• 地方财政压力增大,房地产税会成“救命稻草”吗?

    Time News > | Time Weekly - 2019-03-21 17:48:45 来源:时代财经
  • [摘要] 在土地出让金开始减少的背景下,房地产税被寄予替代“土地财政”的厚望。不过,引发外界关注的是,3月20日财政部公布的2019年立法工作安排中,并未提及房地产税。

    文/时代财经    柳军

    房地产税.jpg

    图片来源:视觉中国

    2019年的楼市开局并不顺利。

    3月14日,国家统计局发布的数据显示,今年1-2月房企土地购置面积同比下降34.1%,这是自2009年3月以来的最大跌幅,与此同时,土地成交价款下降13.1%。

    土地市场降温,直接影响了政府的“钱袋子”。财政部3月18日发布的数据显示,今年1-2月,全国国有土地使用权出让收入8047亿元,同比下降5.3%。

    在土地出让金开始减少的背景下,房地产税被寄予替代“土地财政”的厚望。不过,引发外界关注的是,3月20日财政部公布的2019年立法工作安排中,并未提及房地产税。

    “房地产税的立法需要大量调研和反复评估,推出过程并没那么快。”天津财经大学人文学院院长丛屹在接受时代财经采访时强调,未来一段时间内,土地出让金仍将是地方政府的主要收入来源。

    三四线楼市雪上加霜

    实际上,全国土地市场整体降温的背后,是快速分化的土地市场。

    据诸葛找房统计,2018年全国地级市土地流拍数量达到创记录的1808宗,其中,一线城市流拍土地21宗,二线城市流拍519宗,三四线城市流拍1268宗。

    而土地市场分化加剧的趋势并没有随着2018年的结束戛然而止。今年1-2月,北京、上海、福州、西安、青岛、成都等地市场回暖,土地出让金出现同比攀升。易居研究院数据显示,上海前两月土地出让金277.3亿元,同比增长33.6%,福州土地出让金为231.7亿元,同比增长30.4%。

    但三四线城市土地市场依然低迷。据诸葛找房监测,今年2月25日到3月10日期间,全国主要重点城市流拍31宗地,一线城市无流拍地块,三四线城市流拍率最高。

    由于受2018年土地市场“降温”的整体影响,2019年多个省市在财政预算草案中明确下调“卖地”收入预期,其中有15个省市地区明确了今年的政府性基金收入将实现负增长,这其中,青海、四川、重庆与浙江四个省市2019年政府性基金预算收入降幅皆超过了20%,分别下降60.5%、38.5%、33.07%和20.9%。

    不仅如此,18个省市在布置2019年棚改工作时,明确提出下降棚改目标,其中,贵州、山西、河南三省降幅均超70%,山东、新疆也大幅下调棚改规模,降幅分别达到70%和69%。这对三四线城市的楼市而言,并不是好消息。

    自2015年以来,三四线楼市房价大幅上涨,这背后的推手正是棚改货币安置。

    中山证券研报指出,2015年-2017年之间的三年里,政策性银行为棚改提供的专项贷款达3.71万亿元,这些资金主要流向三四线房地产市场。
    上述研报认为,棚改货币化相当于对三四线城市而是定向货币宽松。棚改货币化安置大约拉动了三四线城市四分之一的房地产销售,短期内释放大量购房需求,直接拉动当地房价上涨。

    “现在随着现在三四线楼市降温,再叠加棚改大幅缩水,三四线楼市肯定是雪上加霜。”雅卓地产经济研究院院长邓浩志在接受时代财经采访时表示。

    这也意味着,由于三四线城市对“土地财政”依赖度更高,且本身财政收入来源较少,在减税降费的效应下,地方财政压力将更大。

    房地产税何时到来?

    业内普遍认为,自1994年分税制改革以来,虽然实现了中央和省级政府之间的分税分权,但对地方政府而言,事权多了,财权少了,这导致基层地方政府没有主体税种。而随着“营改増”的全面推进,曾作为地方主要收入来源的营业税被增值税取代,地方财政困难问题愈加严重。

    随之而来的问题是,地方政府对土地财政的依赖度增强。不过,可供开发的土地在日益减少,而地方财政压力一直存在,地方债务会使部分地方政府陷入举新债还旧债的恶性循环,转移支付治标不治本。

    在这种背景下,课税对象稳定的房地产税被寄予厚望,认为是增加地方政府财政持续稳定的收入来源。

    今年的《政府工作报告》指出,要健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。这一表述指明了房地产税作为一项地方税的定位。只不过,3月20日财政部公布的2019年立法工作安排中,并未提及房地产税,这引发外界关注。

    政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任郭玮3月15日表示,关于房地产税立法,现在已经列入人大立法规划。“这可能是一个比较复杂,也是一个比较艰巨的任务,确实需要大量的工作,有关部门已经在有条不紊地推进。

    “目前国内要重点解决的是提振经济,降低税费的问题,房地产税至少在近期并不是需要全力攻坚的领域,这里提到的只是推进立法,而立法距离全面开征也还有时间差。”邓浩志预计,即便一切进展顺利,房地产税开征最快也要六、七年。

    丛屹则认为,目前中国的税制以间接税为主,房地产税作为一种财产税种,属于直接税,因此,若要推出房地产税,必然要把间接税为主的税制向直接税为主的税制转换,这也需要一个过程。

    不过,即便房地产税尽早推出,短期内各地的房地产税收也无法替代土地出让收入。恒大研究院首席房地产研究员夏磊指出,房地产税对土地出让金的替代度,与土地财政依赖度负相关。京沪进入存量房时代,土地出让收入不再是政府重要收入来源,同时房地产税税源规模大,因此替代度高。其他省份处于增量房时代,土地出让收入远高于房地产税规模,替代度反而更低。

    夏磊认为,2018年中国城镇化率为59.68%,对比发达国家81%的城镇化率,估计中国快速城镇化阶段仍将维持10年以上,由于短期内房地产税规模难以匹及土地出让收入,为避免冲击房地产市场,影响财政收入,地方政府征收房地产税动力不足。

    “未来一段时间土地出让金仍然是地方财政收入的主力,我相信20年时间都改变不了这个趋势,要整个房地产税替代土地财政还需要一个漫长的过程。”邓浩志对时代财经说。

相关文章: 更多关于土地财政 房地产税 土地出让金 财政部 立法 的报道

  • ·地方财政压力增大,房地产税会成“救命稻草”吗?(2019-03-21)
  • ·地产大佬两会都在谈什么?房地产税、城镇化、乡村扶贫成热点(2018-03-12)
  • ·时代·两会【观点】 | 从“稳妥”到“稳步”:房地产税还要“等一等”(2019-03-05)
  • ·近六成县级财政困难,房地产税成“救命稻草”?(2019-06-12)
  • ·见证者 |贾康:我为什么力推房地产税和强调“治本”(2019-09-27)
  • ·朱光耀:企业债或成新一轮经济危机的导火索(2019-10-23)
  • ·与财政部“内讧”,以色列外交部全球罢工!(2019-10-31)
  • 全国水泥网数据显示,11月初全国水泥价格指数为153.46,月末为163.91,环比大涨7.12%。截至12月6日,全国水泥价格指数已经上涨至165.67。

    截至发稿,国家管网公司的注册信息并未对外发布。业界普遍预计,国家管网公司估值预计在3000亿―5000亿元之间。

    截至12月9日,四季度已有百余城对房地产市场进行了154次政策调整。其中,政策直指楼市且最为引人注目的共13地,包括深圳、佛山、郑州、成都、黑龙江、马鞍山、上海临港、南京等。

    体量巨大、问题也不少,交通拥挤、缺乏配套从来都是超级大盘的通病。但这些位于城郊的千亿元小区,却成了怀揣梦想踏进大城市的新移民置业首选地,数百万青年的梦想也从这里开花结果。

    
    本站所刊登的时代在线及时代在线各种新闻﹑信息和各种专题专栏资料,均为时代在线版权所有,未经协议授权禁止下载使用。
    报料、投诉 sdzb@time-weekly.com © 广东时代传媒有限公司 版权所有 粤ICP备09086999号-1