带着镣铐跳舞,银城国际港股上市中的负债与管理隐忧

刘新歌
2019-03-07 16:36:35
来源: 时代财经
甫一上市就遭遇市场严峻考验的银城国际还有更大的烦恼亟待解决。身处规模和资金实力决定话语权的房地产行业,如何从规模诉求和债务压力的矛盾中解脱出,是摆在银城国际面前的一道难题。

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黄清平和老搭档马保华一起在3月6日敲响了港交所交易大厅的铜锣,这一声锣响也意味着香港资本市场再添一内地房企,这家名为银城国际控股有限公司(以下简称“银城国际”)的南京小房企股票代码选择了“01902.HK”。

从南京初创到香港上市,银城国际走了26年。这26年里,银城国际完成国企私有化的蜕变,业务范围也从传统的房地产开发延伸至物业服务、长租公寓、养老地产等领域。

不过,此番具有里程碑意义的上市也带着“很差钱”的无奈。但对于热切期待上市的银城国际,资本市场并未给予很友好的回应。银城国际于上市前一天发布的全球配售结果显示,其在港发售仅获得41%认购,依靠参与国际配售的109个机构及自然人才勉强超额实现新股认购。上市开盘后,银城国际又遭遇大手抛盘,后来股价几经更迭,将将免遭破发,以与发售价持平的2.38港元/股收盘。

甫一上市就遭遇市场严峻考验的银城国际还有更大的烦恼亟待解决。身处规模和资金实力决定话语权的房地产行业,如何从规模诉求和债务压力的矛盾中解脱出,是摆在银城国际面前的一道难题。

没落的“南京龙”

银城国际成立于1993年,前身为国企南京银城房地产开发总公司,2001年完成从国有到股份制的企业改制。作为一家土生土长的老牌房企,银城国际对于南京人来说并不陌生。

招股说明书显示,截止2018年11月30日,银城国际共有31个项目,15个位于南京,土地储备建筑面积343.7万平方米。而在100%持有的23个项目中,13个位于南京,土储面积为135.5万平方米,占总土储面积39.4%。

多位业内人士对时代财经表示,良好的政府关系和人脉资源是银城国际早期盘桓南京的优势之一。这与其国企背景和几位管理层曾经的公务员身份不无关系。

招股说明书披露,银城国际董事局主席黄清平于1983年10月至1992年9月在南京市鼓楼区城建局任科长,而执行董事兼总裁马保华则先后在南京市鼓楼区城建局、南京市规划局任职,于2004年2月从南京市规划局综合处副处长的位置上去职,加入银城国际。

“银城国际早期主要做城市配套建设,土地来源也多为政府划拨,如银城西堤国际就是因为十运会时配建体育设施,政府划拨了住宅地块交由其开发。”南京资深地产评论员尹霄飞对时代财经表示。

尹霄飞介绍,银城国际在南京开发了银城西堤国际、银城东苑等数个品质不错的楼盘,“以前买到银城不亚于(买)万科。” 靠着一批高端楼盘,银城地产也成为南京的头部房企。

不过,短暂的高光时刻过后,银城国际陷入沉寂,鲜少有项目推向市场。“在走出去的过程中,管理体制跟不上,多米诺骨牌效应导致后面的产品定位、拿地决策、投资等一系列环节出现了重大失误。”谈及2009-2012 年间的困境时,马保华曾如此表示。而事实上,2005-2012年近7年时间里,银城国际仅进入无锡、重庆两座城市。

在业内人士看来,外来房企的涌入才是其失语的主要原因。“2008年之后,来南京的外地房企越来越多,如华润、世茂、万科、正荣等。银城虽然在南京有一定的品牌影响力,但与全国性房企相比还是略微逊色;另外,拿地的能力、资金实力等也与品牌房企有一定的距离,在竞争中处于下风。” 戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光对时代财经表示。

高负债与管理隐忧

近几年来,银城国际开始着意追赶,其在2018年曾提出要在5年后冲击500亿元。不过,克而瑞数据显示,银城国际2018年销售额虽然重回南京销售排行榜Top20,但其全年总销售额仅108.9亿元,位列行业第149位。

银城国际的新一轮扩张从2017年开始重启,其将触角伸至苏州、镇江,后又于2018年进入浙江、安徽两省,先后在杭州、合肥和马鞍山等城市拿地,并在苏北重镇徐州重仓。3月6日上市仪式上,马保华坦承公司在市场占有率上较低,未来要继续提高已进入城市的占有率,并且进入长三角其他尚未进入的城市,深耕这部分城市。

冲击规模难免会面临一定的资金压力,对中小房企尤其如此。近来赴港上市的美的置业、弘阳地产、德信地产等莫不如是。银城国际亦不例外,其上市申请文件显示, 2015年、2016年、2017年12月31日止三个年度,资产负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%。而截至 2018年6月30日,资产负债率更是高达453.2%。

高负债扩张也是在“规模即话语权”倒逼之下的无奈选择。尹霄飞认为,高周转、高负债确实有一定风险,“但是扩张的机会也多了,要不然就会沉沦下去。”而汤耀光则提醒,短期内银城国际应该把精力放到降低负债率上面,而不是一味地去冲销售量的排名。

作为一家房地产开发企业,除了市占率过低这一弱项,建设和管理能力也是银城国际的隐忧之一。招股书中透露,银城国际没有建筑施工能力,所以将物业开发项目的施工工程包给第三方施工承包商,第三方施工承包商已成为银城国际主要的供应商。

银城国际披露的三项不合规事件也凸显其内控压力。三项不合规事件分别为开发项目提前开工被罚、竣工延迟被罚、附属公司欠缴员工社保金320万元。对于提前开工,银城国际称因“相关建筑商在未经批准的情况下开展建筑工程以加快建设进度”。而关于竣工延迟,其则称系“投资拓展中心因疏忽而未能于限期内申请延长竣工日期”。

规模小、负债高、建设和管理能力都是银城国际潜在的风险。不过,对投资者来说,银城国际和银城地产及由银城地产投资企业的体系内交易亦是值得关注的投资风险点。

启信宝数据显示,银城国际原来的母体--银城地产集团股份有限公司持有新三板公司南京银城建设发展股份有限公司(以下简称“银城建设”)30%股权,为其第二大股东。据银城建设披露的信息,银城建设和银城国际间接控股的南京银卓房地产有限公司常年有大量的交易,仅仅2017年,上述交易就占到了业务收入的两成以上。

但银城国际在招股说明书中仅披露了其与银城地产有关商标使用许可、酒店服务、汽车租赁、物业租赁、物业管理服务、营销服务等六项内容的关联交易,对于银城建设却并未提及,仅表示,由公司关联公司银城地产投资的非控股企业,不属于公司的关联方。

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