越秀房托买卖逻辑：末位淘汰与进出匹配

刘新歌

2019-02-26 09:56:35

来源: 时代财经

作为唯一一只用于运作内地资产的标准境外REITs，相比抽象的财务数据，越秀房托旗下的资产及其经营逻辑更受关注。

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2月25日，越秀房地产投资信托基金（以下简称越秀房托，00405.HK）报收5.62港元/股，创下上市13年来的新高。这让于当日收盘后出席业绩会的管理层在面对媒体时颇为放松。

下午4时30分，越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良，执行董事及副行政总裁程九洲，财务总监关志辉、投资者关系总监姜永进现身香港太古香格里拉酒店。

“有进有出”是有意为之

业绩报告数据显示，2018年全年，越秀房托收入合计人民币20.31亿元（单位：人民币，下同），同比上升9.6%；物业收入净额14.69亿元，同比增长11.8%；资产规模由353亿元增长至358亿元，同比增长1.4%。

分派方面，2018年全年，越秀房托全年分派达8.5亿元，同比增长2.8%,向每个基金单位分派约0.2765元，年度分派收益率约6.4％。

而作为唯一一只用于运作内地资产的标准境外REITs，相比抽象的财务数据，越秀房托旗下的资产及其经营逻辑更受关注。

截至2018年12月31日，越秀房托旗下物业组合共有8项，物业产权总面积共约97万平方米，可供出租总面积为 63万平方米，总出租率达90.8％，租约单价约为214.4元/平方米/月。

此8项物业分布于广州、上海、武汉、杭州，分别为位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心；位于上海的越秀大厦；位于武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心及位于杭州的维多利中心。其中武汉和杭州的项目被越秀房托定义为“成长性物业”，产权面积占29.7%。

杭州维多利中心于2018年12月29日被越秀房托收入囊中，交易代价为5.9亿。这是其自2017年12月收购武汉项目后的又一次扩张。而事实上，越秀房托对旗下物业也在不断进行“优胜劣汰”的腾挪和提升。

就在购入杭州维多利中心前不久，越秀房托以高于评估价约5.8%、总价11.78亿元的价格将越秀新都会大厦出售。“越秀房托每年都会评估旗下的物业，增长率、物业估值、NPI回报率等，三个指标均排在末位的物业即有可能被售出。” 林德良表示。

他同时指出，越秀新都会大厦和杭州维多利中心的集中交易是有意为之，“有进有出”是越秀房托一贯以来的投资策略。“如果没有很好的投资方向，我们不会贸然去出售，否则出售所得资金闲置，就没有效率了。”

不做没耐心的“秃鹫”

关于未来的投资方向，越秀房托将瞄准“GDP万亿俱乐部”城市阵营的地标、地铁上盖或核心商圈的项目。“第三产业的增长会带动一个城市的商业、办公、写字楼。因此，第三产业在GDP中占比未达50%的城市，我们也不考虑。现在全国大概有13个城市达到上述指标，我们都会关注。”林德良称。

而随着粤港澳大湾区从概念逐步落地，越秀房托也开始布局。林德良表示，“大湾区建设让湾区内城市的城市化进程加速、促进消费升级，同时使各个城市的消费群体同心化，我们客源会更多、更广。为此我们专门成立了面向大湾区的拓客小组。”

他亦透露，一直有很多开发商欲向越秀房托出售商业地产项目，今年行业内并购或继续攀升，但越秀房托并不打算做一只没有耐心的“秃鹫”。“业内判断今年美元加息的机会低于10%，这有利于资产出售。我们不着急，让他们等的时间越长，价格越好。”

虽然呈现出积极的拓展姿态，但对于上市14年的越秀房托而言，4个城市8个项目，规模仍然小了些。与此同时，越秀房托也不再主动提起2016年曾提过的“千亿房托基金”目标，而更多地向媒体强调它与开发性房企在运营逻辑上的不同，这次亦不例外。“投资者最关注的，并不是我们是否是千亿房托，他们更关注我们的项目能否使其分派每年有所增长，更在乎我们的租金回报情况。”林德良在业绩会后对媒体表示。

除了开疆拓土，如何盘活手中物业、应对新的商业趋势，也是摆在越秀房托眼前的一道题。以其旗下唯一一个专业市场白马大厦为例，虽然其在广州市火车站周边批发商场众多的激烈竞争中仍保持100%的高出租率，但也受到电商崛起和批发市场下沉到三线城市的冲击。

白马大厦也在转型升级。2018年，白马大厦通过实施“双百计划”（即引进100户优质品牌商户，扶持100户内部实力商户）、完成8层楼的全部改造、打造网红直播平台等措施，实现经营收入3.67亿元，同比增长0.4％，但林德良依然觉得“的确是挺难做的”。

关于2019年的发展目标，越秀房托并未立Flag,只表示“肯定要比今年高”。它的信心来自于写字楼到期的增长、业态调整之后零售商的增长、酒店公寓资产改造后的增长等三部分。