都市圈时代全面降临，“产业新城运营商”华夏幸福抢占先机

黄银桥

2019-04-02 10:04:18

来源: 时代财经

如今，城市化发展进入了全新阶段--都市圈时代，房地产行业也将面临着新的机遇和挑战，那些有先见之明的房企已经率先抓住了机会。

华夏幸福.jpg

中国的城镇化发展正在进入一个新时代。

2018年9月，习近平总书记在深入推进东北振兴座谈会上正式做出“要培育发展现代化都市圈，加强重点区域和重点领域合作”的重要指示。今年2月19日，国家发展改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，随后在3月召开的“两会”上，李克强总理再次提出，坚持以中心城市引领城市群发展。

从去年到今年，从习近平总书记的首次提出，到发改委正式发文，再到李克强总理的重申，都在强调着都市圈发展的重要性，都市圈发展已经上升为国家战略。

北京师范大学都市圈研究中心主任刘学敏表示，中国的城市化的发展，客观上进入了这么一个时代，这就是都市圈时代。

过去20年，伴随着中国经济高速增长，城市化的迅速推进，造就了中国房地产业的黄金开发时代。如今，城市化发展进入了全新阶段--都市圈时代，房地产行业也将面临着新的机遇和挑战，那些有先见之明的房企已经率先抓住了机会。

中国进入都市圈时代

根据《指导意见》的定义，都市圈是依托超大、特大城市以及辐射带动功能强的大城市，是基于城市群一体化发展的进一步细分。具体表现就是，超大、特大城市的产业、人口从原来的向中心聚集变成向外围扩散。

国家发改委规划司城镇化规划处处长韩云强调，培育发展现代化都市圈是实现城镇化高质量发展的重要手段，既有利于优化人口和经济的空间格局，又有利于增强内生发展动力。

作为曾经的政策决策者之一，前国家发改委副主任徐宪平透露，在中国城市化进程中，曾经有过多种尝试，包括城市群、特色小镇、中心城市等，相较于过往这些尝试，现在提出的都市圈是有特殊意义的。

结合自己的工作，徐宪平分析称，以往的城市群战略，由于范围太大，基本上还是各个城市干各自的，难以形成共识，整合资源，而现代化都市圈以小时通勤圈为基本范围，这么一个紧凑型的，紧密型的空间生态，可以探索出一个一体化的发展。

“培育发展现代化都市圈比构建跨区域城市群更能产生积极的落地效应和示范效应。”徐宪平表示。

数据显示，截至2018年底，中国城镇化率达到59.58%，据反映城镇化过程的“诺瑟姆曲线”推算，当城镇化率进入60%-70%区间时，城镇化动力会从数量驱动型转向结构分化型，城市群内的都市圈也将成为城镇化的“主角”。

事实上，都市圈化的现象在中国已经出现。华夏幸福产业研究院发布的《都市圈理论与中国都市圈发展趋势》报告显示，2010年-2017年上海中心地带人口仅增长64万人，同期外圈层人口的平均增长是其近2倍，昆山、江阴等支点城市人口增长均超过150万人。

另据华夏幸福产业研究院院长顾强介绍，按照特大型和超大型城市来看，中国的都市圈定义的有31个，有不同的层次，比如说第一梯队北上广深，基本是世界级水平了，这些城市早就已经是处于溢出的阶段。第二个层次定义的核心都市圈大概是9-10个，这些城市已经超过了1000万人口，GDP超过了一万亿，这些城市也已经开始往外溢出。

“并不是所有的城市都是虹吸的阶段。”顾强举例分析称，从科技投资角度来看，北京目前都是处于全面溢出阶段，过去五年以前，北京97%的科技成果，都是转到京津冀之外的，现在接近15%的科技成果是在都市圈的范围内。

华夏幸福抢占先机

产业、人口的外溢，催生了都市圈时代，在这个新的城市化阶段，房地产行业也面临着新的机遇和挑战，从前那些专注于一二线城市的眼光，开始看得更远，而那些有先见之明的房企已经率先抓住机会，比如华夏幸福。

2002年，华夏幸福开始在距离北京城区50公里的廊坊固安县开发建设产业新城，历经十多年的改造，固安从原来一个农业县蜕变成了一个以云谷（固安）科技、京东方、翌光科技、鼎材科技为代表的新型显示产业新城，固安县的财政收入也从2002年的1.1亿元增长到2018年的98.5亿元。

固安产业新城的发展壮大正是得益于北京人口、产业等要素的外溢，据介绍，廊坊新投资项目90%来自于北京的溢出。华夏幸福抓住了城市化发展的机遇，固安产业新城业成为了华夏幸福最有代表性的一个作品，甚至成为国内产业新城运营的样本。

在固安县取得成功之后，华夏幸福开始将该产业新城模式进行复制。顾强介绍，目前华夏幸福事业版图已遍布北京、上海等15大都市圈、80余个区域，产业新城/小镇大多布局在核心城市辐射的外溢圈层内，享受了都市圈加速发展所带来的外围节点性城市价值提升红利。

据了解，都市圈产业发展遵循一定的规律，也是产业发展的共性，如在都市圈内，依据产业的附加值，形成“三二一”逆序化的分布规律。如都市圈30公里圈层附近布局研发型轻型制造、孵化中试等小规模高价值生产以及生产服务环节；50公里圈层范围内布局都市型工业、先进制造及关键部件生产、物流配送与仓储等生产环节；80公里圈层布局大规模的加工制造及组装集成环节等。

华夏幸福是深谙此道。顾强表示，华夏幸福在具体的产业导入中普遍依托上述规律进行产业的规划、筛选，以便更好符合区域的发展阶段和更快落地生根。

在实际操作中，华夏幸福并不是一成不变，由于每个都市圈差异很大，华夏幸福往往会因势利导，进行针对性布局和产业培育。例如大厂的影视小镇就瞄准北京优质的文化产业资源，打造成为京津冀文创产业的新高地。霸州距离北京80公里，主要打造都市食品产业集群……

业绩是华夏幸福成功的最好说明。2018年前三季度，华夏幸福实现营业收入451.41亿元，比上一年同期增长46.14%；实现归属于上市公司股东的净利润78.78亿元，比上一年同期增长26.49%。

异地复制的项目也实现快速增长，从半年报数据看，2018年上半年，华夏幸福京津冀以外区域销售面积325万平方米，占总销售面积比例达到45.68%，较去年同期增长293.88%；环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到15.78%、7.30%、10.69%；京津冀以外区域的核心业务销售额占比达到38.63%，较去年同期提升25个百分点。

顾强称，华夏幸福在都市圈相关的基础研究和专题研究都有一定的积累。未来一段时间，华夏幸福将坚持开发性PPP模式，聚焦核心都市圈战略，按照都市圈人口和产业迁移规律，促进形成合理的大中小城市协调发展的都市圈城镇体系。