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  • 朗诗的资本苦恼,近10亿剥离亏损非房业务

    Time News > | Time Weekly - 2019-05-16 08:04:04 来源:时代财经
  • [摘要] 资本市场的不甚理解直接反应在股价表现上。自2014年借壳上市以来,朗诗的股价一直在1港元/股的边缘徘徊。

    文/时代财经    黄银桥

    2018年伊始,港股上市公司“朗诗绿色地产”更名为“朗诗绿色集团”,在其看来,地产的名号已经不足以与其多元化业务相匹配。

    与众多选择更名的房企一样,朗诗希望资本市场看到,它并不只是单纯的地产开发商,它在转型可能性有很多。但是,仅时隔一年余,朗诗犹疑了。

    5月14日,朗诗宣布将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括物业管理、建筑设计、生活服务、园林绿化景观等的非地产业务剥离至控股股东朗诗集团。剥离后,上市公司将成为业务清晰的专业化绿色地产公司,聚焦绿色科技地产核心业务。

    朗诗此举并不让市场意外,在今年3月的业绩会上,朗诗掌门人田明就已经给外界打了预防针。“过于复杂的多元化业务,导致资本市场对公司理解困难,沟通成本过高。部分处于孵化期的创新业务压低了公司的年度利润额,一定程度上影响了公司的股价,这显然不符合股东利益。”朗诗在当时给出了这样的解释。

    资本市场的不甚理解直接反应在股价表现上。自2014年借壳上市以来,朗诗的股价一直在1港元/股的边缘徘徊,5月14日的收盘价为0.92港元/股,总市值43.45亿港元。

    剥离非地产业务

    朗诗本次共与控股股东朗诗集团签署了五份交易协议,将分别以8.99亿元、2677万元、4254万元、573万元及669万元出售长租公寓、建筑设计、物业管理、生活服务及园林设计五项业务。出售事项所得款估计约为9.81亿元,录得除税前总收益约6180万元。

    田明指出,从上市公司拆分的一些业务,因为是战略级的业务,培育周期长,亏损时间长,金额也比较大,不太适合由上市公司来承担。“这对上市公司的股东不太好,所以让它们退出”。

    财务数据显示,本次剥离的五项业务中,只有两项处于盈利状态。截至2018年底,建筑设计、物业管理业务除税及非经常性项目前利润分别为61.7万元、1497.2万元。生活服务、园林设计业务除税及非经常性项目前分别亏损155.4万元、162.8万元。

    而亏损最严重的是长租公寓,2017年除税及非经常性项目前亏损4430.9万元,2018年亏损进一步扩大至1.94亿元。

    朗诗从2016年开始布局长租公寓,近两年规模扩张迅速,2017年获得房源1.5万间,2018年达到4万多间。2018年初,朗诗还与平安不动产成立了目标规模100亿原的基金,计划在未来三年内,在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目。

    田明坦言,朗诗寓是冲着全国前三甲去的,现在在持续快速的爬坡,亏损额会随着业务规模的放大逐年加大,预计2019、2020年仍要继续亏损。这意味着,长租公寓业务在短期内会继续蚕食上市平台的利润。

    剥离亏损业务无疑是朗诗提升利润水平的“捷径”。朗诗方面表示,处于孵化期的创新业务压低了集团的年度利润额,一定程度上影响了公司的股价。剥离这些非地产业务后,利润率、总资产收益率、净资产收益率,预计同比将会有进一步的提升。

    过去的2018年,朗诗实现净利润14.4亿元,同比上升99.9%;毛利率及净利率分别为28.5%及19.1%;ROE则较去年上升10.8个百分点到30.3%。田明称,如果长租公寓1.9亿的亏损没有放到上市平台的话,朗诗的ROE还会进一步提高。

    资本市场的苦恼

    除了提振上市平台的利润表现外,将非地产业务从上市平台剥离,田明的另一个考虑是降低与资本市场的沟通成本。

    随着战略转型升级,上市六年来,朗诗旗下业务不断增加,从传统地产开发一直延伸至长租公寓、养老服务、绿色建筑设计、物业服务、装饰、地产金融等业务领域。但积极寻求新利润增长点的朗诗,并没有受到资本市场的过多青睐。2014年上市以来,朗诗的股价一直在1港元/股的边缘徘徊,5月14日的收盘价为0.92港元/股。

    田明认为,过于复杂的多元化业务导致资本市场对朗诗理解困难,沟通成本过高,“剥离非地产业务,上市平台的业务可以变得更纯粹、更专业,更容易被市场理解”。简单而言,朗诗希望资本市场一眼看清,朗诗的商业模式是借绿色产品的优势进行轻资产开发,而且是有“钱途”的。

    最近三年,朗诗来自开发及管理服务收入在逐步增加,2016-2018年分别约为6.23亿元、7.53亿元、10亿元,其中向独立第三方项目或合作方收取的开发及管理费分别约为5.49亿元、7.52亿元、10亿元。

    不过,即便将非地产业务从上市公司剥离,资本市场的态度或也难在短时间内扭转。招银国际分析师文干森向时代财经直言,目前在房地产行业,最赚钱的依然是依靠土地升值、房价上涨而获利的传统重资产开发模式,并没有特别看好这种收取管理费用的轻资产开发模式。

    “土地升值依然是房地产行业中最重要的利润来源。”交银国际分析师谢骐聪表达了与文干森一致的观点。在他看来,目前中国房地产还有很大的发展空间,房价仍然在稳步上涨,开发商还能享受土地红利,管理费用只属于其中的一小部分。

    由于A股上市受限,大部分品牌开发商都已经赴港上市,“现在市场上地产股选择很多,而且不乏龙头企业,投资者可能更愿意选择传统的大房企,所以朗诗的流动性比较差。”

    田明一直非常追捧美国的地产模式,开发商小股操盘的权益均值为30%。“我们喜欢三三制,地、产品、钱各自有人负责,朗诗就是其中负责操盘的一方。”田明多次强调,朗诗在走向成熟的房地产市场模式。2016年-2018年,朗诗总土地储备不断在增加,但权益占比却在逐渐减少,分别为41.99%、29.21%、28%。

    谢骐聪并不否定朗诗的轻资产开发模式,但他认为,目前的中国房地产市场与美国房地产市场的情况不一样,美国房地产发展已经非常成熟,需求关系非常稳定,中国要达到那样的水平还有很长一段时间,而在这段时间内,中国房地产土地升值空间还很大,开发商当然还是首先赚取这部分的利润。

    谢骐聪指出,现在国内大的品牌开发商很多,都有很强的开发能力,需要找代建或合作的是一些小开发商、小项目,但只做这种的话,增长也比较慢。数据显示,2016年-2018年,朗诗分别完成销售283亿元、320.53亿元和381.49亿元,年增长率不超过20%。

    田明一再强调,朗诗的盈利模式跟一般内房股不一样,资本市场对朗诗存在误解,这导致朗诗的价值一直被低估。对标美国,田明看到的是更远的未来,但在浮躁的资本市场,土地储备、规模、未来成长性才是更关注的指标。

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