收编蓝海购，中介混战下我爱我家并购狂奔

黄昱

2019-04-19 07:49:33

来源: 时代财经

以借壳方式登陆资本市场后，我爱我家选择了和链家截然不同的道路，凭借上市公司的融资优势，我爱我家试图通过收并购的方式实现弯道超车。

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当曾经同属于“58联盟”的21世纪不动产高调宣布拥抱链家阵营时，谢勇带领的我爱我家却在收并购的道路上加速狂奔，中介行业的混战进入新阶段。

4月17日，我爱我家宣布收购社区体验式商业及商业公寓销售运营专业服务商蓝海购的100%股权，交易对价为5.6亿元。收购完成后，我爱我家的商业地产营销及运营业务将得到补充。

我爱我家是背负着业绩对赌走上资本市场的，如何保证业绩指标如期达成是我爱我家董事长谢勇面临的首要难题，而可合并报表的蓝海购或将成为业绩补充。不过，中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，与住宅相比，商业地产对中介的业务能力要求更高，这将给我爱我家的管理带来一定考验。

除此之外，如何实现快速扩张也是谢勇面对的另一难题。以借壳方式登陆资本市场后，我爱我家选择了和链家截然不同的道路，凭借上市公司的融资优势，我爱我家试图通过收并购的方式实现弯道超车。

收编蓝海购

我爱我家此次收购的蓝海购于2013年在长沙成立，近年来逐步聚焦于商业地产营销及运营细分市场。我爱我家公告披露，蓝海购立足销售，形成了包含定位咨询、项目规划、产品设计、业态布局、运营优化及招商销售的全流程服务能力。

目前，蓝海购的主营业务已发展至长沙、上海、武汉、南京、石家庄、上海、西宁等十多个城市，其过去两年的营业收入分别约为1.4亿元、1.5亿元，归母净利润为4215.58万元和5564.08万元。

我爱我家2018年的总收入为106.9亿元，其中二手房经纪业务收入为54.9亿元，占总收入比重达51.3%，新房业务的收入为16.3亿元，占比达15.29%，长租公寓“相寓”的收入为16.5亿元，占比15.48%，商业租赁及服务的收入为2亿元，占比1.89%。

我爱我家目前最主要的盈利点在二手房经纪业务，新房业务及商业地产业务的发展相对平缓。面对传统二手房经纪业务市场竞争的日益激烈，我爱我家有意寻找新的盈利增长点，而收购蓝海购则能为其在商业地产领域的发展奠定一定的基础。

创造新的盈利点一方面是市场环境所迫，另一方面也有我爱我家自身业绩承诺的压力。2017年底，我爱我家通过借壳昆百大A上市时，曾向股东承诺2017年、2018年、2019年底实现的扣除非经常性损益及募集配套资金影响后的合并报表口径下归属于母公司股东的累积净利润分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。

2017年，我爱我家实现净利润5.07亿元，擦线达成对赌指标，而2018年我爱我家归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润达6.54亿元，使得累积净利润达11.62亿元，再次擦线通过对赌。若想顺利完成对赌协议，我爱我家需要在2019年实现净利润6.38亿元。

为确保蓝海购能提供稳定的业绩贡献，我爱我家与其也签订了业绩承诺协议，其要求蓝海购在2019年、2020年以及2021年三个年度累积实现的扣除非经常性损益后的净利润分别不低于 7000 万元、1.5亿元及 2.4亿元，否则作为业绩承诺方的蓝海购原部分大股东需补偿差额。

谢勇的弯道超车？

为保持蓝海购原有的竞争优势，我爱我家称，将最大程度保有它的自主经营权，并在治理结构、人力资源、财务内控等方面进行优化。但以二手房中介起家的我爱我家，究竟能在商业地产走多远还是一个未知数。

柏文喜表示，商业地产比住宅的流动性要差，并且涉及到后续的出租或者经营问题，一方面增加了增值服务的机会，另一方面也是对中介专业能力的考验。

“从销售来看，商业地产和住宅的‘打法’是不太一样的。”RET睿意德上海公司副总经理兼策略顾问部总经理陈丽琳指出，商业地产的产品比较灵活，没有那么标准化，不像中介在做房地产经纪时只需要做好信息源的畅通就行。

在她看来，商业地产的全流程很复杂，涉及到规划、工程、招商以及运营，产品类型有社区型、区域型、主题型以及一站式的，商业地产的销售模式也会比住宅更复杂，“中介不单单是将其卖给业主就完事了，还要通过运营和招商将资产盘活，有回报率后才能对业主有交代” 。

事实上，自去年上市以来，我爱我家就不断加快扩张的步伐，除蓝海购外，其还将国内较早采用加盟模式的房地产中介企业中环互联加入了“购物车”。若我爱我家成功收购中环互联，我爱我家门店数量将超过5600家，仅次于拥有8000家门店的链家。

从2018年开始，中介机构开始陆续启动加盟模式，无论是链家的德祐，还是中原地产的原萃，亦或是易居的房友。加盟模式具有低资本投入和复制快的特点，它在短时间内能够实现快速扩张。

显然，我爱我家收购中环互联是实现行业占位之举。但随着新一轮市场份额争夺的开始，留给谢勇进行扩张的时间也不多了。链家左晖的另一个品牌贝壳找房正在通过开放平台、信息共享，吸引越来越多的中介机构与经纪人入驻。

近期21世纪不动产宣布与贝壳达成合作，贝壳找房CEO彭永东介绍到，在过去一年里，贝壳已经连接了超过150个品牌两万家门店，也就是ACN（Agent Cooperation Network）经纪合作网络。未来，超过五千家的21世纪不动产门店将连接到贝壳网络。

去年6月，58集团发起的真房源誓师大会上，我爱我家和21世纪不动产都是盟友之一。如今曾同为盟友的21世纪不动产走向了“敌对”的链家阵营，而在第二大股东58同城的加持下，我爱我家凭借收并购又能走多远？

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，近年来我爱我家不断收并购，这和普通中介的模式完全不一样。“如果盲目收购，后续势必会涉及消化的问题，即类似并购标的能够发挥预期的效果。此外，如果收购后经营不好，可能还会对我爱我家的传统业务造成阻碍。”