房价面临下跌风险 三四线城市陷两难境地
辽宁省社科院副院长梁启东在接受时代财经采访时强调，由于三四线城市对土地财政依赖度更高，且地方债繁重，房价下降一定会带来地方债务风险。
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在三四线城市，传统楼市的“红五月”行情已不复存在。
近日，中国房地产行业咨询及研究机构克而瑞研究中心的统计数据显示，今年5月份以来，各线城市房地产市场普遍低迷，其中，25个三四线城市成交量同比下降43%，而在五一假期，惠州、温州、湖州成交量同比均腰斩，扬州、韶关楼市成交量同比降幅超90%。
与此同时，中国社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》（以下简称《蓝皮书》）指出，三四线楼市正在面临房价下跌的风险。
“对一些缺乏产业支撑、人口持续流出的城市城市而言，房价下降是必然趋势。”辽宁省社科院副院长梁启东在接受时代财经采访时强调，由于三四线城市对土地财政依赖度更高，且地方债繁重，房价下降一定会带来地方债务风险。
楼市拐点到来
三四线城市房价出现大规模上涨，始于2015年的棚改货币化政策。
中山证券研报指出，在2015年至2017年间，政策性银行为棚改提供的专项贷款达3.71万亿元，这些资金的主要去向就是三四线城市的房地产市场。
上述研报认为，对三四线城市而言，棚改货币化相当于是定向货币宽松，大约拉动了三四线城市四分之一的房地产销售，直接推动房价上涨。
而就在三四线房价普遍攀升之际，部分城市趁机补库存。同策研究院数据显示，从2016年1月到2018年7月期间，调查统计的111个城市中，有71个三四线城市住宅面积成交了4.68亿平方米，而同期新增住宅规划建筑面积达到4.76亿平方米。
这意味着，部分城市的土地供应超出了住宅销售量。在积极补库存的三四线城市中，包含了遵义、泸州、南充等中西部地区人口净流出的城市。
由于新增的住宅规划建筑面积推高了楼市潜在的供给，致使三四线城市住房空置率高于一二线城市。全国政协经济委员会副主任、中央农村工作领导小组原副组长陈锡文在2018年3月的一次专访中提到，2017年大中城市房屋空置率为11.9%，而小城市房屋空置率达13.9%。
政策拐点出现在2018年。当年10月，国务院常务会议提出，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。在上述政策基调下，2019年全国有18个省市明确提出下降棚改目标，其中，贵州、山西、河南三省降幅均超70%，山东、新疆降幅分别达到70%和69%。
而受到棚改政策影响，自2018年下半年以来，三四线城市土地流拍现象逐渐增多。据诸葛找房数据显示，2018年全国地级市土地流拍数量达到创记录的1808宗，其中，一线城市流拍土地21宗，二线城市流拍519宗，三四线城市流拍1268宗。
与此同时，三四线城市的楼市潜在需求正在不断减少。“目前大约有七成的三四线城市面临人口净流出的压力，人口都往京津冀、长三角、珠三角等地区聚集，三四线城市楼市降温的趋势还将持续。”雅卓地产经济研究院院长邓浩志告诉时代财经。
不仅如此，华创证券指出，由于库存水平高和历史原因，三四线城市没有形成有效的二手房交易市场。这意味着，三四线城市的楼市由于缺乏退出机制，那些以投资为目的的购房者未来面临难以脱手的困境。
这种趋势下，邓浩志告诉时代财经，和鹤岗一样，未来将有更多的三四线城市出现“白菜价”的房子。
两难选择
随着三四线城市楼市拐点的到来，业内担心房价过快下跌将引发各种经济风险。
中国人民大学商学院教授况伟大撰文指出，房价下跌将直接危及银行安全，还会减少地方政府土地收入，增加地方债风险。
“房贷占比越大，银行风险越大。”况伟大认为，银行是房贷的核心部门，住房又是房贷的抵押品，住房泡沫将直接威胁银行安全。
中国人民银行数据显示，2018年末金融机构人民币各项贷款余额136.3万亿元，其中人民币房地产贷款余额38.7万亿元，房地产贷款余额占各项贷款余额的28.3%。根据国际经验，若房贷占比超过30%，银行将面临严重的流动性风险，而目前中国房贷占比已经接近30%的警戒线，这意味着，房价下跌将导致严重的房贷违约和银行风险。
此外，房价下跌还将影响土地财政和地方债风险。
申万宏源研报指出，在政府性基金收入中，有将近八成的收入来自土地出让金。
正是因为依赖土地出让金，地方政府在过去多年里快速推进了城镇化，改善了城市的基础设施建设和公共服务水平，并且实现了以土地为质押进行融资贷款，通过土地财政来偿债。
不过，由于房价与地价高度关联，房价下跌也意味着地方政府的土地出让金减少，这导致的结果是，地方政府难以偿还以土地为质押的贷款，从而引发债务风险，阻碍经济增长。
“债务是靠房价支撑起来的，房价过快下降，一定有这样的风险。”梁启东说。
在楼市下行压力下，部分地方一改过去“高声喊打，悄悄放松”的措施，公开发文为楼市保温。
例如，2018年12月，山东菏泽提出将取消新购住房限制转让的政策，同时降低市区商品房预售资金监管额度。在此之前，菏泽规定新购住房需取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民要转让住房至少需要3年时间。因此，菏泽的调控政策被外界认为打响了“地方调控放松的第一枪”。
呼和浩特方面亦于今年4月18日发文规定，大学毕业生住宅平均销售价格按照项目所在区域市场价格的50%确定，产权交易涉及相关税费按规定由建设单位和购房者分别承担。
况伟大指出，房价下跌使中国经济面临两难境地。若房价大跌，银行和地方政府将面临银行危机和主权债危机；若房价下跌太小，则不利于经济转型和产业升级。
而对三四线城市而言，既想保经济稳增长，又要落实中央稳房价的政策，这种背景下，房价能否真正降下来？
“现在世界形势不明朗，而中国经济增长乏力，未来政策会不会刺激楼市还充满变数。”邓浩志强调，虽然各地都公布了今年的棚改缩减计划，但关键要看实际上能缩减多少。
梁启东则表示，中国人口出生率在不断下降，而大量三四线城市人口在加速外流，这种背景下，房价下降是必然趋势。“这是市场问题，靠政策来弥补，管得了一时，管不了一世。”
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