“直销之王”无限极的买楼记

黄银桥

2019-01-23 16:48:53

来源: 时代财经

尽管持有的项目并不多，但早年买写字楼的经验，似乎已经让无限极尝到了投资物业的甜头。

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权健帝国的轰然崩坍，让整个直销行业都蒙上了一层阴影，被称为“直销之王”的无限极也难逃其劫。

如权健的遭遇一样，无限极最近也被爆卷入多桩人命指控：陕西3岁女童服用无限极产品后被诊断出心肌损害、低血糖等病症；河南肾病男子服用无限极产品当“治疗”一年多后因尿毒症去世；重庆癫痫症男子服用无限极产品8天后突然死亡……

事件的持续发酵，已致无限极被立案调查，产品也遭部分电商平台下架。创办于1992年的无限极，至今已经走过27个年头，算是国内最早一批采用直销方式的企业，也是目前国内最大的一家直销公司。从天堂到地狱，往往只是一线之差，此次遭遇沉重一击，无限极最终能否脱险尚待观察。

提到无限极，就绕不开李锦记，这家成立超过130年的老字号，在发展的前100多年间，一直专注于酱料生产，并以此立足商界，直到李锦记第四代传人之一的李惠森出现，这个局面才被打破。

在加入李锦记6年后的1992年，李惠森到江门新会一手开拓保健品市场，试图将李锦记从原来单一的酱料业务往多元化方向发展。该年12月8日，无限极（中国）有限公司（时称“广东南方李锦记营养保健品有限公司”）正式成立，新会生产基地的厂部大楼破土动工。

2005年，新会生产基地第一期工程年产值达到了50亿元，广东南方李锦记营养保健品有限公司更名为“南方李锦记有限公司”。2007年2月25日，无限极正式获得由国家商务部批准颁发的直销经营许可证。

对无限极来说，2009年是发展进程中的一个重要节点。这一年，南方李锦记有限公司更名为“无限极（中国）有限公司”，启动了使命升级与品牌国际化战略，公司、事业、产品的名称统一为“无限极”，同时发布第三个五年计划，全面进入加速发展期。随着新会生产基地二期工程竣工，无限极的年产能由原来的50亿元提高至100亿元。

为适应公司发展，无限极开始走出新会厂部大楼，去现代化更高的大城市。无限极在广州买下了公司的第一个大楼。2009年8月1日，无限极母公司李锦记健康产品集团以约3亿元人民币购入广州珠江新城一栋大厦13至19层，总楼面面积约12000平方米，并购得大厦命名权。

该大厦被命名为“无限极中心”。2010年9月，大厦作为无限极（中国）总部正式投入使用。在中国总部投入使用后，无限极就迫不及待地进军海外。2010年9月，无限极首批海外市场正式开业，包括无限极（香港）有限公司、无限极国际（台湾）有限公司、无限极（马来西亚）有限公司在内的三家海外公司相继成立。

这一次，进军海外的无限极在香港这个国际化大都市买下了第二栋大楼--无限极广场，而且买的是全栋物业。

无限极广场位于香港上环德辅道中199号，总面积约3.69万平方米，楼高34层，为甲级写字楼。据了解，无限极广场原名为“维德广场”，由维德集团开发，项目原址为恒星戏院（旧称“新世界戏院”）及船政署大楼，于1987年重建完成。

在无限极接盘前，该项目已经多次转手。2003年6月，维德集团以8.4亿港元将其出售给摩根士丹利，2006年3月，摩根士丹利再以26亿港元转手给麦格理。四年后的2010年，无限极母公司李锦记健康产品集团以40亿港元收入囊中，并于同年12月17日更名为“无限极广场”。

加速发展的无限极，生产需求也随着加大。2011年，无限极第二个大型生产基地签约落户辽宁营口，2014年，营口生产基地竣工投产，无限极在中国内地的直销区域扩展至29个省、直销市和自治区，覆盖除西藏、新疆之外所有省级行政区域。

之后的2015年，在政策利好的条件下，国内直销行业迎来了大爆发，无限极也迎来了第一个发展高峰。《中国直销企业业绩报告显示》，这年无限极以283亿元的业绩登上了直销行业榜首之位。而其发展史上的第三栋大楼，就是在这年年底买下的。

2015年12月10日，无限极母公司李锦记健康产品集团联合万科置业（香港）有限公司以57亿人民币向瑞安房地产收购上海企业天地3号楼。项目由双方成立的合资公司共同持有，其中李锦记健康产品集团占股90%、万科置业香港占股10%。

不同于此前买入的单体写字楼，上海企业天地3号楼的业态丰富了很多，这栋8.73万平方米的物业包括24层甲级办公楼层（23层可出租）及5层购物商场。2016年年底，上海企业天地3号楼正式更名为“无限极大厦”，商场部分命名为“无限极荟”。

2016-2017年，无限极虽仍稳坐行业第一，但业绩已经出现下滑，分别为270亿元、249亿元。但是，无限极并没有停下买楼的脚步。

2016年，无限极母公司李锦记健康产品集团以20.1亿元购入广州白云新城AB2910019地块，用于兴建广州无限极广场。该项目占地面积45280平方米，总投资45亿元，预计于2020年第四季度竣工。据称，该项目将成为无限极（中国）有限公司的新办公总部，满足企业未来10至15年的办公营运需求。

2017年7月，母公司李锦记健康产品集团将目光瞄向海外，挥金12.825亿英镑（约128亿港元）购入伦敦金融地段芬乔奇街20号物业。该物业共37层，总楼面面积约71.3万平方英呎，其中包括甲级写字楼、零售、空中花园及配套设施。

与此前收购的写字楼项目一样，芬乔奇街20号物业的出租率非常高，收购时处于满租状态，租户主要来自投资行业，而租赁合同平均尚余年期约13年, 租金回报率约为3.52%。

李锦记健康产品集团称，是次购入伦敦地标商厦作长期投资，将带来合理租金回报，同时扩大集团投资物业规模至海外金融中心，并提供持续稳定的资产增长。

实际上，在收购上海企业天地3号楼的2015年，无限极母公司李锦记健康产品集团就专门成立了一家“无限极物业投资（香港）有限公司”，目前，无限极中心、无限极广场、无限极大厦、伦敦芬乔奇街20号，以及在建的广州无限极广场，均为无限极香港旗下物业，其中伦敦项目，就是直接通过无限极香港购入的，无限极香港持有物业总面积超过320万平方英尺。

尽管持有的项目并不多，但早年买写字楼的经验，似乎已经让无限极尝到了投资物业的甜头。