越秀地产“突变”：拿地激增，营收翻倍

黄银桥

2019-08-14 17:31:21

来源: 时代财经

“我们对上半年的业绩是挺满意的，尤其对拿地节奏的控制，越秀是控到点上，没有盲目冲动，我们为自己上半年的表现点个赞。”

越秀地产.jpg 越秀地产业绩会现场。图片来源：越秀地产

一改以往的惜字如金，越秀地产董事长林昭远在2019年中期业绩会上变得活跃起来了，面对现场媒体抛出的每一个问题，他都能侃侃而谈。这一转变，源于越秀地产今年上半年的表现。

2019年上半年，越秀地产累计合同销售金额约为369亿元，同比上升31.9%，完成全年680亿销售目标的54.3%；营业收入约217.9亿元，同比上升114.4%；核心净利润约18.3亿元，同比上升63.2%。

“我们对上半年的业绩是挺满意的，尤其对拿地节奏的控制，越秀是控到点上，没有盲目冲动，我们为自己上半年的表现点个赞。”在最后的致辞环节，林昭远再次给团队打气。

在林昭远尤为满意的拿地环节上，越秀地产今年上半年更为积极。报告期内，越秀地产累计在广州、深圳、杭州等城市新增14幅土地，总建筑面积约374万平方米。这拿地量几乎相当于去年一年（2018年全年新增16幅土地）。

年初，林昭远对市场的判断还相对谨慎，越秀地产也只定下了17.8%的规模增速，而且拿地预算没有增加，与2018年一样，维持在159亿元。但从最新报告来看，越秀地产的策略出现了调整。

林昭远承认拿地节奏和原来的安排有所调整。据其分析，自去年“731”调控加码之后，到去年年底整个市场是趋冷的，但今年一季度的小阳春超出了公司预期，很多溢价率较高的地块出来了，越秀地产很多地都有参与竞拍，但价格太高最后没拿。后来因土地过热，4、5月份政府进一步收紧融资，土地市场又开始冷下来，越秀地产就抓住窗口期，在6月份集中拿地。

据越秀地产披露，该公司1-5月共新增八幅土地，而6月单月就新增了六幅。7月份，越秀地产又一口气拿下了广州、中山、长沙的5幅地块。

越秀地产投资者关系部总经理姜永进称，越秀地产2019年全年拿地预算已经从年初的159亿元增加到179亿元。林昭远强调，179亿元不包括股权收购的支出，只包括土地款及拍地保证金的支出。

“如广州官湖项目141亿的成交总价，其中有52亿元是通过股票增发支付的，实际支付的是89亿元。另外有些土地拿到之后会找人合作，有些土地款是半年之后再支付，今年上半年土地款及保证金支出为103亿元，所以下半年还有拿地余额。”

通过上半年的频繁拿地，越秀地产的版图进一步扩大，首次进入了深圳、成都、郑州三个城市，7月份首次进入长沙。林昭远不讳言，城市扩张是为了规模考虑。“规模要到千亿以上，城市数量还是要增加，这也有利于分担风险，如果布局过于集中的话，不利于风控考量。”

随着城市的增加，越秀地产在组织架构上也进行了调整。此前，越秀地产的架构为“总部--区域-项目”，现在变成了“总部-区域-城市-项目”。

而支撑越秀地产上半年加大拿地力度的是其独有的“地产+基金”模式。越秀地产于2013年开始使用这种模式拿地，当年，越秀地产仅支付了58.17亿元土地款便获得了总地价为201.24亿元的7宗土地，其中就包括90.1亿元的武汉精武路地王。

时代财经翻阅越秀地产披露的1-6月销售简报发现，在上半年拿下的14幅土地中，有7幅地块越秀地产的权益占比仅9.5%或9.55%，其余均由越秀产业基金持有，但这不是一个固定的持股比例。

最新的中报显示，上述7幅原来由越秀地产持股9.5%的地块，股权架构发生了变化，越秀地产的持股比例出现了不同程度的上升。如深圳宝安尖岗山地块、郑州臻悦府地块，越秀地产持股比例由原来的9.55%、9.5%分别上升至95.48%、95%。

林昭远解释称，因为越秀地产跟基金是联动合作的，初期越秀地产占9.5%或9.55%的股权，但如果地块拿下来之后，越秀地产根据自己的价格判断决定最终的持股比例。“上半年新购的项目，有部分已找到合作公司，有部分确定由越秀地产自己开发，所以持股比例会有所变化。”

简单的理解，越秀产业基金相当于过渡的桥梁，当越秀地产拿下的地块可以找到其他合作方或者自己承担大部分地价独立开发的时候，越秀产业基金就退出，反之，越秀产业基金会持有更多的股权比例，承担更多的土地成本，但越秀地产掌握操盘权。

与广州地铁集团的合作，是越秀地产另一重要拿地模式。今年上半年，已经注入到越秀地产的广州官湖项目录得销售额为20.9亿元，全年目标为50亿元。另外，自3月份引入广州地铁集团二股东之后，越秀地产还获得了收购广州萝岗、陈头岗两个地铁上盖物业各51%股权的权利，预计可新增179.31万平方米土地储备。

“按照广州市的规划，到2023年广州地铁线路将从400公里增加到800公里，引入广州地铁集团后，越秀地产在获取地铁上盖物业有很大优势。”

除此之外，此前7月16日，越秀地产获得了广州番禺区南村镇里仁洞村项目的旧改资格。林昭远称，里仁洞村项目开发周期为5-8年，该项目获得之后，广州很多区、很多村都主动找到了越秀地产，希望有国企背景的地产公司参与旧改开发，国企在旧改市场还是有一定优势。