• 房地产销售逼近15万亿再创纪录,2019年楼市会回暖吗?

    Time News > | Time Weekly - 2019-01-23 10:08:34 来源:时代财经
  • [摘要] 随着国内经济下行压力逐渐加大,连年保持投资高速增长的房地产市场前景亦是扑朔迷离。

    文/时代财经    刘新歌

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    调控频繁出台,融资全面收紧,土地大量流拍,房价整体下降……龙头房企在2018年也喊出了“活下去”,这是艰难的一年。不过,作为国民经济增长的支柱产业,房地产行业依然呈现鲜花着锦、烈火烹油之盛。

    1月21日,国家统计局发布数据显示,2018年全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%。而同期,全国固定资产投资(不含农户)比上年增长5.9%,GDP比上年增长6.6%。相比之下,房地产开发投资在艰难的市场环境下仍继续保持高速增长的态势。

    与房地产开发投资的发展情势相似,全国土地市场也呈现稳健、有韧性的增长。国家统计局数据显示,2018年全年,房企土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%;土地收入为16102亿元,增长18.0%。

    土地市场一向被视为未来一段时期楼市的风向标,这些土地的入市为2019年乃至之后几年楼市的变化带来想象空间。但随着国内经济下行压力逐渐加大,连年保持投资高速增长的房地产市场前景亦是扑朔迷离。

    房地产投资逆市增长

    2018年被称为“最严调控年”。据不完全统计,2018年全国各地出台的调控政策逾438次,刷新历史记录。但在强力调控之下,房地产开发投资呈现一定的发展韧性,尤其土地购置面积和金额增长迅猛。

    这不是2018年独有的现象。国家统计局2016年、2017年的相关数据显示,全国房地产开发投资分别比其上年增长6.9%、7.0%;土地购置面积方面,2016年比上年下降3.4%,2017年则比上年增长15.8%;土地收入方面,2016年增长19.8%,2017年增幅高达49.4%。

    这使得自2016年9月底开启的房地产市场调控呈现出不同于以往的周期。此前,一旦调控房价,房地产投资也会随之下降。而这或与去库存带来的纳储需求有关,工商银行投资银行部房地产组在接受时代财经采访时表示,经过近3年的去库存后,楼市库存创57个月新低,共减少了1.8亿左右平方米。“库存见底,使房企对未来销量回升持看好预期。”

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    “另一方面,房企目前还是以规模扩张为主要的发展模式,逆市扩大土地储备可为未来的发展积累资本。因此,房企短期内对市场持谨慎态度,但放眼长期,它还是愿意去储备土地,尤其是优质土地。”

    房企对土地的谨慎考量,直观地反映在土地流拍数据上。国土局数据显示,2018年内,全国重点城市共流拍土地1808宗。其中,一线城市流拍21宗,二线城市流拍519宗,三、四线城市流拍1268宗。流拍数量不仅远高于去年同期,还创下近年来新高。

    工商银行投资银行部房地产组认为,土地流拍是多因素相互作用的结果,如招拍挂门槛提高、房企拿地趋向谨慎等。“但整体来看,土地供应的量也增多了,因此虽然流拍的土地宗数增多,但房企拿到的土地还是在增长。”

    但值得注意的是,2018年房屋新开工面积与竣工面积的增速继续分化。新开工面积为20.93亿平方米,增长17.2%,比上年提高10.2%。而房屋竣工面积则为9.36亿平方米,下降7.8%,比上年扩大3.4%。

    此外,2018年以来,建安投资增速(即剔除土地购置费的投资额同比增速)也一直处于负区间,1-11月同比下降3.37%。“可见房企现在是不太想开工的。而且自2018年9月份以来,房地产开发投资额增幅逐渐回落,增速跌落至个位数。结合目前国内外经济形势,我们认为2019年房地产开发投资额增速全年向下的概率较大。” 工商银行投资银行部房地产组对时代财经表示。

    2019年楼市回暖?

    与房地产投资数据同样亮眼的是,2018年全年,商品房销售额创下新高,达149973亿元,增长12.2%。而销售巅峰的背后,是已经发生变化的行业风向。“中国房地产的爆发式增长期已经结束,但平稳增长期还会进一步延续。” 在日前举行的2019中国房地产全行业领袖新年峰会上,阳光资管首席战略官邱晓华如此表示。

    在此次峰会上,富力集团董事长李思廉、合景泰富集团董事长孔健岷则将房价上涨预期时间定为2019年底。他们认为,最好的入市时机是2019年第一季度。“2019年下半年房价稳中有升,到了年底会正常回稳发展。” 孔健岷称。

    而进入2019年,利好楼市的消息似乎逐渐增加。1月4日央行公告,2019年1月下调金融机构存款准备金率1个百分点,分别在1月15日和1月25日下调0.5个百分点。在此之前,2018年内,央行已四次定向降准,累计释放近三万亿流动性。

    多次定向降准释放市场流动性带来充足的市场资金,也带动房贷利率的下调。融360大数据研究院数据显示,2018年12月份,全国首套房贷款平均利率为5.68%,环比下降0.53%,这是全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。

    2018年频现的“融资难“问题也似乎得到一定缓解。中原地产研究中心统计数据显示,2019年1月份以来,房企融资数据继续大规模上涨。世茂股份、融创中国、新城控股、金科股份、力高集团、电建地产等不同梯队阵营的房企陆续公布融资计划,合计超过30起,总规模超过800亿元。

    资本市场之外,政策层面也现松动迹象。继山东菏泽于2018年12月18日取消新房、二手房限售政策之后,北京、广州、青岛、珠海等城市接连放松调控。但工商银行投资银行部房地产组表示,“从中央经济工作会议及全国住房和城乡建设工作会议看,2019年楼市调控还是维持‘房住不炒‘的原则,分类指导、因城施策。至少在3月之前,这个基调不会变。”

    他们认为,因失去棚改货币化安置的有力支撑,三四线城市过去几年内呈现的房价上涨态势将不能持续,或会最先有所反应。一二线城市的房价在短期内则还是以震荡为主。

    而住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌则对时代财经表示,“ 从2018年9月份开始,房地产销售明显下行。2019年国民经济下行压力加大,房地产也正处在下行通道,起码上半年没有回暖的迹象。2019年内房地产投资增速会放慢,销售的增速能保持2018年的水平就不错了。”

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