

8月26日，在正荣地产的2019年中期业绩会上，执行董事兼行政总裁王本龙对时代财经透露，“人员减少与我们上半年进行的组织架构优化有一定关系。根据'精总部、强区域'方针，正荣地产需要把一些更高量级的人引入，以提高人均效能。”

组织架构优化是正荣地产年初拟定的“新三年战略”的重要一部分。“新三年战略”实施以来的首份半年成绩单显示，上半年，正荣地产净利润增长23.2%至11.8亿元，净负债率降至70.8%，而合约销售额增长了0.8%至583.1亿元。

尽管上半年增速缓慢，但正荣地产还是完成了全年1300亿元销售目标的44.8%，销售节奏基本正常。王本龙表示，按照“新三年战略”，正荣地产是要实现有质量的增长，2016-2018年销售额的复合增长率达65.8%，而2019-2021年基本会控制在30%左右。

经过前几年的高速扩张，闽系房企正荣地产在去年完成了两大里程碑事件：香港上市和销售规模突破千亿。王本龙指出，目前正荣地产更关注可持续发展、效率提升、管理升级等一些列课题，并拟定“新三年战略”，将2019-2021年定为高质量发展期。

在此背景下，正荣地产于上半年进行了组织架构的调整。据了解，跟近年来多数房企的组织架构调整方向一致，正荣地产主要围绕着“精总部、强区域”展开，一方面将总部的业务部门进行整合，以提升内部的协作以及决策效率，另一方面总部牵头推动纵向授权，更多的权限下放至区域公司。

组织架构调整的结果在正荣地产2019年中期业绩报告中有直观的反映，首先体现在员工数量的变动上。数据显示，截至6月30日，正荣地产拥有2014名雇员，而去年底拥有2167名雇员，相比减少7%。

王本龙表示，裁员不是主要目的，主要目的还是为了提升效能。据正荣地产提供资料显示，通过组织架构调整，正荣地产的经营效率正在不断地提升，其中新项目的首次开盘平均周期缩短至平均7个月，上半年项目标化复制率达到100%，首开去化率达70%。

“正荣地产的组织架构变革在上半年已基本完成，接下来会继续推动组织架构的优化，完善管理体系及制度，通过专业化、扁平化的管理，以及加大授权力度，争取培养出更多的百亿级区域公司。”正荣地产董事长黄仙枝指出。

进入调整期的正荣地产正在放缓节奏。数据显示，2019年上半年，正荣地产的合约销售额为583.1亿元，同比增长0.8%，而去年同期增幅多达170.3%。王本龙表示，上半年完成销售目标的44.9%，符合上下半年4：6的销售占比规划，对全年达成目标有信心。

进入下半年，正荣地产的销售节奏明显加快。数据显示，正荣地产7月合约销售额达101亿元，1-7月合约销售总额占全年目标的53%。与此同时，正荣地产财务总监陈伟建透露，“8月的销售额也超出了我们的预期。”

基于楼市进入下行周期的行业共识，正荣地产明确未来三年的规模增速为保持在30%左右。为了保持适当的规模增长，上半年正荣地产新收购22宗土地，总建面约290万平方米，合约地价总额约181.69亿元。

年初的业绩发布会上，王本龙曾透露，正荣地产2019年拿地预算达到300亿元，同时将逐步提高权益比例。陈伟健透露，上半年正荣地产的权益拿地金额约160亿元，下半年还有140亿元的预算。

与此同时，由于上半年拿地权益占比的提升，截至6月底，正荣地产总土储权益占比由去年底的52%升至57%，总土储达2634万平方米，总货值为4500亿元。王本龙表示:“三四季度还会继续拿地，但不会太激进。”

除持续提升竞争力以及保持适当的规模发展外，正荣地产的“新三年战略”还包括不断优化财务结构。正荣地产在2016年、2017年的净负债分别为206%和183%，上市后，2018的净负债率降至74%。陈伟健称，上半年正荣地产花了很多时间在财务结构的优化上。

截至2019年上半年，正荣地产净负债率进一步降至70.8%，加权融资利率从2018年底的7.8%降至7.6%。在净负债率和加权融资利率下降的同时，银行结余及现金存量较2018年增加6.2%至301.4亿元，足以覆盖249亿元的一年内短期负债。

另外，正荣地产总负债为525.3亿元，一年内短期负债占比从去年底的51%降至47%。按照管理层的预测，到今年年底，正荣地产一年内短期负债占比可能会低于40%，而到明年大概会降至30%。

短期负债占比下降的同时，正荣地产的海外债开始提升，2018年底和2019年上半年底的海外债分别达51.7亿元、123.6亿元，占总负债比例分别为11.1%、23.5%，同时还剩下8.9亿美元的外债额度。

8月初人民币兑美元汇率“破7”，它带来的一个直接影响是企业以本币偿付外币负债的成本上升。不过，陈伟健指出，“我们美元债的总量并不大，汇率波动产生的影响有限，但会考虑增加美元债资产投资作为对冲。”