• 李嘉诚再抛售上海物业?港资房企的内地生存图谱

    Time News > | Time Weekly - 2019-05-17 16:21:25 来源:时代财经
  • [摘要] 面对内地房地产政策的调整以及激烈的竞争,以慢周转、追求利润最大化为模式的香港房企将更加谨慎。

    文/时代财经    黄昱

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    13年前以22亿入手的项目如今标价已经近200亿元,李嘉诚旗下的长实似乎又要迈开“撤退”的步伐了。

    据彭博社消息,长江实业集团(以下简称“长实集团”)正在出售其在上海普陀区的“高尚领域”综合体项目,项目估值近30亿美元(约200亿元人民币)。若真抛售该项目,长实集团在上海将仅存两个住宅项目。

    长实集团针对出售传闻给出了一个模棱两可的答案,这种观望态度也是目前一大批香港房企在布局内地市场时的心态。

    不可否认,港资房企在内地的高光时刻已经过去,与内地房企不断创新高的销售规模相比,香港房企已明显落后。多位业内人士对时代财经表示,面对内地房地产政策的调整以及激烈的竞争,以慢周转、追求利润最大化为模式的香港房企将更加谨慎。

    李嘉诚再抛售?

    此次被传出售的“高尚领域”项目由长实集团和浙江和润集团分别持有60%及40%的股权。2006年底,长实集团下属公司以底价22亿元获得该项目地块--上海普陀区真如副中心启动区A3-A6地块。

    拿地三年后,项目才正式开工,此后更因进展缓慢而使长实集团陷入“囤地”风波。不过,在2009年的开工仪式上,还只是长实集团副主席的李泽钜就曾表示,该项目的预计竣工时间为2018年。

    “高尚领域”是真如城市副中心内首个启动的项目,在区域内具有地标意义,规划总建筑面积约117万平方米,涵盖写字楼、购物商场、酒店、行政公馆和住宅等业务。经过13年的建设,高尚领域的办公以及商业配套均未开业,仅散售了部分酒店式公寓。

    在上海中原地产研究部高级经理卢文曦看来,长实集团要出让高尚领域项目的逻辑有点说不通,“它的住宅部分最近就要认筹了,价格8-9万/平方米,市场应该不错,照理说马上就要兑现的项目是不应该抛售的。”

    长实集团方面对时代财经表示,公司经常会收到对高尚领域项目的不同出价建议,但有建议不代表公司接受及会出售。而据财联社报道,长实集团曾想整体出售该项目,但因与投资机构在价格上没有谈拢,最后决定自己销售。

    长实再度出售项目的消息并非空穴来风。近些年来长实集团在上海并没拿新的项目,其2018年度报告显示,目前在上海只有6个项目,除高尚领域外,还有在售住宅项目“湖畔天下”以及一个在建/待在建住宅项目“御沁园”,另外还有2个商业项目以及一个综合体。

    去年,长实上海公司更是传出裁员消息。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,这与长实集团的投资策略有关,多年来李嘉诚逐步淡出中国内地、香港甚至整个亚洲市场,将更多的投资转向了欧洲。

    从2013年开始,李嘉诚就不断出售在内地以及香港的物业,关于其从内地撤资的消息不绝于耳。据不完全统计,自2013年来,李嘉诚在内地和香港出售物业已超过1100亿港元,其中以200亿元人民币出售的上海世纪汇广场以及以402亿港元出售的香港中环中心创下内地和香港单笔大宗商业楼宇的成交记录。

    与此同时,李嘉诚持续加码海外投资。据不完全统计,自2013年抛售内地物业开始至今,李嘉诚在海外收购资产的总投入已超1400亿港元。2018年,长实集团的644.8亿港元的总收入中,来自内地、香港和海外的收入分别占比36.9%、35.8%和27.3%。

    港资房企的困境

    长实集团在中国内地二十多年的发展可以看做是香港房企的典型样本。基于对内地房地产市场不太乐观的预判以及激烈的竞争环境,大部分香港房企从5年前开始都陆续“激流勇退”。

    1990年前后,和记黄埔(长实集团前身)、新世界、新鸿基等众多港资房企集体北上,这时候内地房地产市场也才刚刚开始起步。对于内地同行而言,香港房企是一个标杆性的存在,给内地房地产市场输入了经营性土地招拍挂制度、商品房预售制度、物业管理模式等。

    凭借强大的资金实力以及成熟的经验,香港房企前十几年在内地赚得盆满钵满。然而,这些年来,万科、恒大、碧桂园、中海地产等内房企迅速成长,行业集中度进一步提升,多家机构近年来发布的房企百强销售榜单中已经难见香港房企的身影。

    国泰君安分析师刘斐凡表示,内地房企竞争激烈,普遍通过高杠杆、快周转的方式实现规模的快速扩张,而香港房企的经营策略是以稳健为主,净负债率很低甚至在财务数据上是净现金。

    面对国内楼市政策的调整以及房地产行业进入存量时代,“保守”的香港房企在内地拿地越来越少。卢文曦指出,香港房企的低杠杆虽然有较强的抗风险能力,但也因此错过了内地房地产市场快速发展的至少两个时期。

    今年三月的业绩发布会上,九龙仓集团主席吴天海直言,近几年,因营运环境不太有利,九龙仓减少了在内地的投资。数据显示,2012年九龙仓在内地的土地储备达到了1800万平方米,而2018年底只有370万平方米。

    九龙仓2018年的发展物业销售总金额也下跌16%至279.58亿港元,其中内地签约销售金额下跌5%至人民币228.15亿元。因为“缺货”,九龙仓再度调低了其今年在内地的销售目标,降为180亿元。吴天海表示,未来九龙仓会在内地和香港继续去寻求新的投资机会。

    同样曾因抛售内地项目而被视作要退出内地市场的香港房企还有新世界。2015年12月,周大福、新世界发展、新世界中国旗下多个项目先后两次转让于恒大集团,涉及转让金额高达339亿,在其后很长时间里,新世界从内地撤资的声音不绝于耳。

    然而,有意思的是,2016年下半年来,新世界中国又杀了个回马枪,开始积极布局内地楼市。据不完全统计,自2017年来,新世界中国在大湾区新增土地储备超过80万平方米,包括深圳前海项目、太子湾项目、广州增城项目、番禺项目等。

    尽管香港房企如今在房地产开发物业上落后内房企,但其在投资物业上却始终占有一席之地。RET睿意德上海公司副总经理兼策略顾问部总经理陈丽琳指出,凭借较低的融资成本、成熟的运营团队以及多元的退出渠道,香港房企持商业物业的意愿强烈。

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