升龙集团的“险仗”，一年狂吞广州千万方旧改

黄银桥

2019-06-27 09:40:44

来源: 时代财经

升龙集团能否凭借在广州旧改市场的大力布局打一场“翻身仗”？

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在广州扎根两年多的“过江龙”升龙集团，正在借助旧改巩固其在羊城的地位。

6月26日，广州公共资源交易中心官网公布，经广州市黄埔区九龙镇汤村村成员代表会议表决，确定(主)上海升龙投资集团有限公司(成)瑞景房地产开发（东莞）有限公司为汤村村旧改的合作企业。

与升龙集团组成联合体的瑞景房地产，成立于2018年4月27日，背景颇为神秘。天眼查信息显示，瑞景房地产由两个名为吴晓芊、湛倩莹的自然人各持有50%股权，目前这两人除了瑞景房地产之外，并没有在其他公司有任职。按照规定，作为汤村村旧改的主体单位，升龙集团持有的份额不得低于51%。

抢下广州最大旧改

来自官方的数据显示，本次旧改项目位于广州黄埔区龙湖街汤村村（不含五福堂一、二社），为地铁知识城支线汤村站上盖物业，村内在册总人口5590人，改造范围总用地面积达到994.66万平方米，其中国有权属用地127.43万平方米，集体权属用地867.23万平方米，集体权属用地中现状建设用地101.27万平方米。这是目前广州已公开招标的面积最大的一个旧改项目。

根据规划，该项目综合容积率约2.58，预计建筑面积约251.86万平方米，沿九龙大道拟建设66万平方米商业商务办公室，配套有48班完全中学，54班九年一贯制学校、54班小学、75班幼儿园，医疗服务站、养老院、体育运动中心等一系列公共服务设施。

时代财经获悉，汤村村旧改的总投资额约164亿元，其中拆迁安置费就高达66亿元，建成后营业总收入近266亿元。

虽投资额巨大，但汤村村旧改的进展却是相当迅速，从4月30日在广州公共资源交易中心公开招标，到6月26日升龙集团联合体中标，用时不到两个月。

拿下汤村村旧改之后，升龙集团在广州的旧改项目数量将增至四个。

2018年7月6日，升龙集团成功中标南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目，正式进入广州市场。该项目改造范围总用地面积约15.15万平方米，规划建筑面积36.44万平方米。

2019年至今，升龙集团已经一口气拿下了三个旧改。此前1月，升龙集团中标番禺东环街蔡边一村旧改项目，该项目改造总用地面积70.4万平方米，总投资金额60亿元。

4月17日，升龙集团被确定为增城群星村旧改项目合作企业，增城群星村改造范围总用地面积为121.21万平方米，总投资额120亿元。

截至目前，升龙集团在广州拿下的四个旧改，总改造用地面积已经超过1200万平方米，不算南沙金洲、冲尾自然村，总投资额达到344亿元。

这很可能只是升龙集团在广州旧改市场的冰山一角。有媒体报道，升龙集团还有十余个旧改项目没有浮出水面，包括番禺厦滘、明经村、潭山村、沙溪村，白云马沥村、黄埔迳头等。

素有“旧改大王”之称的升龙集团，于2017年1月1月注册成立广州升龙投资有限公司。在成立之初，升龙集团瞄准的就是广州的旧改市场，该公司一位内部人士在今年年初接受媒体采访时曾言，在广州市场，升龙集团在相当一段时间内并不考虑通过公开市场拿地，在进入一个新城市的时候升龙更愿意先发挥自己的旧改优势。

在今年1月29日召开的公司年会上，升龙广州公司的员工还特意改编了一首《没有三旧改造就没有新生活》的歌曲来明志。据升龙集团公布，广州区域团队已经从2017年的一百多人增加到2018年的近三百人，2019年的任务是“专注于城市更新事业”。

升龙的翻身仗？

对于近年手中缺粮的升龙集团，广州的旧改项目将成为其维持生计的重要来源。

2010-2013年，升龙集团曾迎来发展历程中的一段高光时刻，四年间，升龙集团在郑州市场以外进行大肆扩张，在福州、洛阳、济源、天津、南京、鹤壁等市场高调拿地。2013年还一度把版图扩张到海外，并将总部从福建迁至上海。

2015年初，升龙集团还高薪邀请龙湖旧将冯劲义加盟，出任执行总裁一职，冯劲义成为河南第一位年薪超过千万的职业经理人。

四年的扩储为升龙集团后来的规模增长奠定了基础，克而瑞数据显示，2014-2016年，升龙集团销售金额分别为154.3亿元、223.1亿元及313.2亿元。

在规模达到一个峰顶后，升龙集团却走起了下坡路。除了2016年12月在郑州以4.45亿拿下两宗宅地外，公开招拍挂市场几乎找不到升龙集团的身影，且旧改市场也没听到太大的声音。曾被寄予厚望的冯劲义也在入职8个月后闪电离职。

来自克而瑞的数据显示，2017年升龙集团的销售开始倒退，从上一年的超300亿元跌至149.3亿元，2018年进一步下滑至132.4亿元。

频繁介入广州旧改是升龙集团近年来为数不多的动作，上述升龙集团内部人士曾透露，广州将成为升龙集团下一个重点布局的城市，因为相较于其他一线城市，广州市场仍处于价格洼地，且旧改项目众多。

实际上，2019年的广州旧改市场进入了大爆发时期。今年2月初，《广州市2019年重点建设项目计划》发布，其中在城市更新与土地储备项目方面，广州将投入313亿元推进52个项目，涉及11个区。

另据《广州市城市更新三年行动计划（2019-2021年）》征求意见稿显示，广州将争取2019-2021年期间实现开工项目500项以上，实现3年固定资产总投资累计完成1500亿元以上。其中，重点加快20个城中村全面改造和50个旧厂改造（含政府收储）项目，推进8个成片连片改造项目。

来自广州公共资源交易中心的统计数据则显示，今年1至6月，已经有20个城中村旧改启动政府公开招标环节，其中6月份招标的四个旧改项目已经全部中标，其中，时代中国中标横潭村河西社、方圆中标东瓜宇村、星河地产中标大涌村新村街、升龙集团中标汤村村。

庞大的旧改市场，正吸引着全国各地的开发商参与争抢，外来者如升龙集团、星河地产、融创、中铁建等，本土房企也势均力敌，保利、富力、合景泰富、时代中国等都介入了上十个旧改项目。另一方面，旧改也为那些难以在招拍挂市场参与竞争的房企提供了扩储的机会，如星河湾、新世界、中泰实业等。

低成本、高利润是旧改项目最大的诱惑，但它们也有着开发周期长、资金沉淀大的通病，对于升龙集团这种规模还停留在百亿级的房企而言，一口气吞下四个甚至更多的旧改，是能耐，更是一场险仗。