• 资源枯竭,人口流失,东北四线城市房价“断崖式下降”

    Time News > | Time Weekly - 2019-04-15 21:33:06 来源:时代财经
  • [摘要] 吉林大学东北亚研究院教授衣保中在接受时代财经采访时表示,鹤岗是煤炭资源型城市,资源枯竭后,煤厂大部分停产,这导致当地就业率非常低,在没有其他产业的情况下,大量年轻人外流,购房需求减少,因此房价下降是必然趋势。

    文/时代财经    柳军

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    图片来源:pexels

    近日,黑龙江鹤岗市一张卖房广告的照片引起广泛关注。

    照片显示,鹤岗滨河小区一套55平米的房子,售价仅4.9万元;而在九州小区,一套55平米的房子,只卖3.7万元;更低的是,该市滨河北一套70至73平方米的房子,只卖1.9万元。

    当地一位房产中介向时代财经表示,这是鹤岗楼市的常态。安居客数据显示,2019年3月,鹤岗二手房均价为1423 元/㎡;而58同城数据显示,今年2月,鹤岗二手房价仅为989元/

    “鹤岗房价下降是必然趋势。”吉林大学东北亚研究院教授衣保中在接受时代财经采访时表示,由于鹤岗是煤炭资源型城市,资源枯竭后,煤厂大部分停产,这导致当地就业率非常低,在没有其他产业的情况下,大量年轻人外流,这导致购房需求减少。

    资源枯竭的考验

    鹤岗房地产“白菜价”背后,是当地经济连续几年的低迷。

    作为一座产煤大市,早在上世纪五十年代,鹤岗便大规模开采煤炭资源,其年采煤达1000万吨以上。由于长期依赖煤炭资源,当地产业结构呈现出“一煤独大”的格局。国家统计局鹤岗调查队张艳华等人撰文指出,鹤岗产业结构调整经几代人的努力,依赖煤炭经济的现状没有从根本上改变。

    具体来看,上述文章指出,2017年鹤岗煤炭开采和洗选业增加值占规模以上工业的比重达74.3%,居各行业之首。相比之下,鹤岗新兴产业发展缓慢,截止2017年鹤岗被省统计局认定的战略性新兴企业只有6户,占规模以上工业增加值比重仅为1.3%。

    这造成的结果是,煤炭成了鹤岗经济的单一引擎,当地经济发展往往被煤炭行情所左右。

    一位煤炭行业人士向时代财经表示,“2008年左右煤炭经济好转,煤价高涨,煤炭产业产能大增;但在2012年,煤炭产能严重供大于求,且宏观经济下行压力加大,煤价下行,形势急转直下,直到2016年下半年,供给侧改革后才有所好转。”

    鹤岗经济也随煤炭行情波动。时代财经梳理发现,截止“十一五”末,当地GDP增速高达16.1%,高于全省平均水平3.5%。而自2012年下半年随着煤炭市场价格持续走低,鹤岗经济呈断崖式下降,甚至在2013年呈现负增长,增速降至-9.5%,比全省低21.8%。

    煤炭行业在经历了5年的低位运转后,随着供给侧改革而逐渐好转,鹤岗经济也在2016年遏制住下滑态势,2016年鹤岗经济增速为-1.2%,到了2017年,当地经济增速已经恢复至7.3%。不过,从规模来看,2017年282.9亿元的经济总量仍然比2006年少了37.1亿元;从人均来看,2017年鹤岗人均GDP为27658元,仍低于全省平均水平35.2%。

    目前,在鹤岗规模以上工业的18个行业中,除了煤炭开采和洗选业外,鹤岗产业仍然呈现“星星多、月亮少”的局面。更重要的是,2012年鹤岗市被国务院确定为资源枯竭型城市,鹤岗正在面临着资源枯竭带来的严峻考验。

    “资源枯竭了,煤厂大部分停产,这导致当地就业率非常低,而在没有其他产业的情况下,大量年轻人外流。” 衣保中说。

    未来房多人少?

    除了经济增速外,鹤岗的人口也在萎缩,而年龄偏大的人口结构,使得当地购房主力人群不足。

    鹤岗市统计局数据显示,自2012年至2017年之间的5年里,鹤岗总人口减少7.6万人,降至100.9万人。而在这100.9万的总人口中,35岁以上人口多达70万,其中,60岁及以上老年人口数量为22.6万人,鹤岗老年人口数量比17岁以下人口数量的2倍还要多。

    不仅如此,截止2017年底,鹤岗城镇人口为83.3万人,这意味着,在约83%的高城镇化水平下,鹤岗已经很难享受到农村人口进城落户来支撑房价的福利。

    “现在全国大城市都放开落户限制了,在这种趋势下,东北农村人口并没有流向当地城市,而是去了经济发展更好、工资水平更高的北上广以及东南沿海地区。”衣保中告诉时代财经。

    在人口负增长、老龄化加剧、城镇化发展缓慢的背景下,当地老年人也出现外出现象。

    “许多老年人退休后去投奔子女,不在当地居住,他们会把当地的房子卖掉,这样大家都在卖房子,没人买房子了。” 衣保中说。

    面对“白菜价”出售的房子,不少网友认为,鹤岗将会像日本奥多摩町一样,面临房多人少的局面。

    奥多摩町在上世纪六十年代曾是著名的木业小镇,但随着后来产业衰退以及城市化发展,大量人口抛弃旧宅选择进入大城市生活,如今当地人口已经不及曾经的一半,而当年修建的房屋如今多已荒废。

    奥多摩町的一些村庄为了生存下去,推出了免费发放房子的政策。不过,由于入住者需要承担房产税以及日常修缮费用,响应免费送房的人寥寥无几。

    “东北和日本相似的是,人口老龄化严重,而年轻人口持续外流,老年人一旦去世,那房子就荒废了,因此类似鹤岗这样的地方,现在大家都想着卖房子,而没人买房子。” 衣保中向时代财经分析说。

    他认为,鹤岗不是特例,整个东北地区除了几个大城市外,一些煤炭、钢铁、石油等资源性城市也在面临同样问题。“人口会跟着产业走,没有产业便没有就业,没有就业,年轻人就会离开,这种现象在东北特别普遍。”

对一些地方来说,本地国有企业不仅是地方经济的重要税源之一,还能带动当地人口就业。地方国企并入央企之后,其税收在中央和地方之间的归属问题值得关注。

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