中报直击 | 雅居乐海南的得与失

黄银桥刘新歌

2019-08-22 14:44:06

来源: 时代财经

作为雅居乐的重要粮仓，海南遭遇调控带来的影响无疑是巨大的

雅居乐.jpg 雅居乐业绩会现场。图片来源：时代财经刘新歌摄

“今年上半年业绩算不错，尤其是预售金额，达标率有52%。” 经历过去年不达标的尴尬后，对于上半年的表现，雅居乐主席兼总裁陈卓林无疑是满意的。

中报数据显示，2019年上半年，雅居乐连同其合营公司及联营公司，以及由雅居乐管理以“雅居乐”品牌销售的房地产项目累积预售金额为582亿元，同比增长25%，累积预售建筑面积为405.9万平方米，同比增长14.3%，预售均价为每平方米14340元，同比上升9.4%。

不过，来自物业发展的确认销售金额增长速度比较缓慢，上半年为246.85亿元，同比仅上升9.5%。非房业务方面，今年上半年，雅居乐来自物业管理、物业投资及环保业务的收入分别较去年上升63.9%、4.9%、68.9%，三项业务收入占雅居乐总收入比重的9%。

海南影响已经消化

虽然前任首席财务官张森在今年3月份举行的2018全年业绩会上提前给市场打了预防针，但雅居乐2019年上半年的毛利率还是因下滑明显而受到了额外关注。

彼时，张森坦言，由于海南岛的贡献相对来说不会太多，2019年雅居乐的毛利率水平会比较保守，估算大概在30%以上。而最新披露的中报显示， 2019年上半年，雅居乐录得毛利为82.2亿元，同比下跌31.6%，整体毛利率为30.3%，同比下跌19.3个百分点。

陈卓林坦言，毛利率下滑主要是因为高毛利率的海南项目入账少了。但他强调，现在行业内毛利率要达到30%很难，雅居乐有30.3%已经算不错。“未来的2020和2021年，随着海南项目销售增多，毛利率会有所上升”。

雅居乐副总裁潘智勇进一步解释称，海南项目的毛利率很高，达到58%，但今年上半年确认收入少，只有10亿元入账，占总收入的4.3%，但去年同期是90亿元入账，占总收入40%。“相当于少了近10倍，海南项目毛利贡献去年同期是66亿，今年只有6亿，这是导致毛利率明显下滑的主要原因。”

今年上半年，雅居乐海南及云南贡献预售金额共88.46亿元，仅占总预售金额15.2%。

导致雅居乐上半年毛利率下滑的第二个原因在于土地成本和建安成本增加了，非海南板块去年同期成本是7500元/平方米，今年上半年由于各种原因，增加到8960元/平方米。受此影响，上半年雅居乐销售成本同比上升55%至188.94亿元。

作为雅居乐的重要粮仓，海南遭遇调控带来的影响无疑是巨大的，但潘智勇认为，海南调控政策从去年4月份到今年6月30日已经一年多，其实已经消化了对雅居乐的影响，未来有信心将毛利率保持在30%以上。

“为什么可以做到，一个是非房板块的平均毛利率达到40%，其中雅生活是34%，环保业务接近60%，这对整体毛利率提高有帮助。第二是雅居乐现在拿的地块毛利率基本是30%，如果达不到就不会要。”

虽毛利及毛利率都出现了明显下滑，但今年上半年，雅居乐利润表现并不差。其中，净利润上升37.7%至58.94亿元，净利润率亦较去年同期上升4.0个百分点至21.7%。股东应占利润则为50.77亿元，较去年同期上升35.1%。

不过，这主要是靠卖项目挣来的。雅居乐表示，50.77亿元股东应占利润中，包括将惠州公司34%股权出售同时失去控制权的税后净收益22.42亿元，以及一家合营企业转至附属公司的除税后重估收益4.35亿元。

潘智勇坦承，若剔除项目出售带来的收益，雅居乐的利润将因为毛利率的下滑而出现同比减少。

下半年有多少钱做多少事

鉴于目前的经济和楼市环境，不少房企都放缓了扩张的速度，包括融信、旭辉、富力等房企都对拿地持谨慎态度，雅居乐亦如是。

陈卓林表示，地产板块未来三年的发展计划已经做出来，根据对市场的预测，销售增幅大概是20%，基本不会增加太多，所以不会买大量的地。

“按照现在的土地储备和销售价格来算，雅居乐目前持有货值超过6000亿元，如果每年增幅有10%，未来三年货值有7000亿，足够四年发展，没有必要去加大拿地量。”

2019年上半年，雅居乐合计新增28个项目，预计总建筑面积达692万平方米，权益占比为581万平方米，应付土地金额为232亿元。截至2019年6月30日，雅居乐拥有预计总建筑面积达3927万平方米的土地储备。按照年初400亿元的拿地预算，雅居乐还有168亿元的额度。

陈卓林认为，雅居乐上半年花232亿元买地是合理的，下半年拿地视乎回款的情况，有多少钱做多少事。

在拿地方式上，除了传统的招拍挂和收并购之外，产业小镇和城市更新成为了雅居乐增加土地储备的重要方式。据介绍，2019年上半年，雅居乐产业小镇项目已经布局9个省13个城市，签订14个投资协议，获取超过380万平方米土地储备，土地投入不超过60亿元，新增货值超过390亿元。

“产业小镇是未来地产发展的一个抓手。”副总裁王海洋表示，目前雅居乐产业小镇主要是文旅、体育、康养三大类型。

城市更新方面，截至2019年6月底，雅居乐已签订10个合作协议和6个框架协议，锁定超过300万平方米土地储备。王海洋透露，雅居乐城市更新项目货值超过1000亿，其中50%在广州。

在多元化业务上，雅居乐的态度显得更为积极。年初雅居乐计划在多元业务的投资额为100亿元，上半年已经用了91亿元。陈卓林称，雅居乐每年会有接近30%的投资额用于其他产业，希望2019年全年多元化业务有15%左右的增幅，未来三年的计划是希望每一年递增10%左右。

随着多元业务投入的增加，雅居乐的总借款也从2018年年底的885.29亿元增长到2019年上半年的935.67亿元，增幅24.4%；借款成本较2018年同期大幅增加59%至33.35亿元，剔除因外币借款产生的汇兑差异后，实际借贷利率增加到7.06%，去年同期为6.26%；负债比率从全年年底的79.1%增加到81.3%。

“以前是地产一个业务，现在还有7个新业务，债务增加是正常的。”陈卓林表示。