50强中最年轻的房企要上市，它用5年实现了超百倍增长

刘新歌

2019-05-30 10:00:53

来源: 时代财经

若此番香港“闯关”成功，成立才九年的新力将写下新的纪录。

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“心是一步步做大的,企业也是。”说这句话的是张园林，新力控股 (集团) 有限公司（以下简称“新力”）董事会主席。今年42岁的他，在带领新力走出一条“后来居上”的地产逆袭之路后，也在赶赴资本市场演绎下一个故事。

港交所近日披露了新力地产的招股书，其上市正式进入倒计时。过去几年，“地产黑马”是新力的标签，2014年新力在全国的销售为8个亿，及至2018年，其规模已接近900亿，它在五年间实现了过百倍的增长。

若此番香港“闯关”成功，成立才九年的新力将写下新的纪录，要知道碧桂园从创立到叩开资本市场的大门用了15年，恒大用了12年，而这两年赴港上市的正荣、大发、德信、美的置业等，平均时间都超过了20年。

“黑马”新力

无论是在江西大本营，还是国内地产界，新力都可谓一匹让对手侧目的“黑马”。

2010年3月，新力地产在江西南昌成立，2015年即位列江西地产前三甲，2016年迈进地产百强门槛，以161.3亿元的销售额位居第96名。2017年，新力总部迁至上海，成为首家入沪的赣系房企，销售额同比暴增4.5倍，以457亿元的成绩跻身地产50强。

这与成立初期的缓慢发展形成鲜明对比。新力地产的第一个项目是南昌新力帝泊湾，该项目打造耗时颇长，从2010年8月拿地，到2012年11月营销中心开放，历时达2年多。

对于“地产新兵”新力来说，“快”已经不仅仅是战略命题，很大程度来说是关乎生存的残酷现实问题。在万科破千亿时才进军地产行业，新力地产本已不具备先发优势。更为严峻的是，房地产从黄金时代步入白银时代，到2014年时，新力的销售额也才只有4.9亿元。

张园林意识到，中小房企必须“快”。行业竞争越来越激烈，跟随不可能胜出。“新力开始定下中短期战略和中长期战略。前者即在三至五年内，布局全国，2016年销售目标是110亿，2017年销售目标300亿并冲刺全国地产50强。中长期战略则是在五至十年，进入并稳定在全国地产前20强序列。

做出这一决定并不容易。据新力聘请的战略咨询专家黄博文博士（博志成创始人、首席专家）回忆，由于对战略方向的争论，张园林曾与其在酒后“打了一架”。

超速发展战略下，新力组织架构的掣肘日益明显。为配合战略目标的达成，新力在内部开始“动手术”，针对权力过于集中、“中心”定位模糊、授权不清晰、运营职能缺失等管控问题进行改革，设立董事会、战略经营委员会、人才发展委员会、审计监察委员会等管理部门，治理结构朝着规范化发展，并与经营层形成了清晰的权责界限。

同时，新力在内部增加产品标准化、运营管理和企业文化等重要职能机构，并前瞻性地设计了”集团-城市公司-片区公司“的三级管理架构，建立了相对明确的权责体系。随后成立的产品研发部门致力于产品研发和标准化的建立，确定了“湾”、“园”、“悦”三大产品体系，这也奠定了新力地产“高周转”的组织和产品基础。

改革的化学反应很快产生。自2016年一举突破百亿后，新力以业界瞠目结舌的速度攻城略地。仅在2017年1-6月，新力就拿地27宗，平均每周一宗。截至2019年3月31日，新力旗下有101个项目，总土地储备约为1480万平方米。

与新力的高调扩张不同，其掌门人张园林异常低调，不仅很少出席活动，连个人公开资料都很少。仅有的资料显示，创建新力之前，张园林一直与胞兄弟们做建筑承建生意。

新力地产客户价值中心总经理薛金江评价他是“一个会算大账的人”，曾经在房子临近交付前砸掉三个大堂。“一个大堂增加的成本十万左右，三个就三十万，但他觉得这种钱应该花，它达到的效果不仅仅影响我们的客户，也会影响内部的员工。”

资本考验

一切过往，皆为序章。要踏入资本市场，新力依然面临考验。

高杠杆是房地产业的通病。新力地产招股书显示，2016-2018年，新力的杠杆率（总资产/净资产）分别为7.15、10.62以及15.34，处于上行通道中。新力控股的净资本负债比率从2016年的190%增加至2017年度的270%，2018年有小幅下降，但也高达约240%。

不过，相比高企的负债，回款能力更是企业健康发展的支撑要素。新力通过采用”120天启动项目、180天达到预售标准“的高周转开发模式，以保证现金流。而其产品的标准化也奠定了高周转的组织和产品基础。

据时代财经了解，在产品的标准化之下，新力地产的湾系产品能够做到从拿地5-6个月开盘，12个月实现现金流回正，而园系产品的开盘时间为7-8个月，15个月可以做到现金流回正。

目前，新力的布局相对集中，大本营江西省占半壁江山，合计持有项目55个，土地储备约778.11万平米，占总土地储备的52.6%；其次是大湾区，合计持有项目20个，土地储备约383.76万平米，占总土地储备的26%；其次为华中、华西和长三角，分别占比13.1%、8.2%。

新力获取土地的策略是以收并购为主，适度参与招拍挂项目，同时探索参与城市更新类型项目。新力地产副总裁佘润廷曾透露，新力地产70%至80%的项目来自收并购。曾参与新力地产战略咨询工作的黄博文对时代财经指出，“收购兼并”是新力地产的核心竞争力。

收并购让新力地产在很多城市快速打开局面，其中，惠州在两年之内就落地了22个项目，武汉、长沙、广州、赣州等城市也完成了至少5个项目的布局。仅2017年，新力地产累计取地46宗，新增计容建筑面积约1298万平方米。

除了负债和布局集中等隐患，新力能否如愿上市还面临市场的考验。今年以来，中梁、奥山控股和万创国际等内地房企集体陷入招股书失效的尴尬，其中万创国际的失效次数已经达到三次。交银国际分析师谢骐聪表示”（招股书失效）集中在一个行业比较少见。“

“如果需要通过上市解决资金问题，今年上市的时机不太好，其实已经上市的房企真正融资的也并没有那么多。如果没有真正有兴趣的投资者，上市这个动作对企业来讲也没有实质的意义。”