SOHO中国推售78亿资产，潘石屹想要重拾“开发商”身份

童洁

2019-06-29 10:02:24

来源: 时代财经

曾经想和传统开发商划清界限的SOHO中国，兜兜转转还是回到了最初的起点，重新做起拿地开发的生意。

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上个月，潘石屹在湖南卫视综艺节目《向往的生活》中展示了他“半退休”的生活消遣——摄影和木工。现在，他又想回归忙碌，尝试为眼前有些暗淡的SOHO中国再找回一些往日的荣光。

6月28日，SOHO中国在北京召开了一场声势浩大的物业销售推介会。在推介会上，潘石屹宣布，今年计划将推出总价值约78亿元的资产进行销售，涉及上海、北京两地共计13个项目。

这已经不是潘石屹第一次“打脸”，自宣布“转售为租”转型以来，他就不断在“卖”与“不卖”之间反复。若要说这次与之前有何不同，大概就是除了宣布重启散售之外，潘石屹还透露了一个重要的信息：SOHO中国有钱之后又要拿地了。

这意味着，曾经想和传统开发商划清界限的SOHO中国，兜兜转转还是回到了最初的起点，重新做起拿地开发的生意。

找回“开发商”身份

2012年是SOHO中国转型的开篇，也是其滑坡的开始。彼时，不太看好物业销售市场的潘石屹决定带领SOHO中国由“销售”向“自持”转型，声称SOHO中国手中物业将全部进行自持不再销售。

但现实与潘石屹预期相差甚远，他没想到，SOHO中国的第一次转型换来的是持续四年的业绩低谷。2010年至2015年期间，SOHO中国的营业收入迅速下滑，由巅峰时期的184.23亿元跌至9.95亿元。

转型的过程中，潘石屹就已经意识到决策与现实的偏差。2014年起，之前还坚定表示不再销售的SOHO中国不得不调整战略，选择售楼拯救业绩。此后的几年里，SOHO中国陆续出售了上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场、上海虹口SOHO及上海凌空SOHO等多个物业，成功套现超过400亿元。

售楼的成效在2017年的成绩单中得到表现，或许是看到营业收入回升至近20亿元，潘石屹第二次宣布SOHO中国停止出售资产，“SOHO中国的调整已经在2017年完成了，已经售出的都是非核心资产，留下的都是核心资产。”

与此同时，通过甩卖资产拿到现金之后，SOHO中国还计划在2018年进行一些收购动作。当时，潘石屹坦言正在看市场上的项目，只要有便宜的项目，SOHO中国还是会“进”。

买进的计划没有兑现，潘石屹又开始新一轮销售。此次计划出售的资产将分批推出，第一批会推出2万平方米，分别是位于北京的望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO和上海的SOHO东海广场、SOHO中山广场的部分物业，交易方式为资产交易和股权交易两种。

而且，此次出售的物业均带有租约，能够带来稳定现金流。潘石屹坦言，这些物业都曾是他“舍不得卖”的资产，之所以拿出来销售，是因为考虑到公司持有的资产量太大，及进一步优化集团的资产配置。

在出售上述资产后，SOHO中国的散售模式将彻底画上句点，潘石屹想要重新做回“开发商”。未来一段时间，SOHO中国的关注焦点将放在土地市场。“再买房地产资产的可能性不大，去买一块地，从头到尾地建个房子，可能是我们下一步的思路。”潘石屹还表示，看好一线城市的发展，会在一线城市的最繁华地段拿地。

SOHO3Q上市失约

在SOHO中国辗转于“买”、“卖”之间的那几年， SOHO3Q成为潘石屹新的希望。但如今，SOHO3Q也走得十分艰难，这在某种程度上也成为倒逼SOHO中国回归房产开发的原因。

4年前，10个SOHO3Q中心陆续在北京和上海落成，1万多个座位投入使用，初入市场的SOHO 3Q一举成为中国最大的共享办公提供商。潘石屹用强势的扩张态度宣示着自己第二次“创业”的决心，同时也将SOHO中国的筹码押在SOHO 3Q身上。

“现在我们的产品商业模式、盈利模式全部想明白了，按照标准去开拓市场，每个3Q都是可以盈利。”那个时候，潘石屹二次创业的热情高涨，他毫不掩饰自己想要做国内联合办公龙头的野心，在他的规划里，SOHO 3Q会像辉煌时期的SOHO中国一样，迅速抢占市场份额。

为了这个项目，潘石屹倾尽全力，调研、站台、宣传他全部亲身参与，每一次在公开场合提起SOHO3Q，他的语气里都充满了信心。

事实上，SOHO3Q确实经历过一段快速的成长期。去年SOHO中国2017年年度业绩会上，时任SOHO中国财务总监唐正茂兴奋的向投资者及媒体展示SOHO3Q的成果，到2017年年底，SOHO中国已营运19个SOHO3Q中心，达到近1.7万个工位的规模，且出租率也保持在87%的水平。

依照SOHO3Q当时的扩张速度，潘石屹认为，到2018年底，SOHO 3Q的座位数可以超过5万个，甚至在2019年就达到分拆上市的规模。

然而，去年开始，共享办公行业便进入“洗牌期”。在这样的行业趋势下，优客工场、WeWork等身处第一梯队的共享办公品牌不约而同采取并购的方式来巩固自己的地位，只有特立独行的SOHO3Q背道而驰，坚持要按照自己的思路、风格和管理模式来做大规模。

坚持做自己换来的是发展不及预期的结果。SOHO中国2018年年报显示，去年，SOHO3Q拓展至全国7个城市共31个中心，拥有超过3万个工位，未完成5万个工位的目标。

去年6月，压力重重的SOHO3Q也进入转型阶段，其推出针对中型企业的定制化服务。自此之后，SOHO3Q的声音越来越小，潘石屹也逐步放手，开始花更多的时间玩起了摄影和木工。

这次推介会上，有媒体再度提起SOHO3Q的上市问题，潘石屹直言，SOHO3Q没有上市计划。也就是说，如果眼下的SOHO中国想要重拾荣耀，押注在SOHO3Q身上显然已经不是最佳选择。