云南城投的多事之秋，董事长投案后再遭上交所问询

童洁

2019-05-30 14:24:09

来源: 时代财经

上交所发现，出售资产已经成为云南城投归母净利润扭亏为盈的重要支撑，而这对于主营房地产项目开发的云南城投来说，显然有些不寻常。

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云南城投迎来多事之秋，继董事长许雷投案风波之后，其又迎来上交所的问询。

5月29日晚，云南城投称收到上交所发出的《2018年年度报告的事后审核问询函》，在问询函中，上交所对其去化能力、财务状况、经营模式等方面提出质疑，要求其对股权交易合理性、多笔应收款项难以收回、高利息费用、偿债风险等14个问题作出回应。

在以高周转为主流模式的房地产行业中，云南城投显得有些另类。上交所发现，出售资产已经成为云南城投归母净利润扭亏为盈的重要支撑，而这对于主营房地产项目开发的云南城投来说，显然有些不寻常。

年报显示，2018 年，云南城投分别以11.80倍和19.77倍的高评估增值率转让了满江康旅和七彩云南部分股权，合计实现 18.21 亿元投资收益，令其归母净利润大涨86%。但若扣除非经常性损益，云南城投的净利润实际为-8.21亿元，同比下滑高达832.66%。

与此同时，去年云南城投的营收同比出现滑坡，下降幅度达到33.69%。而且，过去一年，云南城投房地产项目的平均去化率仅为31.93%，同时预收账款占存货的比例仅为5.46%。

基于此，上交所认为云南城投在项目去化、开发进展等方面有所欠缺。要求其对交易的合理性、盈利能力是否具有可持续性等内容作出说明，还要求其补充披露去年康养产业和旅游产业对公司营业收入和净利润的贡献比例与核心竞争力。

实际上，通过出售资产的手段来粉饰业绩已经是云南城投的常态。过去几年，云南城投时常上演“左进右出”的投资模式，也正是因为对资本腾挪的过分狂热，云南城投被推到了今天的窘境之中。

云南城投的资产腾挪从2016年开始。彼时，其以18.63亿元的价格吞下银泰系位于天津、杭州、成都、宁波等地区的8家公司，在资本市场上一战成名。而后的几年时间里，云南城投继续大手笔收购，陆续完成多笔交易，耗资数百亿。

密集的收购快速壮大了云南城投的资产规模。据联合资信评估有限公司数据显示，2015至2017年，云南城投资产总额年均复合增长达到45.89%。

扩张具有两面性，与资产规模一同攀升的还有债务。查阅云南城投历年年报可以看到，2015-2017年，云南城投的负债率一直处于80%以上的高位，2018年，这一数值达到了89.37%，远高于行业平均水平。

但这并未叫醒做着资本美梦的云南城投，面对高额的债务，云南城投选择以资本手段来解决。同样是在2016年，许雷就决定要让云南城投采取买卖并行的模式进行发展，去年，云南城投甩卖资产的动作开始提速。

据悉，2018年，云南城投尝试转让超过8个下属公司的部分股权，最后满江康旅和七彩云南成功售出。

不过，甩卖资产收到的成效甚微。2015年以来，云南城投每年都处于亏损状态，上交所问询函还提到，去年云南城投非同一控制下合并的8家子公司净利润皆为负数，合计亏损1942.35万元。

即使如此，云南城投仍旧坚持“边买边卖”的策略。今年以来，其身影多次出现在公开土地市场，据时代财经不完全统计，1月到现在，云南城投在公开土地市场获得39宗土地。另外，还在1月与西双版纳国资委成立合资公司，后于3月与茂名政府签订框架协议。

与此同时，今年云南城投有三次出售动作，其先后挂牌堂岛置业90%股权、大理华茂地产33%股权和云南尚博房地产开发有限公司29%股权，其中天堂岛置业90%股权因为无意向受让方已于5月7日撤销挂牌。

上周，许雷涉嫌严重违纪违法，主动投案。尽管云南城投紧急召开董事会议免去了许雷的职务，但上交所还是对其财务状况产生担忧。

云南城投多年存在应收自然人账款100%计提坏账准备。去年，其有5亿元应收账款，其中单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项合计4793.27万元，其他应收款中合计2135.26万元款项，以上为100%计提坏账准备。

并且，在应收账款中有2.15亿元归为无风险组合，其中包含应收购房客户的6599.65万元款项、应收关联方云南城投众和建设集团有限公司1349.54万元款项，还有应收商业管理、酒店款、物业费等款项。

上交所对上述应收款项的产生原因提出质疑，同时要求云南城投逐一进行原因说明和风险披露。

除此之外，云南城投的偿债能力也受到上交所的关注。去年末，云南城投的货币资金为26.71亿元，同比下降49.92%，且考虑到2.80亿元的短期借款和121.94亿元的一年内到期的非流动负债后，存在98.03亿元资金缺口。上交所要求其说明投融资安排详情及作出充足的风险提示。

值得注意的是，从目前的形势来看，云南城投的情况不太乐观。一季度财报显示，云南城投的融资能力正在下滑当中，今年一季度，其筹资现金流净额仅为2.32亿元，同比上期下降56.27%。