绿城中国乏力：前4月销售下滑，创始人宋卫平减持“砸盘”

童洁

2019-05-10 07:43:37

来源: 时代财经

眼下的绿城不仅面临着销售同比下滑的局面，同时创始人宋卫平近期的减持动作也让其卷入舆论风暴。

绿城中国.jpg

阵痛中的绿城一波未平一波又起。

5月2日及3日，创始人宋卫平减持绿城中国200万股，手中的持股比例降至10.59%。自4月25日以来，他已经前后7次对绿城中国进行减持，合计减持423.05万股。

虽然绿城中国方面强调宋卫平是遵守港股规则，避免同业竞争而做出减持举措，但宋卫平减持的动作仍旧引发外界各式各样的解读，其中不乏“宋卫平离场”的声音。

这在一定程度上影响着投资者的信心，绿城中国的股价跌跌不休。截至5月9日收盘，绿城中国的股价已经滑落至6港元/股，总市值仅为130.2亿港元。

在减持风波闹得沸沸扬扬的时候，绿城中国目前的销售业绩也不甚理想。今年1-4月，绿城累计取得总合同销售金额约383亿元，同比减少约7.26%；总合同销售面积约189万平方米，同比减少约16.74%。

今年绿城中国的销售目标定格在1800亿元，照此计算，今年前四个月，其目标的完成度仅为21%。这意味着，在接下来的八个月，绿城中国将面临较大的销售压力。而绿城中国回应时代财经称，今年大部分的推货将放在下半年，完成1800亿元的销售目标没有问题。

代建业务占比缩水

摆在眼前的是前四月销售同比下滑，但绿城中国内部人士对销售乏力的说法并不认同。“销售额的浮动与销售节奏的铺排有关，之前绿城拿地时间比较集中，导致项目的入市都集中在下半年。从全年的供货计划来看，今年完成1800亿元目标应该没有悬念，2000亿元的目标也可以期待。”

该人士继而表示，绿城中国内部已经意识到供货节奏不均衡的问题，正在调整和改善这一状况。在2017年下半年，绿城宣布要“逆周期”拿地，旋即在第四季度开启“扫货模式”，高峰时期曾在一个月内拿下十余宗地块。

去年，绿城中国的拿地步伐有所调整。2018年全年，绿城中国共获得37宗土地，上半年及下半年分别获得19宗和18宗土地，拿地节奏相对平衡。前述内部人士向时代财经坦言，尽管拿地和推货的节奏问题并不会影响全年销售目标的实现，但绿城中国仍然希望销售节点可以合理一些，这样能让绿城中国更好地应对市场变化。

除了推货节奏的影响外，绿城中国销售下滑背后还有代建业务“缩水”的因素。绿城中国公告显示，1-4月，其代建项目累计取得合同销售面积约95万平方米，合同销售金额约为115亿元，同比减少33.9%。

前四月，绿城中国代建业务占总销售额比例为30%，较2017年同期的42.13%下降12.13个百分点。

代建业务是绿城中国追赶头部房企的重要利器。2010年，在宋卫平的带领下，绿城开始发展代建业务。2014年，宋卫平成立新业务平台“蓝城”，并在蓝城平台上正式大力推动代建。一年后，代建就成为蓝城利润率最高的业务板块，毛利率达到60%。

高利润诱惑之下，绿城对代建的兴趣日益浓厚。2016年，中交主导之下的绿城有意将代建业务并入绿城上市平台，着手对绿城代建业务进行重组，最终收购了蓝城的代建业务部分，成立绿城管理服务集团以专门发展代建业务。

随着规模的不断扩大，代建对绿城整体业绩的贡献也愈发突出。绿城中2018年年报显示，去年绿城中国的1564亿元销售额中，来自房地产开发合约销售为1012亿元，代建的销售额为552亿元，代建的规模已达到房地产开发规模的一半，在整体收入中的占比近34%。

绿城管理董事长兼总经理李军曾向媒体透露，绿城的代建业务还在持续的扩大，2018 年，绿城管理大约接待了 760 组寻求合作的客户，最后有约100 个项目实现签约合作。

至于今年前四月代建收入占比的下滑，李军同样给出了“交付节奏影响”的说法，“如果和前年相比，代建的销售占比是有明显增长的。今年代建的销售目标是600亿元，其中上半年大约占3成，下半年会占7成左右。”

宋卫平减持“砸盘”

相比销售数字的变化，近期绿城创始人宋卫平的减持更被外界所关注。

在上一轮减持后，绿城中国方面曾对外澄清，宋卫平的减持主要是为了规避蓝城与绿城之间的同业竞争。然而，不论背后的动机究竟如何，创始人的减持对投资者而言已经是实实在在的负面信号。

时代财经梳理发现，宋卫平减持的消息公布之后，绿城中国的股价已经连续多日出现下跌，截至5月9日收盘，其股价为6港元/股，在4月30日收盘时，其单股价格还在7.1港元/股。而5月9日的收盘价也较4月4日8.49港元/股的最高价下跌了约30%。

协纵策略管理集团创始人黄立冲指出，任何大股东的减持都会对股价产生一定的影响，尤其是在公开市场的大比例减持，会打击投资者的积极性。

根据港股对同业竞争的相关规定，宋卫平在绿城的持股比例需要降低至10%以下。也就是说，按照现在的节奏，宋卫平的减持动作或将持续至本月末。对眼下走势不太明朗的绿城来说，这无疑是颗“定时炸弹”。

但绿城内部人士认为，此次股价的下跌与宋卫平的减持并无直接关系。“参考其他同行的股价可以发现，受到大市的影响，最近地产股都有所下跌，股东的减持不是影响股价的关键原因。”

绿城内部人士向时代财经进一步透露，后续会有同业竞争相关信息对外公布，“接下来蓝城会有一些开发业务可能会与绿城形成同业竞争，主要是小镇业务。”

过去几年，宋卫平尝试在绿城推动小镇业务的发展，经过几年的发展，绿城也在全国布局了二十余座小镇。但在其眼中，绿城的小镇仍未达到理想水平，甚至去年原绿城中国董事长曹舟南请辞时，宋卫平还计划让他专心去做小镇。

遗憾的是，曹舟南与绿城的谈判最后不了了之。从减持的动作来看，不愿放弃小镇梦想的宋卫平准备把所有的寄托放在蓝城身上。蓝城官网上有一个“百镇计划”，十年内，蓝城要造100座小镇。