新湖中宝“弃牌”，融创67亿接盘近百万方土地

童洁

2019-07-18 10:55:29

来源: 时代财经

一个多月前，新湖中宝曾遭上交所问询，质疑其项目开发缓慢。

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多年前在长三角地区拿下的旧改和海涂围垦项目一直被新湖中宝视为手中最有价值的“王牌”，但如今，新湖中宝却开始选择性的“弃牌”。

7月16日，新湖中宝与融创签署合作协议书，拟将持有的瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给融创，旗下资产主要涉及位于上海、浙江温州和江苏启东三地的20宗地块，土地面积近百万平方米。

一个多月前，新湖中宝曾遭上交所问询，质疑其项目开发缓慢。此次出售项目，新湖中宝似乎是在用实际行动表明其正在加快推进项目的开发。

新湖中宝“弃牌”

按双方签订的协议约定，新湖中宝向融创转让瓯瓴实业90.1%的股权及其对应的平阳隆恒置业、南通启仁置业100%权益；分步实施并最终完成转让玛宝公司90.1%的股权，并以平价转让新湖中宝对上述公司的全部债权。

瓯瓴实业由新湖中宝和新湖地产分别持股85%、15%，旗下有隆恒公司和启仁公司两间子公司。这两家子公司分别持有温州平阳县西湾围涂区块15宗地块，以及启东市圆陀角度假区内的4宗地块，占地面积为65.68万平方米和30.74万平方米。

玛宝公司则持有位于上海虹口区青云路167弄的旧改项目，该项目规划占地面积2.36万平方米，计容总建筑面积约7万平方米，土地用途主要为住宅等。

2016年之前，新湖中宝经历了几年大规模的扩张。彼时，房地产二级市场正在快速崛起，但新湖中宝采取了与大部分房企不同的打法，将目光聚焦在一级市场，通过这样的方式在长三角一带提前锁定了大批“巨无霸”项目，此次交易的项目均是在此期间获得。

2010年，新湖中宝与启东市人民政府签订框架协议，参与建设启东圆陀角旅游度假区项目，负责项目的土地一级开发。紧接着，2012年，新湖中宝再与平阳县人民政府签订协议，参与平阳西湾海涂围垦项目土地一级开发。

当上述两个项目进入二级开发阶段后，新湖中宝陆续拿下多宗地块。其2018年年报显示，截至该年底，新湖中宝启东圆陀角项目和温州西湾项目已分别获得 130 万平方米和 160 万平方米土地。

除了海涂围垦项目之外，旧改项目在新湖中宝的土储中亦有较大的占比。仅在上海，新湖中宝就有5个旧改项目，其中玛宝项目是新湖中宝在2015年以2.40亿元的价格收购而来，当时新湖中宝还支付了7.2亿元的拆迁保证金。

数年持有下来，这些低成本拿下的土地早已实现价值翻倍。在很多券商的研报中，旧改和海涂围垦项目的增值都被视作新湖中宝未来业绩高速增长的重要依据。

不过，开发过于缓慢仍然给新湖中宝财务层面带来不小的压力。根据天健会计师事务所出具的审计报告，截至今年6月底，瓯瓴实业模拟合并报表总资产约47亿元，总负债约47.1亿元，净资产-832.31万元；今年上半年瓯瓴实业净利润为-25.11万元。而玛宝公司净资产约1.39亿元，今年上半年净利润为-849.68万元。

压力之下，新湖中宝不得不转变思路。去年9 月新湖中宝就曾尝试寻找合作伙伴。其在回复上交所问询的文件中提到，曾与某房企达成合作意向，拟共同开发杭州余杭区地产项目，后因双方在项目合作开发的具体管控模式方面未能达成一致意见，合作的事不了了之。

北京企业管理学院董事长穆满起认为，目前新湖中宝土地储备较多，取得成本较低，自己开发面临资金紧张、周期太长等不确定因素，在此背景下，出让部分项目是明智之举。“新湖中宝的一些项目尤其是某些大体量项目开发，需要大资金开发，需要有聚集效应，这样才能做到不被房地产拖后腿。”

“收购王”融创

自2017年年中收购万达资产包之后，融创在市场上“潜行”了一段时间，直到今年，融创恢复了“收购王”的本色，在收并购市场上动作频频。

今年融创的第一笔大额收购就超过百亿。1月，其斥资125.53亿元收购武汉中央商务区全部股权，通过这笔收购，融创拿下北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目的全部股权。

4月，融创再度接盘阳光100重庆市南岸区两个物业的开发权。加上此次购买新湖中宝资产花费的67亿元，今年融创用在收购上的资金已经超过200亿元。

今年3月的业绩会上，融创董事长孙宏斌曾说过接下来要谨慎拿地。这句话在后来被拿出来与融创积极的“补仓”动作进行对比。但实际上，在此之外，孙宏斌在业绩会上还释放了另一个信息，他表示未来的主要目标将集中在一二线城市。这意味着，只要一二线城市有合适的机会，融创就不会轻易的错过。

从融创今年的几次收购可以看出，与泛海、阳光100及新湖中宝的三笔交易中包含上海、北京、重庆的资产，即便温州、启东不是一二线城市，但也在核心都市圈内，项目自身有一定的优势。

此外，新湖中宝启东公司内部员工还告诉时代财经，接下来不排除会和融创有进一步的合作。“这次融创收购的只是启东项目的一小部分，没有意外的话，接下来还会有更多合作。之前我们的节奏比较慢，公司也没有同行说的那些狼性文化。但我们都认为和融创合作之后会有些改变，从我们内部来说，对接下来的合作还是比较期待的。”

截止到2018年底，融创的土地储备高达2.56亿平米，总产值约3.5万亿元，其中一二线城市土储占比达到85%。