掉队的国资房企首开股份：行业排名下滑

童洁

2019-08-09 09:16:07

来源: 时代财经

这几年来，缓行的首开不断被同行赶超和甩开，2016年还位列百强房企第17位，到今年7月时已经掉到了第36名的位置。

首开.jpg 图片来源：视觉中国

首开股份在近期完成了新一届董事会的选举，原董事长潘利群在换届选举之前辞去董事一职，他的旧部下李岩接替其升任首开新董事长。

首开董事会的换届并不意味着这家企业要进入到变革阶段，有首开内部员工向时代财经坦言，不像民营房企有着“狼性文化”，首开追求稳定，而现在正好处于稳定的状态之中，换帅亦不会轻易打破稳定的局面。

只是，这份稳定让首开头上那顶印着“京城一哥”的“帽子”慢慢褪色。这几年来，缓行的首开不断被同行赶超和甩开，2016年还位列百强房企第17位，到今年7月时已经掉到了第36名的位置。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，首开的掉队与其企业战略和文化不无关系，另外，也不排除国企机制局限了它的发展和想象。

行业地位下滑

过去提起首开，外界总是用“一部首开史，半座北京城”来形容它在北京的“霸主”地位。对于大部分土储都集中在北京的首开来说，这一区域的销售成绩直接影响到其最终的整体表现。

2015和2016年，首开连续两年登上北京销售冠军的宝座。据中国房地产报粗略计算，2010年至2015年，首开在北京累计销售额为906亿元，超过北京万科、首创、保利等房企，成为北京市场龙头。

与北京地区表现相呼应的是首开在百强房企排行榜单上的快速跃进。参照克而瑞发布的年度百强房企榜单数据，2015年，首开的排名由上一年的第38位升至第30位；2016年，首开的排名再上13个台阶，走到第17名的位置。

然而，2017年开始，首开上升的势头急转直下。过去两年，首开在“大本营”北京的优势渐失，中海、泰禾、万科、保利等一众房企在其身后穷追猛赶，在艰难地防守一年之后，去年，首开被中海、万科挤到了第三名。

北京龙头地位动摇带来的影响直接体现在首开全年成绩单中，2017年，其录得691.90亿元签约销售额，同比增长9.65%，整体来看，增速相比2016年大幅下降，同时跌出了30强的阵营。

而去年，首开迎来了一次重要的突破，成功跨过千亿门槛，交出1007.27亿元的销售成绩，同比增幅也回到几年前的水平，达到45.58%。不过，经历过增幅滑坡之后，首开想要依靠这样的成绩重新回到2016年的位置已经十分困难，至今，其依然徘徊在百强的中段。

“2016年的成绩不具代表性，那是前几年市场带来的成绩。但和同行比，首开的节奏确实偏慢，我们内部也不否认。但背后的原因有很多，从首开自身来说，只要按照国资委的要求和规划去执行，排名掉不掉其实没有那么重要。”前述内部员工强调，不论外界如何评价，首开这几年的发展还是得到了内部的认可。

他补充指出，国资房企与民营房企在体制上有很大的差异，早在十三五规划的时候，首开未来五年甚至是十年的发展就已经有了明确的方向，管理层在这其中起到的主要作用就是带领团队去找到一条合适的实现路径。

修正合作模式

过去很长时间里，国资房企都给人过于保守的印象，但近几年来，包括金茂、中粮、中交在内的多家国资、央企都顺应行业开始主动变革，走起了高周转、冲规模的路线。在这方面，首开似乎慢了几拍。

“房地产行业是一个强周期和资金密集性行业，高杠杆和高周转是企业快速发展的不二法门，但是却会加大企业的风险。国企做房地产，需要在风险、规模以及收益之间寻求平衡，是很不容易的事情。”柏文喜表示。

如其所言，自2016年10月起，全国房地产销售市场转冷，北京更是陷入“寒冬”。在这样的大环境中，首开依然对北京市场有着极大的依赖，其千亿成绩单中，近一半收入来自于北京区域。

该内部员工告诉时代财经，首开起步于北京，崛起于北京，重仓北京是情理之中。“首开在北京发展了几十年，这个市场对于我们来说肯定有一定的优势，全国化布局与保持自身优势之间不存在任何冲突。”

首开内部对城市布局的失衡也有一定的认知，在上一任董事长潘利群的带领下，首开确实在推进全国化布局的战略。但从亿翰智库披露的数据来看，京内仍然是首开经营发展的重地。

依赖北京地区不是首开唯一的隐患。和很多国资房企一样，首开的扩张一直围绕着一二线城市进行，但这些城市地价高企，如果盲目拿地则要面临较大的风险，首开往往以合作的方式来解决。

查阅首开的拿地记录可以发现，不管是在北京，还是在深圳、天津、杭州、广州等地，首开的开发模式都以合作为主。根据其2018年年报，期内，首开持有待开发的土地中，北京区域的17个项目中，就有12个项目为合作开发，5个项目权益占比低于50%。

大量的合作开发令外界对首开的千亿成色产生质疑。根据克而瑞的数据显示，2018年，首开实现权益销售额约731亿元，权益销售额占比为72.59%。柏文喜指出，合作开发可以优势互补和分散风险，但合并报表后归属母公司的利润会被分流掉很大一部分。

克而瑞梳理的数据显示，2016年及2017年，首开的毛利率及归母净利率连续两年出现下滑，其中毛利率由2015年的40.6%下滑至32.7%的水平，归母净利率由原来的8.8%下滑至6.3%。直到去年，首开的盈利表现有所回升，经营毛利率为32.7%、净利率10%、归母净利率则为8%，而这样的成绩仍低于前50强房企的平均水平。

首开内部员工透露，权益占比较低的问题正在得到改善，合作模式会继续下去，但在权益占比上有所把控，未来权益占比50%以下的项目会越来越少。“权益占比的大小不是影响利润率的主要原因，还有很大的成分在于市场的因素，这一点不应该被忽略。但持续提升权益占比是有必要的，我们前几年就在做这件事了，相信不久就能在财报里体现出来。”