深圳宝山新村项目遇阻，“关外地产王”鸿荣源旧改博弈

刘新歌

2019-05-21 07:59:13

来源: 时代财经

旧改项目并没那么容易吞下，鸿荣源承建的深圳市龙华区赖屋山宝山新村城市更新项目就在近期遇到了麻烦。

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没有哪座城市像深圳这样，在“荒原”上高速建成，微乎其微的新增供地让深圳率先进入到存量市场，深圳的旧改力度远超国内其他城市。城市更新也催生了一个个“一夜暴富”的财富神话，为房企隐形圈地带来机会。

相比广为人熟知的“旧改之王”佳兆业，同样以旧改起家的鸿荣源置业集团(以下简称“鸿荣源”)鲜为人知。这家由潮汕商人赖海民创建的地产公司是深圳最早进入房地产开发领域的企业之一，鸿荣源在深圳关外的土地储备一度超过万科、招商等房企，被称为“关外地产王”。

截至2016年，仅在深圳区域，鸿荣源就有超1000平方米的土地储备，比较明朗的城市更新项目多达20多个，其中龙华区更新项目占比超50%，包含观城横坑河西项目、元芬项目、牛湖老村项目、赖屋山项目、清湖老村项目等。

旧改项目因为优质的地段、低廉的土地成本，即便像“带刺的玫瑰”，仍然吸引着众多开发商趋之若鹜。不过，旧改项目并没那么容易吞下，鸿荣源承建的深圳市龙华区赖屋山宝山新村城市更新项目就在近期遇到了麻烦。

鸿荣源于去年10月30日获得该项目。深圳市龙华区城市更新局发布的《2018年深圳市城市更新单元计划龙华区第六批计划》（草案）显示，鸿荣源申报的赖屋山城市更新单元拟拆除重建用地面积9.07万平方米，拟更新方向为商业、居住等功能。

赖屋山城市更新单元位于大浪街道，布龙路和高峰路的交汇处。项目现状建筑包括赖屋山工业区、谭罗村集体物业、宝山一区、二区部分私宅等。项目推进遭到二区村民的激烈反对，矛盾主要集中在区别性旧改和规划隔断村民外出唯一道路。

规划图显示，靠近布龙路的宝山一区将全部被拆建，而靠羊台山一侧的宝山二区只有少数几栋划入了旧改范围。而据界面报道，规划公示前，二区村民也被开发商和村委要求签字，这让他们误以为是整村旧改。看到公示后，村民感觉被骗，认为开发商为了提高通过率、隐瞒了规划。

除了开发商“挑肥拣瘦”，更让二区村民气愤和担忧的是规划带来的交通不便和地质灾害隐患。宝山新村位于在建六号线羊台山东站附近，靠山的二区居民外出的惟一道路是青洪路，十分钟左右可达地铁站。这条路不仅是村民安全出行的保障，也是房产升职潜力所在。而规划将填埋青洪路，隔断村民外出通道。

深圳论坛网某网友则担心，“挖路造成的落差估计达几十米，上面的房子会因为地下水流失而导致地基下沉。最害怕的是有可能引发像光明滑坡一样的地质灾害。”持同样担忧的村民曾在深圳市赖屋山股份合作公司门前表示抗议。

今年1月3日，深圳市龙华区城市更新局在《关于赖屋山城市更新项目有关信访事项的答复意见书》中称，对于居民出行问题已约谈开发商及深圳市赖屋山股份合作公司，要求在项目规划时考虑居民的道路出行及安全问题，提前做好道路出行方案并落实。

对于宝山新村二区未列入旧改范围的原因及如何解决对居民出行的影响，时代财经向鸿荣源发去采访函，但截至发稿并未获得回复。而关于未来规划改造将如何解决村民出行问题，龙华区城市更新和土地整备局相关工作人员称不了解情况，并表示“要了解情况请来办公室询问。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对时代财经表示，鸿荣源旧改项目不少，但入市的很少。“鸿荣源是本土房企、根基很深，拿旧改项目比较方便。但深圳旧改十来年了，利益博弈导致进展非常艰难。”

目前，鸿荣源已面市或在建的旧改项目有壹城中心、鸿荣源尚峻、民治第三工业区等，但如清湖老村城市更新单元、牛湖项目等更多的旧改项目尚没于冰山之下，大多还处于意愿征集或洽谈申报阶段。2018年，鸿荣源依靠壹城中心花园、鸿荣源·尚峻、鸿荣源·壹方中心等项目，以106.27亿元的销售总额位列深圳房企成交金额榜第八名。