时代中国的旧改生意:上半年毛利率高达84.9%

黄银桥
2019-08-07 16:13:03
来源: 时代财经
虽城市更新业务表现较为突出,但在调控之下,时代中国物业销售还是面临不少冲击。

时代中国.jpg时代中国业绩会现场。图片来源:时代中国

时代中国的业绩会依然是董事长岑钊雄与首席财务官的“二人转”。

在8月6日业绩会召开的前一天,在岸和离岸人民币汇率双双跌破“7”的整数关口,为史上第一次。面对不明朗的经济环境,岑钊雄3月份的时候曾表示,要把困难预足一点。但这次业绩会上,他认为,中美贸易摩擦到现在已经超过一年,目前对房地产行业还没看出有多大的影响,外部的事情没办法控制,公司只要把自己的事情做好。

结合旧改做小镇

城市更新是时代中国需要做好的一项重要业务, 2019年上半年,时代中国新增来自城市更新业务的收入为6.41亿元,主要来自于广州金融城旧厂项目和佛山里水洲村项目。

得益于城市更新业务的高利润,时代中国的毛利和毛利率得到大幅度提升,其中毛利由去年上半年的29.55亿元增加至51.87亿元,增幅为75.5%;毛利率由去年上半年的28.2%上升至32.5%。期内,公司拥有人应占核心净利润17.01亿元,同比增加43.8%。

岑钊雄在投资者会上透露,上半年时代中国城市更新业务毛利率高达84.9%,城市更新业务也将成为时代中国未来利润稳步增长的重要支撑。

截至2019年上半年,时代中国持有城市更新项目数量为85个,总用地面积约1236万平方米,预计可转化为土地储备为建筑面积约2801万平方米,其中有44个项目将可能在2019-2021年完成改造,总用地面积约534万平方米,可以实现土地储备建筑面积约1247万平方米,另外尚有41个项目,已签订合作意向书,将可能在2021年后完成改造,预计总规划建筑面积1554万平方米。

首席财务官黄永年介绍,今年上半年时代中国成功转化的城市更新项目有4个,与去年全年相同,总货值近319亿元。

目前,时代中国的城市更新业务分成两个阶段,第一阶段由时代中国完成改造,变成可开发的用地,第二个阶段继续由时代中国进行开发,之后产生利润。今年上半年产生收入的两个城市更新项目正好来自两个不同阶段。

其中,广州金融城旧厂项目由时代中国完成一级开发,最后在竞拍环节,被合景泰富以总价37亿元拿下。而佛山里水洲村项目则是在完成一级开发后,又由时代中国以31亿元竞得。

岑钊雄曾表示,两个阶段的利润都还不错,“公司希望所有项目都能拿到手,但如果竞拍价格太高的话,就让其他投资者去拿”。

城市更新也将成为时代中国布局小镇的方式。2016年底,时代中国宣布未来五年将投资30个“未来小镇”项目,总投资9000亿元。“我们现在觉得,未来小镇主要跟城市更新结合在一起,小镇业务跟城市更新的业务非常的紧密。”

据岑钊雄介绍,目前时代中国在广州的瑰宝小镇、在佛山的创客小镇,原来是工业园区,本来就有一定的产业。“这两个项目推进得比较快,佛山项目目前已经拆迁完成,顺利的话,今年可能有部分土地转化出来,广州项目正在拆迁”。

销售均价下滑12%

虽城市更新业务表现较为突出,但在调控之下,时代中国物业销售还是面临不少冲击。

2019年上半年,时代中国实现销售额312.3亿元,同比增长20.1%,完成年度目标41.64%;去年同期,时代中国销售额为260亿元,同比增长52.7%,达标率为47.27%。

对比来看,今年上半年时代中国的销售增速和达标率都要逊色于去年。不过,岑钊雄表示,“其实每年情况都差不多,上半年完成目标40%-50%,今年上半年达标率有42%,跟平时出入不大,公司有信心完成今年750亿的目标”。

2018年上半年,时代中国销售均价为17240元/平方米,而今年上半年跌至15131元/平方米,跌幅为12.23%。据时代财经了解,去年上半年及今年上半年,时代中国在售项目均分布在广州、佛山、江门、珠海、中山、清远、长沙、惠州、东莞九个城市。与去年同期相比,除中山、清远、长沙、惠州外,其余5个城市的均价都出现了不同程度的下跌,跌幅约0.6%-20.4%。

但岑钊雄否认了降价的说法, “整体来讲,跟去年出入不是特别大,均价基本保持在1.6-1.7万元/平的区间,只是同期在售项目存在差异而已。”

另外,虽净利润增长迅速,但时代中国的股东应占利润率同比跌1.3个百分点至10%,股东应占核心利润率跌0.6个百分点至10.7%。 “有时候数据的波动跟结转不同的项目有关,上半年只结转了一部分项目,这不代表全年数据。” 岑钊雄称。

融资成本增加超七成

2018年,时代中国在拿地上相对收敛,全年新增23幅土地,总代价129.6亿元,原定的200亿拿地预算也没用完。但今年预计拿地支出达300亿元的时代中国明显加大拿地力度。

2019年上半年,时代中国一共买入21幅土地,并首次进入杭州,总代价187.6亿元,其半年的拿地金额已经超过了去年一年。岑钊雄称,拿地增加是因为上半年销售和回款比较好,尤其是回款,“但187.6亿总地价中,有20多亿旧改的土地款不是现金支付的,这部分资金其实是回迁房的建造成本,所以总体现金支出没那么大。而下半年的拿地计划仍将根据销售回款来安排”。

截至2019年上半年,时代中国共拥有120个处于不同阶段的主要项目,其中113个分布在广东省,4个位于长沙,2个位于成都,1个位于杭州,总土地储备约为2307.5万平方米,增幅25%。

因土地收购增多,加上物业开发扩张有关的银行融资资金额增加,时代中国的融资成本出现了大幅上涨,由2018年上半年的2.46亿元增加至2019年上半年的4.32亿元,增幅75.6%,总负债也比2018年底增加14.78%至1110.52亿元。

岑钊雄没有正面回应融资成本激增的原因,只表示,目前时代中国的融资平均利率还是7.5%到7.6%。另外,时代中国今年在国内的评级从“BB”变成了“AAA”,这对降低国内融资成本是有帮助的。

融资平均利率变化不大,而整体融资成本攀升,意味着融资金额增加。据时代财经了解,时代中国今年上半年曾进行过五次公开融资,包括1月份发行11亿元第三批境内债券,年利率7.5%;2月份发行一笔2022年到期的5亿美元优先票据,年利率7.625%;4月份配售1.08亿股股份募资15.53亿港元;6月份发行5亿元境内债券,年利率6.8%;7月份发行一笔2023年到期的4亿美元优先票据,年利率6.75%。

其中,4月份的配股融资备受争议,因为在3月份的2018年年度业绩会上,岑钊雄还明确表示不会配股融资,因为融不了多少钱,但仅仅时隔一月,岑钊雄就食言了。对于配股态度的突然转变,岑钊雄回应称,主要是出于两方面的考虑,一是有投资机构希望能持有多点公司的股票,通过配股可以大量且快速拿到,二是希望公司的资金可以改善一下。

岑钊雄同时也不认为这是失信于投资者,在他看来,配股主要是稀释了大股东的股权,影响最大的是他自己,而对于投资者来说是有帮助的,一方面对债券投资者是一个利好,而对于老投资者来说,他们也希望公司能有更多钱去发展。

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