“农民”万科的年度关键词

黄昱

2019-01-07 15:53:03

来源: 时代财经

这一年，对于万科来说，注定是不平静的一年。

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“只想安静当好农民，要把头条留给别人”的万科，在2018年未能得偿所愿，仍旧是各大媒体头条的常客。

这一年，万科开了个高调的头，祝九胜接任万科总裁，成为郁亮的新拍档；随后万科独董刘姝威炮轰宝能系，连带万科一起成为舆论焦点。而万科内部的业务在过去一年也在聚焦和收敛，长租公寓被列为地产和物业后的第三大核心业务；新业务“万村计划”拓展计划暂停……

继2007年底王石提出“拐点论”、 2012年喊出“白银时代”后，万科在这一年率先表达了对行业的悲观态度，郁亮在2018年9月内部会议上指出行业真正的转折点已经来了，而“活下去”口号也在全行业内形成了强烈反响。

这一年，对于万科来说，注定是不平静的一年。

关键词一：祝九胜接棒

2018年万科完成了一次重磅级的人事调整，郁亮不再兼任总裁、首席执行官，接棒者是祝九胜。这场于寒冬腊月里发生的人事调整在圈子里掀起热浪。

祝九胜的接任是万科审慎考虑在结果，郁亮剧透，在2017年6月30日万科进行董事会换届时，就已经在准备新任总裁聘用一事，但由于时间原因，暂时安排由郁亮兼任。

祝九胜系中南财经政法大学经济学博士出身，在2012年正式加入万科前，他曾在建行深圳分行供职长达20年。在万科内部，祝九胜主管财务资金中心，这是万科总部近几年来的最佳部门，财务资金中心也是22年前郁亮亲自设立管理的部门。

郁亮并不掩饰对祝九胜的赞赏，在他眼中，祝九胜是一个思考能力、总结能力、理论功底都很突出的人。祝九胜加入后，万科成为同行中回款率最高的企业，今年大概率已完成6300亿的回款目标。

不过，祝九胜的行事风格极为低调，担任万科总裁的这一年，他很少出席公开活动。郁亮对此的解释是两人分工不同，他负责说，祝九胜负责做。祝九胜在2018年也因康达尔董事的身份一度被推上风口浪尖，而为了避免更多麻烦，其辞去康达尔董事一职，将全部精力投入到万科中去。

关键词二：宝能减持

2018年，“宝能系”彻底失去话语权，万科独董刘姝威的炮轰在2018年开年就将“宝能系”推上了风口浪尖，这一年宝能系所持有万科A 25.4%的股份如何清空备受关注。

钜盛华通过九个资产管理计划合计持有万科A股份11.4亿股，占万科A总股本的10.34%。由于资管计划的到期面临清盘，4月初“宝能系”开始减持万科A。

港交所9月22日信息披露，5个月时间，钜盛华九个资管计划悉数清空，减持总价为278.93亿元。并且 4月以来，前海人寿在二级市场累计减持约4214万股，累计减持比例达0.38%，套现约10.5亿元

至此，“宝能系”持有万科股份比例降为14.7%，共套现约289.4亿元，仍为万科第二大股东。根据交易所规则，只有持股达到5%以上的股东才需要披露自身相关信息，目前还没有新增持股达到5%以上需要披露的股东，万科并不清楚谁是接盘方。

关键词三:长租走上“C位”

随着“宝能系”按照计划逐步减持，万科管理层在2018年将更多注意力放在了自身的转型上。2018年上半年，万科将租赁住宅确定为第三大核心业务。

郁亮曾将万科旗下业务分为五类，其中，房地产开发和物业管理作为核心业务，商业、物流是优势业务，冰雪度假和长租公寓是拓展业务，养老和教育是摸索业务，“轨道+物业”模式和混合所有制改革则是潜力业务。

从2012年的“城市配套服务商”到2018年年初的“城乡建设与生活服务商”,在万科看来，租赁住宅成为继房地产开发和物业管理后的新晋核心业务是其战略自然延伸的结果。

万科从2014年开始布局长租公寓市场，当前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品，试图为不同阶段客户提供长期租住解决方案，目前已进入31城市。万科长租公寓的规模增长迅速，截至2018年6月30日，累计获取房间数超过16万间，半年内房量增长约60%。

关键词四：“万村计划”暂停拓展

万科在2017年启动了 “万村计划”，这是万科布局租赁市场的另一种形式。深圳万科以略高于市场价租金的价格从农民房业主手中将房屋租下，然后经过改造后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营，另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。

2018年，万科的“万村计划”开始进入规模提速期，但在11月也传出暂停签约新房源的消息，主要因为工程进度严重滞后、收益率不理想以及深圳监管部门对城中村租金更严格的监管。

面对外界对“万村计划”暂停拓展房源的种种猜测，万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官兼深圳公司总经理张纪文指出，“万村计划”并不是突然暂停拓展，早在2017年万科就计划要在2018年9月暂停“万村计划”拓展。

万科为“万村计划”安排了四部曲：第一步是进入该业务领域，找到未来的运营方式，这一步万科在一年前就完成了；第二步是要完成规模量，现在万村已有7、8万间，规模目标已达成；第三步就是将现在拥有的7、8万间公寓投入运营，万科正进行到这一阶段；第四步就是如何进一步扩大规模。

关键词五：活下去

万科的年度话题恐怕少不了“活下去”三字，9月，由于员工泄密，万科南方区域月度例会上的“活下去”主题图片在地产圈刷屏，并引发热议。

面对外界认为万科作秀的质疑，郁亮认为面对同一件事情，每个人会有不同的态度， “万科始终是一个如履薄冰、忧患意识特别强烈的公司。即使在过得好的时候，万科也没有意忘形过，始终把活下去当作目标，把每一天当作最后一天。”。

尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但郁亮清楚的认识到那只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折，“而今天，我们可以说转折实实在在到来了”。为了“活下去”，万科提出了“收敛聚焦”的战略。

在提出“收敛聚焦”后没多久，万科却开启了并购模式，相继拿下嘉凯城资产包、华夏幸福资产包等。面对疯狂拿地的质疑，郁亮在年底的媒体交流会上回应说：“万科到底有没有疯狂拿地？我请大家都算一下维持万科现在的规模需要多少地？销售额达到6000亿以后需要多少相应的土地投资？这和活不活下去一点关系也没有。”

另外，值得一提的是，喊出要“活下去”的万科，先于碧桂园和恒大在1月4日公布了2018年的业绩，其合约销售额达6069.5亿元，排名第二。这一成绩恰好契合了郁亮提出的“ 活下去不是讨饭，是有忧患意识，活得久、活得好。”

同时在郁亮看来好日子不会一直有。他对于目前房地产行业基本面的认识有四点：长期以租售并举解决居住问题；中国住房长期短缺的状况已经结束；居住水平不平衡、不充分的状况明显；城市化进程阶段已变，第一阶段是简单的从农村到城市，而第二阶段是都市圈化。