销售遭遇滑坡，“割肉减负”的瑞安房地产紧急补血

童洁

2019-05-17 14:58:32

来源: 时代财经

在可售项目已经捉襟见肘的紧急情况下，拿下南京6幅地块能够保证瑞安房地产接下来有楼可卖，也是其新一轮发展的重要开端。

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在“大鱼吃小鱼”的生态之下，“割肉减负”的房企不在少数。稳健的港资地产商瑞安房地产就曾把卖地视作保障财务安全及改善业绩的重要手段，如今伴随一个又一个项目被售出，瑞安房地产要面临着回血的难题。

眼见手中存货越来越少，瑞安房地产终于有些按耐不住了。近日，瑞安房地产拟通过旗下德和企业有限公司收购瑞安（建筑）材料持有的好易发有限公司58%股权，对价约1.48亿元。收购完成后，瑞安房地产将获得位于南京栖霞区的6幅地块。

南京青年商会副会长尹霄飞认为，在可售项目已经捉襟见肘的紧急情况下，拿下南京6幅地块能够保证瑞安房地产接下来有楼可卖，也是其新一轮发展的重要开端。

紧急补血

此次收购将为瑞安房地产带来约31.99万平方米土地储备，但瑞安房地产收购背后真正的目的绝不限于这32万平方米的土储。

在披露交易的公告中，瑞安房地产的一段话引起时代财经注意，“董事会相信，通过收购该土地，有利于该公司参与栖霞区的未来重建。”公告还表明，栖霞区当地政府正考虑将栖霞区栖霞山的相关区域重建及改造为集“文化、旅游及生活”为一体的高端社区。

尹霄飞向时代财经介绍，瑞安房地产所收购地块并不属于南京的核心位置，整个区域属于开发中的新区，发展空间较大，且华侨城正在该区域建设一个大型的文旅项目。

不难看出，瑞安房地产想要借着此次收购介入南京栖霞区的城市更新，而这也是恰好也是其所擅长的领域。去年，瑞安房地产创始人罗康瑞曾对媒体表示，与内地房企相比，瑞安房地产的优势在于定位，尤其是新天地和知识社区是配合城市发展需要的。

2002年，耗资 14 亿元改造的“上海新天地”面世，那时候商业综合体的概念还未风行，上海新天地集商业、餐饮、娱乐、文化等多种业态的开发模式给外界带来强烈的新鲜感。一时间，上海新天地声名鹊起，“天地系”亦成为瑞安房地产最有影响力的IP品牌。

瑞安房地产曾对新天地的发展抱有无限憧憬，按照它的计划，不止是上海，全国各个大型城市都要有“天地系”的存在，其先后在重庆、武汉、大连等地打造天地系产品。但异地复制岂是一件易事，大体量的综合体项目难以在短期内为其带来现金红利，瑞安房地产的运营只得靠上海瑞虹新城、翠湖天地等几个住宅项目苦苦支撑。

2013年，为了改善财务状况，罗康瑞做出了卖地套现的决定，随后又提出“轻资产”转型。瑞安房地产也一步步将旗下多个项目股权售出，就连住宅项目也未能幸免。仅去年，瑞安房地产就清仓了大连天地股权，以及出让上海瑞虹新城项目49.5%权益。

其年报显示，到去年年底，瑞安房地产手头的项目仅剩余九个，分布于上海、武汉、重庆及佛山四个城市，土地储备总建筑面积为850万平方米，应占可供出租及可供销售的总建筑面积为430万平方米。

显然，若瑞安房地产继续出售项目，不久将会走到无房可售的境地。或也意识到问题所在，瑞安房地产在过去一年进行了补货。2018年7月，其联合太平洋保险、永业集团，以136.1亿元总价拿下上海黄浦区淮海中路新天地地块，占股25%；同年12月，瑞安房地产再以40.74亿港元的价格回购中国新天地21.894%股份及78万港元的未赎回永久后偿可换股证券。

销售滑坡

可售资源的减少让瑞安房地产遭遇销售业绩的大滑坡，其也被迫下调2019年的目标。瑞安房地产董事总经理及财务总裁孙希灏在3月的业绩会上宣布，今年瑞安房地产住宅物业销售目标为100亿元，而上一年这个数字是120亿元。

一直以来，瑞安房地产身上都有着明显的港资房企特征，低价囤地，缓慢开发，吃土地溢价红利。但这样的打法显然与当下普遍强调“高周转”的大环境不符，过去几年，慢周转的瑞安房地产全靠出售资产达成业绩增长的目标。

年报显示，去年，瑞安房地产合约物业销售总额（包括一般物业销售、其他资产处置及商业物业销售）为222.79亿元，其中“其他资产处置”的占比达到35%。2015年以来，出售资产所获得的销售额占比最高超过50%。罗康瑞曾向外坦言，在瑞安房地产的资产总值中有52%资产均可供出售，以此提供盈利贡献或置换高回报项目。

但不可回避的是，瑞安房地产可用于出售回血的项目在减少，不包含此次收购的南京地块在内，其手头仅余9个可发展项目，其中销售贡献主力翠湖天地和上海瑞虹新城的可售物业开发也逐渐进入后半段。

翠湖天地及上海瑞虹新城一度是热销上海的“网红楼盘”。即使在近两年调控政策严谨的环境下，这两个项目仍是瑞安房地产住宅销售中的重要支撑。其2018年被确认为收入的70.93 亿元一般物业销售额中，翠湖天地及瑞虹新城项目所占比例高达96 %。

不过，今年，瑞安房地产的局势可能有些严峻了。年报中提到，翠湖天地新一期住宅正在施工之中，下次入市预售的时间将是2020年上半年；上海瑞虹新城的下一次推盘预售则预计在今年年底。

目前，瑞安房地产旗下在售的住宅仅有重庆天地、佛山岭南天地和武汉光谷新天地的配套产品。今年1-4月，瑞安房地产累计合约物业销售额仅18.18亿元，同比减少11.49%，其中包括住宅物业合约销售额17.39亿元和商业物业合约销售额0.79亿元。