“万达兵”张立洲辞任总裁，鑫苑三年转型未果

童洁

2019-06-18 18:34:05

来源: 时代财经

“万达兵”张立洲在鑫苑度过了三年，但这三年来，鑫苑并没有达到董事长张勇期望的高度。

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图片：原鑫苑集团总裁张立洲来源：鑫苑集团官网

顶着“纽交所上市房企”光环的鑫苑正在经历人事上的震荡。有消息称，鑫苑集团总裁张立洲突然离职，从就任到离开，他在鑫苑度过了三年。

“老板张勇对公司这两年的业绩增长状况不太满意。”以规模权衡企业实力的时代，业绩的快速增长成为重要的KPI指标，业内传出的消息中，业绩增长不达预期是张立洲离开鑫苑的重要原因。

这一传言至今未能得到鑫苑的官方回应，但就鑫苑徘徊于百强队伍后半段的实际情况来看，“业绩增长不达预期”并非空穴来风的说法。2018年，鑫苑在克而瑞发布的《中国房地产企业销售排行榜》中排名第82位，而2017年，其排名为78位。

三年转型未果

从河南郑州走出来的鑫苑成立至今已有22个年头，其最早被业界所关注是因为独特的“不囤地、不捂盘、零库存”发展模式。鑫苑倚靠着“三不”模式迅速在大本营郑州抢下一席之地。2004年，鑫苑还击退建业地产成为当地的销售冠军。

鑫苑迎来了它最为辉煌的时期。登顶郑州房地产市场后，鑫苑旋即开启全国化扩张，同时瞄准资本市场，远赴美国敲门纽交所，成为第一家在纽交所上市的中国房企，至今亦是唯一。

然而，就在鑫苑登陆纽交所的第二年，金融危机席卷全球，鑫苑的股价遭遇腰斩，地产业务的发展也多少受到影响。在这之后，房地产行业进入新的阶段，“不囤地、不捂盘、零库存”的发展模式不再起效，鑫苑的发展受阻，始终处于不温不火的状态。

低迷的状况持续了数年，直到2016年，张勇遇到了张立洲，他向这位在万达工作了7年的商业干将抛去“橄榄枝”，将鑫苑的希望和未来都交付到张立洲的手上。

“变革”成为张立洲的使命。踌躇满志的张立洲带着鑫苑开始大张旗鼓地进行转型，其首先确立了“一主五辅”的战略目标，在地产开发主业之外，加大在产业地产、融资代建、地产管理云、商管及物业五个领域的布局。

但是，与大部分房企的多元化转型思路有所不同，张立洲为鑫苑做了“国际化科技地产生态引领者”的新定位，以“主业做强，辅业做大”为转型策略，弱化了地产开发主业，更侧重于辅业的发展和扩张。

张立洲认为，鑫苑的转型非常紧迫，不能拖拖拉拉。因此，自2017年开始，鑫苑不断加码智慧科技领域，先后染指无人机、VR、区块链、生物科技、人工智能等市场，还与地产相结合，推出科技公园、科技小镇和智慧新城三大产品。

与此同时，鑫苑也抛弃从前“拿多少卖多少”的模式，在全国乃至全球扫货囤地。鑫苑年报显示，2016年年底，鑫苑在中国和美国的11个城市拥有24个项目，到了2018年年底，鑫苑的项目变成了42个。

这三年来的转型确实为鑫苑的业绩带来些许改善，2016年和2017年，其销售额分别为17.62亿美元和24.66亿美元，相比张立洲加入前有明显的上升。但这样的光景只持续了两年，去年，鑫苑仅录得22.65亿美元销售额，同比减少8.2%。

“鑫苑走出去之后就忽略了根基最深的郑州市场，错失了很多机会。建业、正商这些本土房企同样在做全国布局和多元化业务，但无论怎样转型，对于有本土优势的郑州市场都不会放松，去年这两家企业都达到500亿规模。”郑州一位业内人士认为，不懂得如何利用自身优势去发展迫使鑫苑走到现在的局面。

不甘于“后位段”

张立洲和张勇的分道扬镳似乎是冥冥中注定的，相较于张立洲的不疾不徐，张勇对于规模更为急切。

这几年来，鑫苑几次被业界所关注，十分渴望规模的张勇正在进行一系列的资本操作，试图以这样的方式为鑫苑在行业中谋得一个有话语权的席位。

2017年4月20日，鑫苑将旗下物业板块分拆，以“鑫苑科技服务股份有限公司”（以下简称“鑫苑股份”）的名称在新三板进行挂牌。但9个月后，张勇决定要让鑫苑股份从新三板退市，紧接着在5月变身“鑫苑物业”转战港交所。

物业板块是鑫苑五个辅业中规模较大的板块之一，鑫苑物业向港交所提交的上市申请显示，截至2018年年底，鑫苑物业已签约管理的物业覆盖中国逾28个城市在管建筑面积为1565.5万平方米，在管物业数目96个。

但与彩生活、碧桂园服务、永升生活等大牌房企的物业集团相比，鑫苑物业仍有差距。过去几年，鑫苑物业对母公司有着高度依赖，由母公司开发的物业建筑面积在其总在管建筑面积中的占比高达74.63%。而鑫苑的地产主业本身规模就不大，从而导致物业板块的发展也受到限制。

除了物业板块，张勇还在继续尝试转型，不断深入科技领域。去年一次公开活动上，张勇向外界传递了一个消息：鑫苑要脱离主业发展高科技了。鑫苑官网显示，其已正式成立科技集团，旗下涵盖区块链、房易信、人工智能三个板块。

不过，过去三年的转型成果尚未见到，如今“一条道走到黑”的决定是否能够让已经掉队多年的鑫苑翻身亦很难下定论。鑫苑去年的年报披露，在其2018年的营业收入中，地产开发仍是主要的收入来源，贡献占比达到96.5%，而物业服务和其他业务的收入贡献占比仅有2.9%及0.2%。