地产股的2018：市值蒸发近万亿

黄昱

2019-01-14 10:46:37

来源: 时代财经

2018年的地产股市和楼市一样，让上市房企感受到了阵阵寒意。

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2018年，地产股下跌趋势明显，整体市值蒸发近万亿。

据东方财富Choice数据，从2017年底至2018年底，A股房地产板块跌幅达31.1%，港股房地产板块跌幅达15.4%。

地产股整体大跌不仅与整个股市大盘相关，还与楼市调控更严、销售不理想以及资金压力等密切相关。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出，2018年投资市场对于地产股是否会出现债务违约或崩盘存在较大疑虑。

市值蒸发近万亿

2018年的地产股市和楼市一样，让上市房企感受到了阵阵寒意。东方财富Choice数据显示，A股房地产板块在1月上涨5.78%后进入下行通道，一年来累计跌幅达31.1%。

港股房地产板块跌幅虽小于A股房地产板块，但2018年来的整体走势基本一致。在经过1月上涨5.9%后，港股房地产板块同样开始“跌跌不休”，一年来累计跌幅达15.4%。

时代财经统计2018年销售排名前20房企一年来股价的表现发现，除尚未上市的中梁地产外，其余19家上市房企中有14家股价下跌，全年累计降幅为7.6%至40.2%不等。

数据显示，排名前五的碧桂园、万科、恒大、融创中国、保利地产的股价均有不同程度的下降。其中，碧桂园2017年底的收盘价为14.33港元每股，2018年底的收盘价为9.53港元每股，全年股价跌幅达33.5%，为TOP5房企中跌幅最大的。

股价下跌带来了市值的蒸发，TOP5房企2018年蒸发市值分别为1039.01亿港元、670.06亿人民币、279.29亿港元、275.76亿港元以及231.95亿人民币。另据乐居财经统计的135家房地产上市公司的市值情况，2018年整体蒸发金额近8000亿元。

地产股的低迷与2018年股市大盘整体下行关系紧密。上证指数在2018年1月29日达到高点的3587.03点后，一直处于下跌通道，一度跌破2500点，全年暴跌24.6%。与此同时，深圳成指、恒生指数的全年跌幅分别达34.4%、13.6%。

在此背景下，地产股的也不例外，大多数行业板块在2018年都呈现下行趋势，如以科技股的两大龙头为例，阿里巴巴、腾讯在2018年的跌幅分别达20.5%、22.5%。

为了提振股价，不少房企的大股东都在2018年增持了公司股票，但结果却难见起色。而在大多数地产股苦于摆脱市值蒸发过快的时候，一些企业却逆势而上成为大赢家，典型代表有华润置地、中海地产、龙湖、世茂、正荣地产等。

上述五家房企在2018年的涨幅分别达35.2%、10.5%、22.9%、29%、30.9%。时代财经发现，这五家股价逆势上涨的房企均为内房股。除了华润置地、中海地产作为央企所表现出的良好基本面外，有投资者认为，内房股长期估值较低，被部分投资者视为当下“避险投资”的选项之一。

股价下跌的背后

房地产板块整体下跌除了与当前大盘走低的大环境有关外，还受2018年房地产融资持续缩紧、政府调控政策趋严以及楼市下行等因素影响。

2018年房企融资难已成为公认的事实。中信建投分析认为，这一年房企较多融资渠道都受到了管制，如房企股权融资重新冻结，公司债等债权融资开始受到监管，银行贷款被要求更加关注资金“合规”与抑制居民杠杆率，信托类、银行理财和私募资管等非标债权渠道部分被关闭。

根据克而瑞研究中心不完全统计，2018年85家典型房企的融资总额为11920亿元，同比下降11.09%，尽管去年上半年融资总额同比仍有11%的增幅，但下半年融资额同比降幅达到29.4%。同时值得注意的是，2018年未有企业融资额突破千亿，而2017年有4家。

然而，随着“1031”和“1213”会议上对房地产和去杠杆相关问题上的态度有所缓和，岁末房企融资有了回暖的迹象。尽管如此，但房企的融资成本却未曾表现出放松。克而瑞研究中心指出，绝大多数房企的融资成本在上升，且未来一段时间预计也将持续维持高位。

在融资难、融资贵的背景下，一些房企在放缓扩张速度的同时，也开始加速推盘以尽快回笼资金。在2018年8月左右，楼市开始出现明显降温，万科董事会主席郁亮在9月的内部会议上指出行业已出现真正的转折。

9月，恒大率先启动了全国范围的大型促销活动，优惠范围和力度都大。这次促销涉及恒大全国536个楼盘，基础优惠89折，3个月内付清全款93折，公寓商办类产品最低还有6折优惠。随后，阳光城、万科、泰禾等众多房企都加入到这一场打折促销的热潮中来。

9月21日传出取消商品房预售制度，在楼市“凉凉”的悲观氛围中，地产股受到明显影响。东方财富Choice数据，9月25至10月18日，A股房地产板块大幅下跌，降幅达19.3%。

尽管在资本市场的表现并不好，但在行业集中度进一步提高的背景下，中小房企的生存愈发艰难，为了拓宽融资渠道，过去一年来，香港资本市场频频有中小房企的敲门声。据时代财经统计，2018年共有正荣地产、弘阳地产、美的置业等6家房企成功上市，此外还有中梁地产、银城国际、海伦堡等6家房企递交了上市申请书。

年末由于融资政策放松、以及楼市释放出松绑信号，地产股有回温的趋势。黄立冲认为，2019年地产股的表现主要取决于国家的政策，如果限购、限贷等政策出现明显放松，那将刺激地产股大规模的反弹，否则地产股将继续下跌。